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房地产金融基本知识

在现代房地产交易中,资本流通包括了3个方面 的参与者:
A. 资本的使用者:开发商、房屋预购者 B. 资本的供应者:家庭、银行、保险公司、政府 C. 服务中介组织:银行、经纪、信托公司
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房地产金融中的资本流
商业银行
保险公司
权益
养老金
房地产投资信托
政府
家庭
资金
外国投资者
投资银行 抵押贷款银行 权益 房地产经纪人 资本—债务
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一、通货膨胀的变化
在市场经济条件下,所谓通货膨胀是指社会 整体物价水平持续上涨的过程,而通货紧缩则是 指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体 物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化, 但一般而言,房地产的价格水平与社会整体物价 水平的运行周期可能是不同步的,二者的关系非 常复杂。
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三、所得税法的变化
在成熟的市场体系中,税法和税率的变化对 经济的影响是十分明显的。在市场经济国家,房 地产投资是最重要的减税手段和避税工具,税法 税率的变化必然对其产生突出影响。
一般而言,在房地产交易方面减税,降低了 交易成本,有利于活跃市场交易,有利于投资, 有利于房地产发展;加税则加重了交易成本,不 利于市场交易的增加,不利于投资,不利于房地 产发展。
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四、货币汇率的变化
汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。 汇率变化的运行机制非常复杂,汇率的变动对实 体经济的影响也非常复杂。
一般而言,汇率对房地产的影响主要体现为 在一个较长的稳定变动趋势中,汇率上升产生资 本流出,使国内的房地产价格下降;汇率下降产 生资本流入,使本国房地产价格上升。之所以会 形成这样的规律,最主要的原因在于房地产是不 动产,其流动性较差,变现比较困难,当资金流 向发生变化时,价格的变化幅度会很大,造成的 后果也令人难于接受,甚至“崩盘”。
描述房地产周期的指示性指标除房地产平均 价格(一般为指数指标)外,还有房屋空置率— —空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地 产景气指数”。
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二、银行利率的变化
利率是现代经济体系中进行宏观调控 最主要的控制变量,利率变化对房地产的 影响一般是反方向作用:即银行利率下降, 有利于房地产发展;银行利率上升,不利 于房地产发展。
资金
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
资本供应者
服务机构
资本使用者
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二、资金来源
资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定 的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地 产金融市场的资金来源有各自不同的特点,一 般主要有如下来源:
• 保险公司 • 商业银行 • 储蓄贷款银行 • 互助储蓄银行 • 抵押银行 • 房地产投资信托公司
M0= 现金 M1= M0+企业、单位支票存款+基本建设存款 M2= M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款 M3= M2+商业票据+短期融资债券 其中2M020/11是2/4 通常所说的狭义货币供应量,M2是广义货币供应量4
二、什么是信用?
信用是现代经济的重要基础,体现了权 益与货币交换的一种关系:借款方将某种权 益——若干时间后归还借款的承诺——给予 贷款方,贷款方将一定的货币的使用权给予 借款人。因此,信用体现了借贷和权益的双 向运动。事实上,信用就是债权债务的法律 关系通过货币来体现或实现。
房地产金融基本知识
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• 引言:货币、信用、金融 • 房地产金融中的资金流及资本来源 • 影响房地产金融市场的社会经济因素 • 利率、贴现率和现值 • 资产收益率 • 信贷、担保贷款和抵押贷款
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引言:货币、信用、金融
• 什么是货币 • 什么是信用 • 什么是金融
2020/12/4பைடு நூலகம்
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“信用”图式
贷款人
权益 资金(现金或支票)
借款人
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三、什么是金融?
金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条 件下,资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关 系,是通过金融市场和金融机构来确立的。
在一个发达的信用经济体系中,中央银行、商 业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体 系。随着社会经济的发展,金融涉及的经济活动范 围越来越广阔,金融服务的种类(所谓金融产品) 越来越多,金融(所谓符号经济或象征经济)对实 体经济(生产和消费)的影响越来越大、越来越密 切、越来越不可捉摸。
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三、我国房地产开发资金来源及其运作
目前,我国金融业管制比较严格, 筹资、融资都有相应的法规规管,但渠 道在不断变化和扩大。房地产开发资金 的来源和运作的基本模式可以图2来作简 单描述。
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房地产开发资金的来源和运作的基本模式
资金来源
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政府拨款
银行贷款 抵押贷款
金融市场
证券 股票
企业自筹(资本金)
集体集资 预收款
住房公积金 住宅合作社
用户
国营公司 各类公司
股份公司 各类公司
特定城市政府与居民 各类公司
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第二节 影响房地产金融市场的 社会经济因素
资金的融通是房地产开发与交易最 基本的金融保证,房地产金融活动对房 地产市场的活跃起着至关重要的作用, 影响房地产金融的社会经济因素必然影 响房地产本身。
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一、什么是货币?
所谓货币,就是固定地充当商品交换中的一般等 价物的特殊商品。现代货币有5 项基本职能:价值尺 度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币;而 价值尺度和流通手段是其最基本的职能,二者的统一 就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流 通的符号式象征物——纸币。因此,国家的权威是现 代货币的重要基础。现代社会,货币是分层次的,如 在我国,货币有4 个层次:
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第一节 房地产金融中的 资金流及资本来源
• 房地产金融中的资本流 • 资金来源 • 中国房地产开发资金来源及其运作
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一、房地产金融中的资本流
随着社会经济的发展,房地产交易也由简单变 得比较复杂,形成了有多种主体参与的交易体系和 过程,特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷 的转移过程。(如图1)
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五、日用品价格的变化
日用品价格的变化对房地产价格的 变化影响相对较小,只有形成长期稳定 的变化趋势时,特别是与消费结构的变 化整合起来时,日用品价格变化对房地 产的影响才会显现出来。
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