单位原有公房逐步出售给个人。但由 于住用人购买原公房的时间不同，在 业主大会和业主委员会成立之前，公 房出售单位作为原业主，负责首次选 聘物业服务企业。
第一节 物业管理的委托
（三）业主委员会 已销售的物业，在物业管理区域内，
已交付的专有部分面积超过建筑物总 面积50%时，就可以筹备首次业主大 会，并选举出业主委员会。业主委员 会就可以选聘物业服务企业。
（三）议标 议标，又称谈判招标或指定招标，由招
标单位直接选择一家或几家物业服务企业 与之协商谈判,达成协议。议标目前在我国 中小规模的物业管理招标项目中较为常见。
一、物业管理招标的含义
物业管理招标是指物业所有人通过 制定符合其管理服务要求和标准的招 标文件，向社会公开招聘并确定物业 服务企业的过程。
其他教材：
物业管理招标投标——是指招标投标 双方运用价值规律和市场竞争机制，通 过规范有序的招标投标行为确定物业管 理权的活动。
物业管理招标——是物业管理服务产品 预购的一种交易方式。
物业管理服务内容的特殊性。
3.物业管理招标的内容
（1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容
对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议； 对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提
供专业意见； 对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业
管理的需要提供专业意见，并对现场进行必要监 督； 提出投标物业的其他管理建议；
（二）出租经营与管理服务并重的物 业管理 业主不仅将物业日常的管理服务 委托给物业服务企业，还委托其代 理物业使用权的经营。物业服务企 业不仅拥有物业管理权还拥有物业 使用权和经营权。
第一节 物业管理的委托
三、物业管理的委托方式
（一）不实行招投标时的委托 1、房地产开发企业将物业直接委托给自
己组建或选定的物业服务企业进行管理。 2、公房出售单位将物业直接委托给自己
参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；
设计物业管理模式，制订员工培训计划；
对经营性物业进行经营策划，制定租赁策略 方案和宣传推广方案；
建立服务系统和服务网络，制定物业管理方 案；
办理移交接管，对业主入住、装修实施管理 和服务。
（2）常规物业管理招标内容 项目机构的建立与日常运作机制的建立； 房屋及共用设备设施的管理； 环境与公共秩序的管理； 客户管理、客户服务和便民措施； 精神文明建设； 物业的租赁经营； 财务管理：对物业服务费和专项维修资金的使
一些重点基础设施或大型公用设施的物业 （如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办 公楼等），其产权人多为政府的国有资产管理 部门，一般由产权人或管理使用单位、政府采 购中心等作为招标人组织招标。
2.物业管理招标投标的特点
具有明显的综合性特点 不同地区人们对物业管理的认知水平、消费观念、
需求标准存在着较大差异 应充分考虑地区差异 具有一定的行业特殊性：招标主体的特殊性；
第一节 物业管理的委托
二、物业管理的委托内容
不同的物业类型和业主委托的内容是 不尽相同的。物业管理从总体上分为以 管理服务为主和租赁经营与管理服务并 重两种类型。 （一）管理服务为主的物业管理
业主只将物业日常的管理服务委托给 物业服务企业，而未委托其代理物业使 用权的经营。
第一节 物业管理的委托
第二节 物业管理的招标
（二）邀请招标
邀请招标指不公开刊登广告直接邀请某 些单位招标的招标方式，主要由招标单位 向预先选择的3个以上有承担能力的物业服 务企业发出投标邀请书，收到邀请书的物 业服务企业可参与竞标。邀请招标工作量 小，节省工作时间和成本；但但同时易造 成串通作弊现象。
样例：某小区邀标文件样本
用和管理。
4.物业管理招标的类型
按物业类型划分：住宅项目和非住宅项目两大类招 标。
按项目服务内容划分：整体物业管理项目的招标、 单项服务 项目的招标和分阶段项目的招标。
按招标主体划分：建设单位为主体的招标、业主大 会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主 体的招标。
按项目服务方式划分：全权管理项目招标 或顾问项目招标。
委托方。一是对建成后以销售为主的物业，在物 业建成之后和销售之前，其产权归属房地产开发 企业，此时房地产开发企业负责首次选聘物业服 务企业。二是对建成后不出售而租赁经营的物业， 其产权归属于开发企业，所以，房地产开发企业 一直是物业管理的委托方。
第一节 物业管理的委托
（二）公房出售单位 随着我国住房制度改革的深入，政府
第二节 物业管理的招标
二、物业管理招标方式
根据我国《中华人民共和国招标投标法》 和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》， 我国物业管理招标有公开招标、邀请招标、议 标三种方式。 （一）公开招标
公开招标是由招标方通过公开媒介向社会 公开发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的 物业服务参加投标的招标方式。其要符合基本 的招标条件。公开招标一般适用于规模较大的 物业，尤其是收益性物业。
第四章 物业的招投标管理
目录
1
物业管理的委托
2
物业管理的招标
3
物业管理的投标
4
案例分析
第一节 物业管理的委托
一、物业管理的委托方
对物业的管理一般采用委托方式进 行。按物业产权归属，委托方有三类主 体：房地产开发企业、公房出售单位、 业主委员会。
第一节 物业管理的委托
（一）房地产开发企业 房地产开发企业在以下两种情况下是物业管理
即由物业的建设单位、业主大会或物业 所有权人根据物业管理服务内容，制订符 合其管理服务要求和标准的招标文件，由 多家物业服务企业参与竞投，从中选择最 符合条件的竞投者，并与之订立物业管理 服务合同的一种交易行为。
1.物业管理招标主体
一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、 物业产权人（政府机关或物业产权部门）。
组建或选定的物业服务企业进行管理 3、业主委员会对原物业服务合同到期后
原物业服务企业的再次聘用。
第一节 物业管理的委托
（二）实行招投标时的委托 指房地产开发企业、公房出售单位或业 主委员会以招投标的方式，通过市场竞 争将物业管理委托给中标的物业服务企 业，这种方管理的招标