关于物业管理工作情况汇报一、关于物业管理基本情况截止二OO六年十月底，全市有物业企业38家，其中本市34家，外省进余备案2家，外市进余备案2家。

本市34家物业企业中有二级资质2家，三级资质9家，暂定三级资质20家，无资质即单位自行设立物业管理机构的有3家。

物业管理从业人员1618人，其中持有物业管理上岗证的223人，持有物业管理师证的10人。

管理项目68个，管理面积546万平方米，其中住宅小区59个面积万平方米。

我市物业管理虽然起步晚、起点低，但通过几年的努力，还是得到了较大的发展，小区管理水平也有了进一步的提升。

由外地企业托管的北湖星城、月亮湾、皇家花园等小区的物业管理定位相对比较高，起到了一定的示范带动作用。

全市XX年以来的房地产开发新建项目的物业管理覆盖率达到100%。

由长林机械厂下岗工人组建的家和物业公司、电工厂下岗工人组建的嘉园物业公司已走上市场，充满生机和活力，成为我市物业管理行业的生力军。

物业企业总体服务水平也有所提高，大多数企业能做到凭资质在规定的范围内开展经营活动；工作人员统一着装、持证上岗、岗位职责上墙公布；收费明码标价，服务等级、服务内容、服务标准公布在小区告示栏；公布投诉电话、业主投诉有记录，有效投诉办结率在80%以上。

二、关于工作和成效今年以来，在局党组、局务会的正确领导下，我们重点在四个方面进行了加强，并初见成效。

1、加强指导，促进物业管理发展。

一是出台物管政策。

经过深入调研、广泛征求意见，先后多易其稿，出台了《新余市物业管理办法》、《新余市物业管理招投标管理暂行办法》等。

并根据实际起草了《关于要求理顺住宅室内装饰装修管理职能的请示》、《新余市物业管理用房管理办法》和《新余市XX年老住宅小区综合整治与转入物业管理实施方案》等相关配套文件。

二是开展现场指导。

先后深入到女人世界、钟山花园、铁路家属区等小区指导筹备组建业主大会或业主委员会换届工作，新成立业主委员会8个。

三是抓好典型示范。

重点指导北湖星城小区提升物业管理档次，争创全省物业管理优秀示范小区，并从局机关办公大楼做起，开展了物业管理招投标试点。

2、加强监管，规范物管行业行为。

一是把好物业企业资质年检关。

3月份下发了年检通知，拟在7月份开展年检，督促各物业企业在此时间段内对照年检通知要求抓紧整改，以此促进物业企业逐步走向规范。

通过年检，吊销了2家企业资质，一家延期转正。

二是把好前期物业管理落实关。

使新建小区物管用房、专项维修资金的归集基本得到落实。

新建小区物管覆盖率达到100%，累计归集维修资金500余万元，维修资金增值万元。

三是把好物业管理投诉处理关。

办理市人大代表和市政协委员提案各1件、处理市长热线投诉5个、调解物业管理纠纷6起，接受物业管理政策法规咨询上百人次，满意率80%以上。

3、加强宣传，增强市民物管意识。

一是召开会议宣传。

《新余市物业管理办法》出台后，组织召开了全市物业管理工作会议，进行贯彻落实。

二是编印宣传资料。

印发了XX 册《办法学习资料》单行本，在各小区张贴了500份《办法》布告。

三是进行户外广告宣传。

在各主要街道和小区悬挂宣传条幅50条，出动宣传车巡回宣传了2天。

四是通过媒体宣传。

在新余日报全文刊发《办法》，并刊登有关解读《办法》的宣传文案，电视台也播发了相关新闻。

4、加强培训，提高物管队伍素质。

6月下旬，诚邀省委党校职业培训中心送教上门，在新余开设了一期物业管理部门经理、物管员培训班，培训人数达46人，从而提高了全市物业管理专业人员持证上岗率。

对拟参加物业管理经理取证培训人员也做好了摸底工作，拟在适当的时候组织外出参训。

三、关于问题和不足就我市的物业管理，目前还存在许多的问题，集中表现在：1、物业企业总体素质偏低。

一是人员素质不高。

大多数企业其工程、财务、经济类专业技术人员很少，申报资质时，其职称证书大多是借来的，真正在企业上班的不多。

少数企业其物业管理专业人员持证上岗率也还达不到资质管理要求。

特别是其从业人员比如保安、保洁等人员年龄偏大，文化程度偏低。

二是资本金严重不足。

大多数企业其注册资本在验资后即被抽走，其办公、装备投入不到位。

2、物业服务行为不够规范。

一是物业管理政策法规意识淡薄。

不少物业管理人员不熟悉国务院《物业管理条例》、不熟悉《新余市物业管理办法》等物业管理政策法规。

二是物业管理知识贫乏。

大多数物业管理人员只知道看门搞卫生收费，不懂得更高层次的物业管理，所以服务水平比较低。

三是接管项目未履行严格的验收手续。

给后续管理带来很大的被动。

四是恶性竞争现象严重。

有的企业不是靠服务水平、服务内容、服务标准去竞争，只单依靠降低收费标准竞争。

3、业主委员会制度不健全。

业主自治组织没有发挥应有的作用，因为业委会是个松散性组织，没有与社区管理有机结合起来，靠主管部门一家单枪匹马实才难当指导与监管重任。

4、业主意识还有待增强。

目前，许多业主对物业管理越来越重视，买房先看物业管理，但也有少数业主既想享受服务又不愿交费或想少交费。

5、监管缺乏“抓手”。

由于未能参与开发项目源头把关，也没有最终的综合验收，造成一些小区公建配套设施不到位，给后期的物业管理留下隐患。

比如，物业管理用房就还没有得到很好的落实。

6、指导力量薄弱。

全市这么大的范围，目前就一个物业科担着，加上渝水区没有相应的机构，编制严重不足。

四、关于认识和体会物业管理是个系统工程，牵涉面广、工作难度大。

从局里为了进一步做好优化服务环境工作,所征求到的意见和建议看,大多也是涉及物管方面的，这至少说明了三个问题：第一，从主观上来讲，说明我们的工作还没到位，存在着对物管的宣传小，监管力度不大等许多问题，不能令市民满意。

