1000 800 600 400 200 0 2009年5月 7月 9月
740 249 286 300
833
176
98 126
11月 商品房成交套数
135
2010年1月
256 39
3月
135
研判
• 2009年南平市商品房销售面积出现爆发式增长，主要是08年金融危机影 响下成交较为低迷期过后，市场需求快速释放，全年市区销售面积较08 年呈现较大涨幅！ • 09年较08年，施工面积、竣工面积、销售面积稳步增长，但08较07年销 售面积和竣工面积则呈下降趋势，主要是受08年下半年金融危机的影响， 楼市成交相对低迷，楼市开发热度大减，2009年楼市则逐渐回暖，市场 商品房成交态势乐观前行！ • 从成交套数上看，09年南平市区商品房成交套数整体呈稳步攀升态势， 至12月达到成交最高峰、833套。受2010年春节假期的影响，南平楼市成 交量明显放缓，3月份成交套数环比2月份增加了217套，势头猛增！
土目洲
综上
南平的方向在江南新区，南平的未来在江南新区
本案所在的江南新区不仅是南平的科教、行政文化体育、生态旅游、休闲娱乐、商务等中心， 更是南平上流社会高尚住宅聚居区，大量高消费人口的入迁已成定局。
江南新区具备着引领南平市楼市高端物业发展的先决条件！
在城市化不断加快、居住便利性不断提升的大背景下，江南新区应凭借自身日益完善的配套
200 150 100 50 0 商品房销售面积（万平方米） 涨幅 2007 175.11 41.80%
南平市商品房建筑竣工面积
475.9
25.00% 20.00% 15.00%
115 110 105 100 95 90 商品房屋建筑竣工面积（万平方米） 涨幅 2007 105.41
454.09 378.72 19.90%
2.1.3 竞争个案较析
亿发未来城
香樟名苑
佳和天下
锦江花苑
半山云庭 盛世南平
新城中心
山水华庭
名流世家
创世纪
江南第一城
案名
新城中心
基地面积 （亩）
740
建筑面积 （㎡）
100万
容积 率
2.1
建筑形态
高层
绿化率 （%）
36%
名流世家
创世纪 江南第一城 山水华庭 盛世南平
100
168 1231 220 10
6.11
3.28 5.1 2.89 0.9 ——
高层
高层 高层 小高层 联排、双拼、独栋
23%
35% 30% 35% 36% ——
住宅：小高层，高层 别墅：独栋，联排
1、目前南平市区房地产市场主要在售楼盘规模，中心板块除“创世纪”占地达168亩（第
三期最后三栋高层）其它在售楼盘基本均在百亩以下，东区、西区地块占地规模相对较大。其 中东区江南新城的“江南第一城”占地达1231亩、西区“新城中心”占地740亩、“山水华庭”
2009年 6月 5月 住宅成交套数 207 236
2010年 9月 10月 11月 12月 2月 1月 84 103 723 818 98 35
09年5月-10年4月住宅成交面积
8 7 6 5 4 3 2 1 0
6.39
7.699
2.007
2.51
3.149 1.874 1.055 1.425
9月
2008年，受下半年国际金融危机的影响，南平楼市成交低迷、购买力不足，全年房 房地产总投资额呈小幅度上扬，致使2009年下半年市区房地产市场呈现量价两旺的 局面！
地产开发投资额同比降幅6.6%；市场自身做出适应性调整后，2009年楼市逐渐回暖，
南平市商品房建筑施工面积
500 400 300 200 100 0 商品房屋建筑施工面积（万平方米） 涨幅 2007 378.72 2008 454.09 19.90%
研判
• 区域一：市中心老城区（以人民路为中心，包括后街，梅园——新建村——三元路——文体路——马坑路——滨江路一带） 均价：3900元—7000元／平方米 市中心地段（凭借完善的配套设施、得天独厚的区域优势、成熟便捷的交通）为南平传统城区房价较高的区域。为子女 入学买房，是如今该区域众多购房者的较为凸显的目的之一（如划片二中）。人民路为核心的一带区域，房价更是“高高 在上”，土地供应面临瓶颈，物，更以稀为贵。 2009年该区域内新增两个项目颇为抢眼，二手房价格也是水涨船高。梅园、新建村、三元路、文体路、马坑路一带，以 创世纪市中心大盘为代表，周边交通、生活配套设施、入学便利。但从目前的市场供求以及土地储备情况来看，中心城区 房价调整的空间相对有限。 • 区域二：新区（包括杨真堂、江南新区、西芹片区、马站方向） 均价：2700元—4800元／平方米 闽北将进入高铁时代，京福高铁南平段的动工，将为闽北未来的发展带入全新的历程。江南新区、西区的开发建设，吹 响了南平“新城运动”的号角。随着夏道、西芹片区规划纳入中心城市，新城有望逐渐跨入成熟城区。如果能以人口的成 功导入、交通以及配套的商业设施作为先导，再加上楼盘的品质保证、优良的小区环境作为后盾，新城区的房价在未来城 市规划逐步实施的过程中，房价还将有一定程度的上涨空间。
