以经营的形态分类
VS.
以贩卖商品ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ种类分类
3
购物中心基本概念
购物中心基本理论
同类业态聚集理论
指经营类似品种的商户在一个商业地点聚集的现象
原因：可降低顾客的购物风险，寻找成本最小化
群居
比较购物行为理论
消费者将放弃最近的商店，而会去较远的聚集了大量经营同类商品的不同 零售店的商业中心去购物，以满足比较购物的要求
[ Pij
Sj T
n ij
] ]]
[ [
Sj T
n ij
其中： Pij位于i地的顾客到j店购物的可行性；Sj：j店的规模，一般用面积表示，j=1，……n； Tij：从顾客的出发地i到j店的距离或所花费的时间； n：效应指数。如果T表示时间，n=1； 如果T表示距离，则n=2。
哈夫模型表明：一个零售店与其竞争店相比规模越大，顾客到店购物的 可能性越大。
科技化大数据成为基础、艺术生态体验成为共识 科技化、大数据成为商业地产的基本配置 进入2015年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入 了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包， 移动互联，线上APP，所有的新技术都在推动传统商业的革新。虽然我们当前只看到大悦城、 银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术，相信在2015年，这批科技化浪 潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。
大小家电企业——》房地产
家电发展趋势
集中度加 强
技术竞争 成主流
小家电潜 力大
城镇化进 程加速
23
主力店的作用
餐饮：陷入低谷，竞争多样
餐饮增长率高于其他行业十个百分点以上 热门餐饮类型
西餐厅扎堆“高学历” 中餐厅日客流量最高 特色餐饮：BBQ烤吧
8
购物中心基本概念
业态组合理论及原则
决定业态组合的主要理论和需要遵循的原则
联合购物理论
将消费者通常会联合购买的商品组放在一起
零售的相容性原则
相容的商品组合在一起用来增加其整体吸引力
主动型与依附型业 态互动原则
A+B+C
9
购物中心基本概念
业态组合原则
按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种 （确定商圈和基调）
银行等 依附C类：小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店等
10
购物中心基本概念
业态组合原则
购物中心核心店
+ B + 综合性零售 + 大型专卖店 +
A类业态：抓住核心商圈 B类业态：扩展整个商圈 C类业态：引导夜间消费
A
C
娱乐类
11
市场分析
整体零售商业消费疲软
2015年，中国消费市场受经济增速放缓、需求疲软、控制三公消费等因素叠加影响继续 下行，相对而言，黄金珠宝、家电等消费品类表现较好，而服装、日用品等欠佳;网购继续保 持高速增长(2013年前3 季度42%)，直接分流线下;同时2013年也是传统零售商觉醒的一年， 触网成为必然趋势。 2015年，中国的社会零售总额达到24万亿。目前来看，虽然电子商务所占的比例不大， 约8%，但按当前增长势头，预计到2020年，也就是7~8年之后，中国的零售总额即将达到50 万亿，通过电子商务完成的可能大概能占到36%-40%，也就是20万亿来自电子商务。线上电 子商务市场的快速增长，将给国内商业地产市场带来巨大冲击。
购物中心市场、业态及品牌分析
购物中心基本概念
什么是购物中心?
定义：购物中心是一种有计划地实施的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的 商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在 一起。
复合性 统一性 完整性 体验性
2
购物中心基本概念
什么是业态、业种?
