越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献
越高！［关键词］
价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终 实现大小！ ［关键词］
越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产 生重要影响。［关键词］
房地产开发价值链分析模型
项目 拓展
项目 论证
项目 策划
设计 管理
采购 管理
成本管理
170
ห้องสมุดไป่ตู้
…
应收帐款
8.65
预付帐款
82.8
…
其他应收款
27.6
…
存货
665
流动资产合计
954
非流动资产:
…
长期股权投资
24.4
投资性房地产
2.77
固定资产
5.75
在建工程
2.71
递延所得税资产
6
…
非流动资产合计
46.4
资产总计
1000
保利 46.3
1.75 63.9
13.4
281 406
0.1 0.65 1.4
每一笔花费！
什么是成本管理？
越低越好？ 比大小？ 招标时砍砍价！ 签约时签低点！ 付款时付少点！ 结算时慢慢扯… ------优化的目标 受控的过程 说到做到的结果
什么是成本管理体系？
房地产开发价值链分析模型
项目 拓展
项目 论证
项目 策划
设计 管理
采购 管理
成本管理
工程 管理
销售 管理
客服 管理
物业 管理
房地产企业成本管理体系的梳理
作业过程成本控制（日常工作的成本管理）
策划/设计
建造过程
销售/客服
成本管理体系的建立与实施
成本管理之 实现
目标建立
目标实施
目标实现
目标成本体系的建立与实施
成本管理之 基础
标杆企业成本管理模式：
组织系统 信息系统
领导机构
目标/责任成本管理
成本管理委员会
工具
过程动态成本管理
组成：
全面预算体系包括利润预算、资本性支出资金平衡预算、现金收支平衡预 算、资产负债预算、现金流量预算等。
利润预算包括销售收入预算、产品成本预算、财务费用预算等。
关于战略与计划管理
项目开发计划 项目成本计划
战略---经营计划---
---
财务预算计划 财务费用计划
战略规划
盈利预测 经营目标
计划解读1
0.4
2.72 409
存货真实吗？
目标成本的管理
偏差
成本信息 月报分析
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
成本目标体系建立 之核心难点在哪里？
用几个实例来谈谈： 目标成本到底怎么形成的？
案例1 项目策划阶段的成本策划
盈利
市场
成本
客户需求
产品
案例2 概念设计阶段的成本规划
目标成本与财务接轨？
万科 成本 表单
金地 成本 表单
中海 成本 表单
万达 成本 表单
利润表
一、营业总收入
保利
万科
其中：营业收入
81.15
利息收入
。。。
二、营业总成本
62.7
其中：营业支出
49.9
利息支出
。。。
营业税金及附加
8.4
销售费用
2.56
管理费用
2.08
财务费用
-0.32
资产减值损失
…
投资收益
2.07
。。。
三、营业利润
20.5
加：营业外收入
3.55
减：营业外支出
0.06
四、利润总额
24
减：所得税
7.7
五、净利润
16.3
。。。
…
…
六、每股收益
。。。
355
281 206
41 11.9 17.6 3.6
2.1
76.5 0.31 0.43 76.4 23.2 53.2
资产负债表
流动资产:
万科
货币资金
目标成本的形成
1、投资决策
《项目投资可行 性报告》
2、项目策划
项目定位：概念 性方案设计
3、方案设计 确定产品标准
4、初步设计
确定产品各分部、 各专业标准
4、施工图设计
投资估算
概念性方案设计 概算
方案设计概算
初步设计概算
施工图预算 工程量清单
投资估算书
目标成本测算1
目标成本测算2
目标成本测算3
目标成本
房地产企业还会面临什么？
消费者观望 行业内强强联合 资本市场的竞争 行业洗牌 家电业
我们的对策之------
结上果市！： 投入增加了速度！！
收入降低了！ 卖相
利润压缩了！
品质
必须向管理要效益了！
成本管理显得尤为重要！ --------企业未来的生命线！
土地成本
［引言］
开发成本
资金成本
管理成本
什么是成本？ -----你每一天
工程 管理
销售 管理
客服 管理
物业 管理
成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。
为此，我们需要： 1、从价值活动最前沿开始进行成本的策划，建立成本控制目标体系。 2、要有一套实现成本控制目标的管控机制！ 3、要将成本控制落实到每一个作业环节中去！ 4、跟踪、评估、考核机制的启动、让每项工作都受控！ 5、从我做起，建立企业的成本理念和文化，不断校正和优化我们的管理模 式，创建企业核心竞争力！
成本管理软件
实践系统
制度
作业过程成本管理
成本管控文件
我们需要建立成本目标管理体系吗?
钱花哪里去了？
▪土地成本
▪管理成本
▪开发成本
▪资金成本
钱赚到手了吗？
利润===收入—成本
成本是个无底洞吗？ 你是“知本家”吗？ 财务结算的利润是真吗？ 你能给投资方一个交待吗？
成本目标管理哪里来?
关于企业全面预算管理
房地产企业成本
2012
［形势］
我们如此一路走来。。。。
火爆的夏天： 排队购房、深夜开盘、炒房热、靠天收！
降温与秋凉： 三级市场洗牌、观望、资金压力。。。 严冬会来吗？ 降价？两三年不买房？只剩5%？
盘点地产热门话题：
地王？楼王？ 面粉贵过面包啦。。。 卖房子不如卖地！
拐了？----拐点论 现在应不应该买房？ 两限房？经济适用房？廉租房？ 你降了多少？ IPO？断供?
项目开发计划
职能管理部工作计划
目标与责任成本管理体系 之建立与实现
如何建立 成本目标体系？
目标成本的定义
目标成本是：目标成本是公司基于市场现状，并结 合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行 预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
目标成本的解读
➢ 目标成本设定与企业定位 ➢目标成本设定与项目定位 ➢目标成本设定与企业盈利 ➢目标成本设定的市场原则 ➢性价比与专业管理
定义：
它是关于企业在一定时期内经营、资本、财务等各方面的总体计划，它将 企业全部经济活动用货币形式表示出来,它最终反映是一整套预计的财务报表和 其他附表，主要是用来规划计划期内企业的全部经济活动及其相关财务结果。
任务：
企业在战略目标的指导下，对未来的经营活动和相应财务结果进行充分、 全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控，将实际完成情况与预算目标不 断对照和分析，从而及时指导经营活动的改善和调整，以帮助管理者更加有效 地管理企业和最大程度地实现战略目标