20万
50万 130万 30万 3.5万
3.0
3.6 2.1 2.33 5.2
高层
高层 独栋、联排、高层、小高层 联排、高层 高层
30%
30% 35% 35% 25%
锦江花苑
香樟名苑 亿发未来城 佳和天下 半山云庭 合计
10.5
13.26 30 12.4 56 2618.16
4.28万
3.28万 10.2万 2.38万 3.5万 358.14
南平房地产开发投资年度对比图 44 42 40 38 36 房地产开发投资额（亿元） 涨幅 2007 41.88 52.10%
41.88 52.10% 40.77 39.14 -6.60%
2008 39.14 -6.60%
4.10%
2009 40.77 4.10%
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00%
土目洲
“组团跳跃式”核
心
为“一城四片一区”――一个中心城区；江南新区、西芹片区、王台来舟片区、大横片区 等四片区；一个茫荡山风景名胜区。
南平中心城市正在实施“东扩西拓”战略，兴建八仙新区、西城新区、东坑小区、夏道 片区、西芹片区，近期规划区建设用地规模为2527公顷（37905亩）。
拉开城市框架，做大做强中心城市，已开发南平江南新区和南平西区，规划新区面积120 平方公里，分别由南平市江南新区管委会和延平区政府负责实施。江南新区和南平西区的总 体规划已完成，在此基础上发展闽北城镇群，以南平中心城市为核心，以县域中心城市为骨 干，以发展小城镇为基础，加快建设闽北城镇群，做大做强南平中心城市。
2.1.2 住宅市场分析
09年5月-10年4月住宅成交套数
118
3月 2010年1月 11月 9月 7月 2009年5月 0
244 35 98 818 723 103 84 154 263 236 207
100 7月 263
200 8月 154
300
400
500
600
700
800
900 3月 244 4月 118
八仙村，作为通往江南新区夏道片区的重要一驿
按照城市规划，八仙小区总体空间结构分为一心、两轴、三区、四带。 一心，即小区的居住社区中心，是构筑南平核心区的重要功能组成之一。 两轴，即分别贯穿小区东西走向和南北走向的商业街和步道，商业街以社区商业 为主，步道则用于营造小区独特的文化氛围。 三区，即按组团划分1＃、2＃、3＃三个居住小区，分别建成中层住宅区、综合 发展区和高级居住片区。 四带，即在三个片区两侧建设四个生态绿地渗透带。
113.31 105.41 100.97 5.7%
175.11 41.80%
10.00% 5.00% 0.00%
-4.40%
2008 100.97 -4.40%
44.20% 158.22
2009 113.31 5.70%
8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00%
07-09年商品房销售面积
50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00%
109.72 -37.00%
2008 109.72 -37.00% 2009 158.22 44.20%
2009年 5月至 2010年 4月南平市市区商品房成交套数
目前规划背景对本案所处区域十分有利，本案区域 房地产市场也迎来了发展机遇，但目前该区域人气相对 不足，需要一定的市场沉淀；同时更要考虑南平整体房 地产市场现状是否影响着本案的可持续开发建设？
2.1 住宅市场
PART.2 市场环境
商品房市场/住宅市场/个案较析
2.2 土地市场
2.1.1 商品房市场分析
综上，2008年房地产市场“寒冬”过后，南平楼市逐渐回暖，加之信贷、 税收等政策面的利好刺激，使得市场上刚性需求得到充分、有效释放，助推了 2009年楼市的成交量！
可见，目前南平市楼市成交量有了稳步提升，开发商企资金流较为丰裕、投资 开发热情高涨，市场前景乐观,借势“东扩西拓”的推进，各项目也正处于如 火如荼的开发建设热潮中……
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 住宅成交均价 2009年5月 4111 6月 3928 7月 3837 8月 4059 9月 4425 10月 4458 11月 4878 12月 4744 2010年1月 5464 2月 5203 3月 5453 4月 4980