13
市场分析
购物中心竞争加剧 如外资的凯德、恒隆、新鸿基等商业地产品牌外，中国内地的万达、华润、中粮、宝龙，
这批品牌基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。同时龙湖、万科等一批老牌住
宅地产企业也在陆续研发了成熟的商业地产产品线，相信这批品牌开发商的出现，都将成为 商业地产市场的重要力量，将逐步成为大众心中公认的企业品牌。 截至2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米。自
12
市场分析
零售商转型探索年 2015年， 是零售商转型探索年，众多零售业领头企业率先转型。苏宁率先提出线上线下 同价转型，银泰在电商方面推进最早同时和天猫双十一合作O2O;其他公司亦纷纷跟进触网。 在大零售领域，不同品类的电子商务渗透率也各不相同。其中，服装品类里面已有20%的电
商渗透率，除却由电子商务触发的新的需求，服装市场正在直面电商的替代竞争。除此之外，
舍近求多
积聚引力理论
销售类似但并不相同商品的零售商店倾向于互相毗邻
店以类聚
顾客对形成群集的每一家商店的光顾率要大于它们分散时对每一家的光顾
率（不适应于以便利性作为最重要考虑因素的购物行为，如便利店）
4
购物中心基本概念
商圈理论
莱利模型
康维斯模型
哈夫模型
5
购物中心基本概念
商圈理论
莱利模型
两城市从中间地带吸引顾客的数量与两城市的人口数量成正比，与两城市 距中间地带的距离成反比
困境
出路
趋势
租金及人工费上涨 快时尚插足 快时尚购物中心去 百货主力店化
升级体验 差异化 自持物业降低成本
高端化 重组 向新城发展
20
主力店的作用
超市：作用减弱，内进外退
业态创新 行业细分
超市发展趋势
超市作用减弱
大型连锁向 2、3线城市 渗透
便利店连锁 全国扩张
市场细分
经营规模化
16
主力店的作用
主力店对购物中心的主要贡献 持续经营能力 A 品牌 吸客能力 基本品质 B 人气
C
租金
主力店的作用
主力店在商业地产的作用
A 保证安全
B 确定基调
主力店的作用
核心租户Anchor Tenant（主力店）的类型及处境
百货：危机重重，寻找出路 超市：作用减弱，内进外退 院线：一家独大，洗牌在即 家电：转型初期，初步回暖 餐饮：陷入低谷，竞争多样 服装：西快集聚，内外交困
6
购物中心基本概念
商圈基本理论
康维斯模型
用以确定在A、B两城市之间的顾客到任何一个城市购物的分界点
Dab [1
d Pb ] Pa
其中： Dab：分界点到城市A的距离；d：城市A与城市B之间的距离；Pa：城市A的人口； Pb：城市B的人口。
7
购物中心基本概念
商圈基本理论
哈夫模型
用以测算特定地点的某个消费者到某个零售店(购物中心)购物的可能性
21
主力店的作用
院线：一家独大，洗牌在即
中国全年票房
2015年：440.69亿
万达：中国第一大院线公司
2014年票房：42.23亿，占比14.27%
2015年票房：59.79亿，占比13.57% 2014年：296亿
院线发展趋势
多元化
院线整合
催生影院地产
22
主力店的作用
家电：转型初期，初步回暖
2015年上半年业绩情况
19
主力店的作用
百货：危机重重，寻找出路
利润下降：2015年统计的101家上市商业公司营收总额813.74亿，增幅为15.41%，共有51
家业绩下滑，占比50.49%；总计净利额456.29亿，增长12.79%，42家净利额下滑，占比 41.58%；合计净利率为5.61%，同比下降0.13个百分点，有55家净利率下降，占比54.5%。
主动型业态
A类：综合性零售商业，如大百货店、大型超市（核心商圈） B类：大型专业店，如家电专业市场、建材家居、汽车展卖、大型服装折扣店、大
型图书售卖市场等（扩展商圈）
C类：娱乐类，如影剧院、大型餐饮酒楼等（夜间商圈）
依附型业态
（专业化、多元化、高形象、高租金）
依附A&B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰、钟表、药店、咖啡座、
2011年开始中国的购物中心增长每年进入300家，以前每年增长都在300家以上。
预计2016年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有 7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综 合体是有非常明确的泡沫趋势。
14
市场分析
公司 国美 苏宁易购 营业收入 316.92亿元，同比上升8.82% 630.37亿元，同比上升23.24% 利润 6.87亿元，同比增长15.9% 3.48亿元，同比增长146.12%
转型方向
国美
——》新型消费电子卖场 差异化经营：OEM/ODM，加大 高毛利差异化产品的销售比例
苏宁
——》去电器化，加强三四线渠道 ——》电商抢占市场
箱包、3C家电、图书、化妆品等零售品类为实体店竞争高风险品类，最容易被替代。线上电 子商务与线下商业地产的竞争正在这几个细分品类里展开贴身肉搏。 2016年，是将零售商电商逐步落地的一年，真正打通渠道、提升效率者将迎来转机。 2014年以来，传统零售企业围绕B2C 转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商 场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击， 探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等 渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续 跟进改变。
15