不动产外业权籍调查之土地面积分摊
1、导言
随着经济的发展和房地产市场的不断完善，城镇住宅小区呈现多样化、环保节能化、生态化、智能化的趋势。

住宅小区的数量不断增加，住宅小区的规划分区和配套设施建设日趋完善。

住房的科技含量和居民的生活水平均大大提高。

中华人民共和国物权法的出台以及人们不断增强的法律意识、维权意识，对住宅小区内土地利用管理提出了更高的要求，进一步增加了土地面积分摊的复杂性。

目前，由于住宅小区土地面积的分摊在国家土地管理局发布的《土地登记规则》中没有明确的规定，而《甘肃省土地登记办法》中也没有具体的规定和实施细则。

因此，在实际操作中对住宅小区的分摊方法，必须考虑客观性、公正性和可操作性。

2、小区土地分摊的依据
（1）法律依据：
依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。

按份共有是权利人按各自的份额享有的权利，共同共有是指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。

依据物权法的规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

不动产可以由两个以上单位、个人共有。

建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立，新设立的建设用地使用权
不得损害已设立的用益物权人的权利。

3、现行的法律法规对面积分摊的规定
目前，在日常的实际操作中，与土地确权登记有关的政策依据主要有：（1）、《土地登记规则》第五条规定：土地登记以宗地为基本单元。

两个以上土地使用者共同使
用同一宗土地的，应当分别申请登记。

（2）、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟与届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

（3）、《甘肃省国土资源厅文件》关于城镇住房用地登记有关问题的通知中，城镇住房用地范围和购房者用地面积的确定，采取先分割、后分摊的办法进行。

对房屋间距、层数、平面布局基本一致的住宅区，也要分割后联片分摊。

4、购房者土地使用权面积
据了解，目前住宅小区的土地面积分摊主要有如下几类：（1）、土地分摊法（省厅关于城镇住房用地登记有关问题的通知）
某户土地分摊面积二（共用宗土地面积X购房人房屋建筑面积）宁总建筑面积共用宗土地面积=本栋房屋建筑占地+附属用地
（2）、一步分摊法
某户分摊面积= 亥户房屋建筑面积+容积率
容积率二总的建筑面积+总的用地面积
（3）、两步分摊法
某单元的分摊面积二该单元的基底面积/参加分摊的建筑基底面积X所在
住宅小区内参加分摊的用地
某户分摊面积二（所在单元的分摊面积+该单元基底面积）X该房屋建筑面
积宁该单元建筑面积
（4）、房基地分摊法
某户分摊面积二该户房屋建筑面积宁楼栋总建筑面积X该楼栋基底面积
宗地内其他公共部分土地面积为全体业主共有
（5）、权利人分摊土地面积=分摊建筑占地面积+分摊共用面积
=（权利人建筑面积X本幢建筑占地面积宁本幢建筑面积）+ （权利人建筑面积X（宗地面积-总建筑占地面积）宁总建筑面积）总结：
1、省厅文件规定的算法和一步分摊法实质一样，求得同一分摊系数，简便易操作，
但局限性大。

主要适用于同一宗地内，各楼层相近，用途相同的情况。

2、两步分摊法：采取分步计算的方法，基本原理和其他方法差别不大。

主要适用
同一宗地内各住宅楼层数不同且相差较大的情况。

3、房基地分摊法：简便易操作，但公共部分为全体业主共有可能会不被某些业主
接受，实用性方面存在局限。

4、第五种分摊方法：公平公正，合理分摊。

但操作比较复杂，目前运用范围不是
很广。