第二，从客观上看，我市的物管由于起步晚、起点低，市场发育还不全，发展还很不规范，可以说是任重道远。

第三，还说明了市民的物管意识越来越强，对物管工作愈来愈关注，这是好事，对我们进一步推进物管工作十分有利。

因为物业管理是个新兴行业，牵涉到社会的方方面面，与业主的工作生活息息相关，随着物管工作的进一步推进，许多矛盾和焦点问题也将逐渐显现出来，市民投诉只会越来越多，这是发展中的问题，只有在发展中不断加以完善和改进、提高。

五、关于思路和对策明年乃至今后一个时期的物管工作，拟打算重点抓好“五个结合”。

即：1、把解决实际问题与规范市场结合起来。

一是真正把物业管理招投标开展起来，以解决物业管理市场无序竞争，把整个行业拖垮的现象。

二是要制定小区机动车辆停放服务管理办法，以解决目前小区停车难、物管收费乱、业主意见大这一突出问题。

三是要理顺住宅室内装饰装修管理职能，并做好与城管的协商工作，把住宅室内装饰装修管理真正落到实处，这一块是目前物业管理纠纷最多最难的一块。

四是要出台物业管理用房管理办法，从规划、设计、建设、办证等多个环节把好关，解决开发企业少提供或降低标准提供物管用房问题。

2、把培育本土企业与引进品牌物管结合起来。

一是要通过加强培训等手段，千方百计指导本土物管企业提高管理和服务水平，内强素质外树形象，做大做强。

二是要通过加强与开发企业沟通等手段，千方百计引导其选聘沿海先进地区品牌物管企业承接前期物业管理项目，籍此引进先进的管理经验、先进的经营理念，以对我市的物业管理起到示范和带动作用，促进全市物业管理提升档次。

3、把抓示范试点与全面推进结合起来。

一是抓好北湖星城物业管理示范小区建设，指导其从物业硬件设施、物管企业内部管理到日常物业服务等各个相关环节，严格按照国家物业管理优秀示范小区标准不断加以完善，并协助其处理好业主投诉及与警务、市政管理等相关部门的关系，确保明年进入全省优秀示范小区行列，争取后年进入国家优秀示范小区行列。

二是抓好电工厂老旧小区划片整合物业管理试点工作。

协助他们争取市国有企业改制领导小组办公室在资金上给予支持，对电工厂现有老旧住宅区进行综合整治，做好围墙封闭、外墙刷新、补植绿化等公建配套设施。

并对周边新开发的土地，做好开发企业的工作，将其整合到电工厂一个物业管理区城内，统一规划建设公建配套设施，以扩大物业管理规模、共享公建配套设施资源，节约管理成本，提高物业管理水平，服务业主。

通过抓好示范试点，总结经验，逐步在全市推开。

4、把处理好物业管理投诉与加强政策法规宣传结合起来。

目前，物业管理方面的投诉越来越多，这里有几方面的原因。

一是随着物业管理覆盖面的扩大，物业服务对象越来越多。

二是有的是因为物业企业服务不到位，引起业主不满。

三是由于物业物理政策法规宣传不到位，造成业主不了解物业管理也因此不理解物业管理。

对此我们一方面要认真接受并处理好投诉，更多的是要在规范物业管理行业行为的同时，加强物业管理政策法规以及物业管理知识的宣传，让广大市民了解熟悉物业管理，自觉接受物业管理并积极支持物业管理。

5、把物业管理与社区管理结合起来。

建议明确将街道办事处、居委会纳入物业管理监管体系中，让基层组织参与指导、监督业委会、业主大会的日常工作，把党的组织建到社区。

我们主管部门要加强与基层组织的紧密协作，采取“分级管理、协调指导”的方法，充分调动基层组织的主观能动性，将具体工作和事务交给街道一级去做，业委会筹备组人选由街道办、居委会把关，行业主管部门指导，主管部门主要抓政策制定和业务指导等宏观工作，明确分工，协商共管。

六、关于建议和要求随着人民生活水平和住房条件的不断改善，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高，各种物业管理矛盾和纠纷日益增多，迫切需要加强对物业管理工作的引导和物业管理市场的规范。

为此，特提出以下建议和要求：1、加强物业管理组织领导。

建议市政府成立“新余市物业管理委员会”这样的非常设机构，由市政府分管市长或分管秘书长定期召集各相关职能部门联席会议，贯彻落实加强物业管理的各项措施，协调解决物业管理工作中的突出矛盾。

2、加快健全物业管理机构。

建议尽快成立“新余市物业与维修资金管理中心”，担负起全市范围内的物业管理指导和维修资金监管责任。

3、加大对物业管理的投入。

建议借鉴其他地市经验，为物业管理配置机构、配齐人员、配备车辆、配足经费。

工作经费可以从维修资金增值部分中解决，不足部分由市财政解决。