项目竞争力分析一、项目所在区域综合分析1、沈阳市北部区域是以皇姑区及临界的于洪区部分区域。

皇姑区是北部城市的政治经济文化中心。

2、皇姑区位于沈阳市城区北部，东、西、北部三面与于洪区交界，南面自西向东分别与铁西区、和平、沈河相邻。

由于皇姑区南部受铁路线阻隔，传统上是一个相对独立的区域，与其他市内城区的交流较少。

而与临界的于洪区无交通上阻隔，区域之间界限不明显。

3、皇姑区是一个文教科研事业发达的地区，西部以大学等文教事业单位为主，辽宁大学、沈阳师范学院、沈阳医学院、中国刑警学院等高等学府和辽宁社会科学院等一批科研院所均分布在这里。

东部是政府机关的所在地，省政府、省公安厅、省教育厅等重要的省级政府机关以及辽宁中医、四院等大型医院分布其中。

4、内交通道路发达、北陵大街、黄河大街、长江街、崇山路（一环）、大二环等干路交织如网。

沈阳北站北口的开通，使皇姑区拥有了沈阳最大的火车站，长途客运总站也在本区。

5、座落于本区的北陵公园不但因为拥有皇太极的皇陵而驰名中外，更因为它是中国最大的城市森林公园及辽阔的湖水水面而成为沈阳市内吸引游客最多的公园，又由于它与横贯全区的北运河带状公园交映成辉，使皇姑区的居住环境十分优越。

6、位于城区中轴位置的长江街北行地区，集中了北行农贸市场、北行家具市场、三和百货、银泰百货等大型商业场所，是皇姑区主要的商业中心。

7、皇姑区内划分为20个街道办事处，172个社区管委会。

街道办事处分别为华山、亚明、明廉、克俭、崇山、塔湾、三台子、辽河、怒江、长江、陵北、昆山、三洞桥、泰山、黑龙江、寿泉、向工、黄河、新乐、太平。

二、项目所在区域发展分析1、2001年皇姑区城市建设的重点主要集中在北陵公园的改造和交通道路拓宽和改造上。

北陵公园正门及周边（泰山路、北陵大街）的改造建设已完成，形成了良好的旅游环境和居住环境。

2001年，皇姑区境内共完成北陵大街的拓宽工程、泰山路拓宽工程、长江街铁路立交桥及长江街与和平区太原街地区打通工程等重要道路工程，加上近2年建设完成的黄河大街、怒江街拓宽工程，皇姑区内的交通干线建设基本完成，特别是长江街铁路立交桥的完工，使长江街与西塔街连通，改变了以往皇姑区西部居民至和平区需饶行黄河大街或铁西才能到达的历史，使皇姑区与和平区的交通畅通，加强了皇姑区对其他区域的辐射。

