连云港市蔷薇河都市庄园度假村项目建议书2011年4月10日目录前言【壹】连云港区域性分析【贰】新浦区域分析\区位分析\关于蔷薇河都市庄园【叁】项目地块及规模【肆】项目开发思路\开发思路\功能规划\产品及建筑风格要求\配套设施建议\景观设计要求\经营管理服务理念建议【伍】项目SOWT分析\优势\劣势\机遇\危胁【陆】环保与节能\环境保护\节能【柒】项目实施计划思路\项目实施计划\投资估算\营业收入项目【捌】结论前言目前，中国经济浪潮蓬勃汹涌发展，房地产业首当其冲，房地业已成为中国经济的支柱产业，支撑着中国经济的半壁江山。

由于房地产业在中国呈现出利润高、回报较快等特点，房地产业在中国得到了空前的发展。

但随之而来的房价虚高、房地产相应体制不完善等负面问题相继浮出水面。

在巨大的舆论压力下，国家推出了一系列规范政策。

住宅地产的发展受到一系列宏观调控政策的影响，其发展空间受到一定的制约，旅游地产和商业地产迎来了前所未有的发展机会，成为房地产业下一轮经济投资发展热点。

随着连云港经济发展大潮的强势推进，连云港作为十二五国家战略层面的沿海开发城市，正处于社会经济发展的最快最好时期。

蔷薇河夹江地带对于连云港滨河新城的意义，可以说是连云港滨河新城皇冠上的明珠，良好的自然景观，优美的河畔风光，不可复制的一线水景资源，是连云港市中心少有滨河美地，价值天成！良玉需磨方成器，地块发展则为同理。

结合连云港特有的市场基因，本建议书就新浦地块综合开发规划进行了大胆的构思，利用商会成员公司雄厚的资金实力和国际化先进理念，整合商会的社会资源和客户资源，打造以休闲、娱乐、度假为主题核心的顶级酒店综合体——连云港首个顶级都市庄园，专为高品味的成功人士度身定造。

项目的推出将会给连云港的滨河新城的格局带来革命性的突破，将极大的提升滨河新城的区域价值，推动整个滨河新城的快速发展！梦想与现实的距离，是繁杂而曲折的。

本建议书作为滨河新城夹江地块的一个初步性构思，旨为方向性宏观策略。

深知策略与方向确定后，细节量化的微观策略将随之而深化，这也是若项目成功迈出实质性的第一步后，下阶段的工作重心，我们有理由相信，在良好的市场条件下，经过我们强势专业化的市场运作，打造连云港首席顶级都市庄园将不会是梦想。

【壹】连云港区域性分析一、连云港作为中国——东部沿海的枢纽城市，其国际影响力和知名度大大提升，招商引资进一步加快，正向国际化都市快速转型；二、以连云港为核心城市的东部海滨城市群逐渐形成，成为我国第四个最具潜能、最具爆发力和持续扩张力的沿海开放型城市群；三、连云港不仅享受国家给予的沿海地区对外开放优惠政策，而且还能享受中央支持连云港国家大港经济战略发展的特殊政策；四、连云港城市发展计划到2015年，全市城市化水平进一步提高，全市城市化水平达到55%，县域城市化水平达到42%，县域基本实现现代化；中心城区和小城镇进一步发展，在城市体系中的作用进一步增强；四级城市体系得到进一步优化和完善，基本形成分工有序、优势互补、布局合理、协调发展的城市新格局。

综述：连云港，是亚欧大陆桥起点城市，是淮海经济圈、苏北鲁南经济圈的中转站和枢纽城市，它作为江苏鲁政治、经济、文化、金融、信息的连接纽带，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，正在向国际化大都市转型。

在国家实施东部沿海开发和建立中国——连云港国家大港之际，连云港具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点，而这一切对于这个城市的经济发展，勿庸置疑，有着强大的拉动作用。

连云港经济实力的增强和发展，势必将加快连云港迈向国际化大都市步伐的进程，因此，在未来的几年内，随着连云港市投资及金领商务人士不断增多，对于物质及精神文明高层次的需求也相应增强，连云港需要一个为该类型人群量身定造的社交休闲娱乐平台，新一代多功能都市休闲庄园呼之欲出。