2、皇姑区公交总站因北陵公园的改造工程由原来的北陵正门向东北迁移，现迁移至北陵公园东门。

皇姑区西部也在西江街规划建设了新的公交总站，为城市中心区向外扩张提供了交通基础。

三、项目所在区域商品住宅市场分析1、皇姑区是省区级政府机关、学校、医院等单位集中的区域，是传统的政治、文教区域。

这种行业结构使皇姑区住宅市场以福利分房为主导。

原有大规模的商品住宅多集中在各单位的周围，由单位集体购买，再进行福利分配。

总体上看，皇姑区东部是政府机关单位比较集中的区域，而西部是以历史形成棚户区为主，这是皇姑区东部的商品住宅基础优于西部的重要原因。

2、相对其他行政区域，皇姑区的私营经济比较薄弱。

我们看到其他区域私营经济比较发达和集中的表现形式是以大型商品交易市场和大型商业百货为核心，延展到餐饮、运输、娱乐等行业，形成繁华的商业街区、片区。

而皇姑区境内商品交易市场的规模和辐射能力大大弱于其他行政区域。

这是皇姑区商品住宅起步较晚，私人购房比例小的重要因素。

3、相对全市商品住宅市场的启动和发展，北部地区的商品住宅市场相对落后。

1993年是沈阳市商品住宅的启动年，1996、1997年已发展至成熟和繁荣。

而北部地区1998年以前，是以皇姑区房产局下属的房地产开发单位开发为主，特点是开发规模大、地理位置优越。

1998年起，私营及外区域房地产开发商才进入北部区域。

4、从开发商的开发、规划设计产品、营销推广能力上看，北部区域本地开发商相对较弱，对市场的培养能力较弱，未能培养出认可商品住宅附加价值的消费群体，整体市场状态保持在中质中价的水平上，整体产品素质一般。

2000年，随着外区域开发商的进入，才使北部区域的商品住宅的品质有了新的提升，但整体水平相当于1998年的沈河、和平区域。

5、1998年以前的商品住宅在几乎无竞争的市场状态下，整体供销状况良好。

1998年起，北部市场内新的商品住宅项目不断涌现，中高档、中档、中低档市场区隔均有产品供应。

不仅出现了美阳、嘉麟、紫荆花、翔凤等新的中等规模，有推广的商品住宅，还出现了一些小规模好位置的（1-2万平方米）插建商品住宅。

总体特点为：各层次之间商品住宅的价格、品质相差不大，户性配比也趋同，地理位置是决定价格的最直接因素。

因而，中高档商品住宅因优越的性价比，供销比状态良好。

6、同沈阳市商品住宅的价格水平相比，北部地区的商品住宅的整体价格水平处于较低的水平，但不同档次商品住宅的价格差距较小：中低档住宅的价格与商品住宅发展较早的沈河区的同等地段同等档次相比，价格偏高。

而高档、中高档住宅的价格水平又明显偏低。

四、项目档次界定1、各档次商品住宅的界定以沈阳市商品住宅的价格水平以及北部市场商品住宅现状，各档次商品住宅的界定为：高档：主力均价5500元/平方米以上中高档：主力均价4000—5500元/平方米中档：主力均价3000—4000元/平方米中低档：主力均价2000---3000元/平方米低档：主力均价2000元/以下2、各档次商品住宅产品特征北部区域商品住宅整体价格水平相对较低，不仅低于沈阳市商品住宅发达的和平、沈河两区，并低于沈阳市商品住宅的平均价格水平。