【贰】新浦区域分析一、区位分析如图：二、关于蔷薇河都市庄园蔷薇河都市庄园选址位于连云港市蔷薇河北岸夹江地带，距连云港市中心3公里，南靠规划中的滨江大道，其两面临河（蔷薇河），就如玉带环抱其中。

半岛形地块，东西向长约1公里，南北向宽0.7公里，占地约500亩，区域内人口稀少，绝大部分为农村住宅户。

西与规划建设的蔷薇河湿地公园隔江相望，南与规划中高铁连云港站广场隔江相望，自然环境优美，环绕的蔷薇河水面开阔，水质清洁，自然景物保存良好。

区域内交通配套：随着新浦滨河新城的交通规划脉络逐渐清晰，2011年的计划开工的道路建设，包括主干道郁州大道延伸段至204国道、沿蔷薇河两岸的滨河景观大道，未来交通的改善，将极大的促进蔷薇河北岸地区与主城的融合。

桥梁设施：计划建设的新蔷薇河大桥和郁州大桥双管齐下，两堑天桥变通途。

新蔷薇河大桥连接了海连西路与蔷薇河北岸，将历史性的解决蔷薇河沿江两岸交通困难的局面，加强了蔷薇河沿江两岸和新浦主城的融合，从而也改变了蔷薇河北岸与新浦城区长期远距离绕行的尴尬格局。

郁州大桥连接新浦城区与即将开发的滨河新区，远至连接204国道，辐射力强劲，未来将承担开发滨河新区的主力作用。

市政配套：蔷薇河都市庄园将作为连云港市新浦滨河新区开发建设的排头兵，目前该区域目前商业配套缺乏，多个市政配套还处于计划建设期间。

三、连云港市政府对滨河新城的规划设想众所周知，滨河新城区，就是以蔷薇河为轴线，规划北起310国道，西到204国道，南靠人民路，东至解放东路，总面积约10平方公里的滨河新城，引领全区走进蔷薇河新时代。

按照“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”的方针，建设一座集宜业、宜居、宜商、宜游、宜文于一体的功能完整的生态型新城。

滨河新城将接受主城区辐射，进一步积聚新城区人气、财气和商气，把滨河新城建设成为主城区的副中心。

此外，在整体推进的基础上，做好连徐高铁沿线开发，跨进高铁时代，绘制一幅“火车在绿色长廊中穿行，居民在生态新城中徜徉，客商在魅力城区中流连”的壮美画卷。

生态休闲区，就是充分利用蔷薇河、鲁兰河两河交汇的丰富湿地资源，开发湿地生态旅游项目，规划建设3平方公里的湿地公园，使新浦真正成为生态旅游的休闲中心。

所以蔷薇河的两岸土地潜在的各种经济、投资价值将日益突显。

滨河新区在连云港市房地产开发前景中成为区域开发的热点，随着连云港市房地产市场需求量的增加，市中心和原有各热点区域的可开发用地日益减少；而另一方面随着道路交通条件的改善，城市各区域的差别在逐步缩小，特别是蔷薇河都市庄园两面环江的得天独厚的地理条件，以及滨河新城区域内隐藏的大量未曾开发的土地，无论从现状还是从未来发展趋势看，滨河新城即将成为连云港市房地产开发的区域热点.【叁】项目地块及规模整个园区总规划面积约500亩。

园区为平原湿地地形地貌，园区北面及南面临江，东面为住宅区。

园区内道路、水、电等基础设施未完善。

【肆】项目开发思路一、开发思路项目规划建设以新浦地块独有的自然生态、水体环境为依托，以休闲、娱乐为主线，形成一个集自然、国际、尊贵的————连云港首个顶级多功能综合性旅游、休闲度假生态庄园。