地理位置是影响北部市场商品住宅价格的重要的因素，因而北部市场各档次商品住宅的区域特征十分明显。

2001年沈阳北部市场以中挡和中低档项目为主，两者相加占总供应量的85%以上。

总体供销比为36.3%。

供销状况最好的是中高档市场和中低档市场，其共性为地理位置相对优越，性价比优良。

中档市场销售状况较差，供销比为17.4%，为各档次市场最低。

（1）高档产品特征目前北部市场主力均价超过5500元/平方米的代表项目只有一个：友谊花园。

友谊花园的建筑形式为高层带电梯产品，外立面设计水平较高，地理位置及周边环境十分优越，园区规模较小，整体建筑面积在4万平方米左右，容积率为2.7，交屋标准高。

从套型上看，四室产品为高档项目供应的绝对主力，比例超过64%，其次是三房和五房以上产品，比例均占18%，无二房产品供应。

从结构上看，错层产品为主，占80%以上；其余为全跃产品，占总供应量的近二成，表现出高档产品的大面积大户型特征。

从户型面积上看，200平方米以上的户型供应量最大，占供应量的八成以上，其中超过300平方米的超大面积占总供应量的10%以上。

户型设计追求功能齐全，尺度豪华，强调观景功能。

从供销状况来看，2001年，沈阳北部市场高档项目的供销比为23%，年消化量为1万平方米，反映出北部市场对均价在5500元/平方米的高档项目的接受度较低。

（2）中高档产品特征中高档商品住宅2001年供应的产品在建筑形式上有所突破，均为带电梯产品，以8-10层小高层和高层两种形式。

园区规模为中小规模，总建面在20万左右，容积率在2.3-3之间，建筑形式上比北部区域历史上的外立面有较大突破。

开始注重园区内部的园区规划和景观投入。

从户型配比上看，三室是中高档项目的主力户型，占总供应量的80%强，其次是四室户型，五室以上的全跃结构户型比例也占到了总供应量的7.5%。

而三室户型中，150面积段是绝对的主力面积段，占到三室户型的80%以上。

四室产品集中在158和175两个面积段。

五室以上的全跃产品是标准层产品的顶层全跃，因此面积比较分散，从240-320均有供应。

从整体的户型结构上看，错层为绝对主力，全跃产品为次主力结构。

中高档产品中只有成龙花园和学府雅园两个项目。

两者平均的供销比为52.9%。

其中成龙花园在半个月的上市期销售量就已达3.82万平方米，占供应量的57%。

而学府雅园项目在成龙花园上市前也取得了30%的销售铝，但9月份以后到成龙花园优良性价比的竞争，销售停滞，10月份每平方米下降400元，退出中高档市场。

（3）中档产品特征中档项目的建筑形式以多层、小高层为主，其中多层为主力建筑形式。

容积率最高的项目为2.4，最低为0.86，多数项目在1.6-1.8之间。

在园区规模多为中等园区，有一定的园区景观和绿化，建筑外立面风格相对保守。

从户型上看，三室产品是中档项目供应的绝对主力，比例超过七成；其次是两房产品，占供应量的18%。

全跃产品和阁楼产品各占3%，列第三位，主要原因是有全跃及阁楼产品为标准层的顶层产品，因而有不小的供应。

从户型结构上看，错层户型占绝对主力，即使是小高层产品，为了满足客户偏爱错层的心理，也做了错层产品。

从户型面积上看，两房100-120平方米为主力供应段，121-130平方米的大两房也有供应。

三房以130-157平方米为主力面积段，占三室供应量的67.7%，其中150-157面积段的三房产品占到整体三房产品近30%。

四房产品以162-167的小面积四房为主，占四房供应量的62.5%。

五房产品供应量所占整体供应量较少，222平方米占绝对主力。

阁楼产品和全跃产品因随标准层的面积比例而定，所以户型跨度较大，从152-327均有所供应。

从供销状况来看，中档市场的供销比为17.4%。

2001年中档市场的供应量是沈阳市北部市场最大的市场区隔，竞争激烈。

销售状况最好的个案其上市期的销售面积为2.48万平方米，销售率为40%。

（4）中低档产品特征中低档项目地理位置上集中在北部版块的西部，建筑形式以多层为主力。

园区规模较大，全部为建面10万平方米以上的项目，为分期开发，年供应量在5万平方米左右。

园区生活配套设施齐备，但现阶段为承诺阶段，未投入使用。

从户型上看，与中高档产品不同，两房产品是中低档项目供应的主力产品，比例超过五成；其次是三房产品，占三成强。

四房产品也有一成的比例。

从户型面积上看，同一套型功能，中低档项目比中高档项目的户型面积明显变小：100平方米以下的二房产品，接近一成半；100-119平方米仍是二房产品的主力，占供应量的五成；120平方米以上也有一定比例，占25%，同时也是中低档产品中主要库存的面积段。

三房产品的供应面积段也大大小于中高档产品的面积段，出现了120平方米以下的面积段，125-139平方米为三房产品的主力供应段，占供应量的六成以上，比之中高档产品，小了近15平方米。

同时，中高档产品供应量比较集中的150-160平方米面积段，也有一成半的供应，其他面积段的供应量较小。

四房产品主力面积段在170-190。

供销状况来看，中低档市场的供销比为52%。

在北部市场各档次项目中是供状状况好的市场区隔。

从个案上看，供销状况最好的项目年销售率达70%，年销售面积为5.88万平。