二、功能规划1、居住度假功能四星级度假酒店酒店式公寓酒店式度假别墅2、娱乐、餐饮功能大型夜总会、酒吧高级会所露天咖啡馆中西高档餐饮红酒雪茄餐厅3、养生、运动功能SPA养生馆健身馆泳池模拟高尔夫训练场4、休闲商务功能现代化办公商务网络及配套服务大型商务会客厅，会议中心电影沙龙高档书吧尖端网吧商务性钢琴酒吧三、产品及建筑风格要求1、景观规划建议依据项目得天独厚的自然环境，力求在原地形地貌基础上最大化保留原生态景观资源。

建议聘请专业的国际园林公司进行景观规划，运用国际化休闲景观元素，将世界各地的异国情调融入于原生山水之中，使之成为独特的生态休闲商务度假庄园，也将为项目在寻求差异化经营提供有力的卖点。

在建筑规划上，也可嫁接后现代唯美主义建筑风格，力求建筑与景观有机融入，做到相得宜彰。

2、产品特性顶级性：庄园的规划设计将运用最先进的设计理念以及顶级硬件配套设施。

复合性：充分利用项目体量，合理摆布动线，发挥各项目业态的联动作用。

共享性：度假别墅与酒店会所及配套设施共享，形成集约化配置效果，节约成本。

独立性：各项目业态种类较多的情况下，为弱化各项目业态间的相互干扰，各项目区域要相对独立划分。

细节性：重视各项目业态所有细节设计，从人性化的角度出发，以细节取胜。

3、建筑风格标志性：选择符合顶级庄园定位的欧式建筑风格，最大限度利用现有生态、地形优势设计会所展示面、外立面，打造连云港乃至全国的标志性建筑。

科技性：会所硬件配套设施利用最先进技术，打造现代化顶级会所品牌，同时在细节上提升项目品质。

4、形象品牌形象：项目开发投资商品牌对会所的形象有着重要作用，借力商会成员公司，良好的品牌效应和社会形象，为项目的成功打造奠定了坚实基石。

四、配套设施建议贯彻顶级庄园的高品味和尊贵路线，为连云港市乃至活跃在江苏商界的顶级企业家提供一个休闲养生、互动交流、信息共享的平台，并提供高品味的私家休闲娱乐场所，为顶尖商务人士提供全新概念的私家会所服务，构建会员与国际先进理念沟通平台，拓宽会员之间生意渠道和信息交往，使会员企业真正做到站在世界经济的高度上，同时也为加盟会所的连云港行业精英、外国使馆人士、政府官员提供休闲商务活动、信息交流以及日常活动的场所。

提供齐全、完善的休闲商务设施和一流的服务水准，实现真正养生、人脉、商圈的共赢局面。

打造度假、休闲娱乐、商务交流的顶级庄园品牌，庄园主要设施包括：1、异国情调的度假酒店别墅2、高级夜总会、特色酒吧等3、中西餐厅、咖啡馆、休闲茶庄、钢琴吧、书吧、网吧4、健身中心、养生馆5、高挡次会客厅、电影文化沙龙、信息交流中心6、商务功能以下项目可供参考综合多功能厅：可以容纳约500人的综合会议、聚会、培训场所董事会议室：装修高档，格调高雅的董事会议室，配套液晶电视或投影屏幕，主要服务于会员企业的股东、董事商议重大决策的会议使用。

CEO会议室：装修时尚简洁的会员企业小型管理层会议室，满足会员企业会务功能要求，面积约200平米。

大班室：董事企业接待政府机关官员、国际组织的接待室，设置一组小型的高档座椅、沙发，面积约100平米。

远程电视电话会议室：用于会员企业接驳国外、外省总部举行实时电视电话会议以及远程教学所需，主要体现在接驳设备的配套方面，面积约200平米。

五、景观设计要求绿化设计对树种选择要遵循“因地制宜、适地适树”的原则，此外，还考虑以下几点：1、绿化配置以植物群落为主，兼顾草坪。

2、绿化布局的集中与分散，除集中的绿地外，在绿化设计中还考虑结合坡地地形设计一些分散的团块绿地，形成一些相对安静的空间，利于会所的会员休闲和自然放松。

3、绿化设计的实用和艺术性。

在会所的设计和建设中，注重实用功效和美学艺术，体现会所是以自然为主轴，体现人的情感与文化品味取向的生态化休闲度假环境。