地方财政收入 地方税收收入
物业税收入 物业税地方财政收入比重 物业税地方税收收入比重
总计 8404.3 5258.2 3769.5 44.9% 71.7%
县 2189.8 1307.1 902.8 41.2% 69.1%
市 2865.5 1765.0 851.6 29.7% 48.2%
镇 337.7 267.9 242.3 71.8% 90.4%
表 1 房产税及其在 GDP 中的比例
OECD 国家（国家数） 发展中国家（国家数） 转型国家（国家数） 所有国家（国家数）
20 世纪 70 年代 1.24%（16） 0.42%（20） 0.34%（1） 0.77%（37）
20 世纪 80 年代 1.31%（18） 0.36%（27） 0.59%（4） 0.59%（49）
美国 2007 年房产税收入总额为 3769.5 亿美元， 占 地方 财 政 收 入 和 税 收收 入 的 比 重 分 别 为 44.9%和 71.7%（见表 2），且长期保持该比例水平。 美国的房产 税，在地方行政区范围内征收、使用和分配，是地方政 府单位向居民及其物业提供服务的主要资金来源。 2002 年，美国房产税收入在州和五类地方政府即县 、 市 、镇 、特 别 区 和 学区 之 间 分 配 的 比 例依 次 为 3.5%、 22.2%、20.9%、6.7%、3.7%和 43.0%[3]。 在部分州，房产 税用于学区的比例甚至达到 65%， 因为学区没 有 其 他征税权利，其支出则主要依赖物业税收入。
地方政府
日本
土地、住房、建筑物和企业
地方政府 （基于全
25.5 固定资产税（不动产税）
市场价值
有形资产
国标准）
美国
29.0
房产税
土地与地上改良物
市场价值
州政府
英国
市政税（地方政府对住宅
住宅市场价值、
33.0 物业税收）、商业差晌（对 土地与地上改良物
市政厅、中央政府
非住宅租值
非住宅物业的中央税）
波兰
Liu Hongyu Abstract: Due to the huge differences in history, culture and real property rights system, there are many differences between countries in the real estate tax system. Comparing the specific operations on the reform of real estate tax, we have got experiences as following: the property tax should be coordinated with the reform of real estate tax; from the perspective of promoting the economic and social development, the fairness of the property tax should be maintained; the tax efficiency should be improved and the tax cost should be reduced; we should accelerate the reform of the national real estate tax, unify the reform program and reduce the cost of reform. Key words: real estate tax, international comparison
从 2003 年 10 月 14 日 《中 共 中 央关 于 完 善 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 若 干 问 题的决定》明确提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一 规范的物业税，相应取消有关收费。 ”使物业税正式进入学者和社会大众的视 野 开 始 ，到 2010 年 10 月 27 日 《中 共 中 央 关 于 制 定 国 民 经 济 和 社 会 发 展 的 第 十二个五年规划的建议》中要求“研究推进房地产税改革”为止，已经历了 7 年 多 时 间①。
从表 3 中可以看出，各国房产税征收方式千差万 别，不断发展变化。 例如，有些国家将土地和地上建 筑物或改良物（即房地产或不动产）一并征收，有些国 家对土地和地上建筑物（改良物）分别征收，还有些国 家仅对土地单独征收。 就征税依据或课税价值而言， 有些国家选择的是市场价值， 也有些国家选择租值 （年租金）、建造成本或面积。但有一些共同的特点：第 一，房产税是地方税，主要用于支持地方政府为纳税 人提供有利于保持其物业价值的公共服务； 第二，房 产税的税率和地方政府的服务水平，由当地的居民来 决定；第三，居民付出了房产税后，如果对当地政府提 供的服务不满意，可以自由迁徙到他认为更合适的其
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入进行二次分配等优点。 由于课税对象房地产本身 具有的可见性和不可移动性，使房产税征收时不易发 生税基隐藏问题；由于在课税时点纳税人所拥有的房 地产通常并不直接参与市场交易，因此不易发生税负 转嫁，具有直接税的性质；相对于所得税和流转税，房 产税的课征对象是财产价值，税源充分，税收收入相 对稳定，且受商业周期短期波动的影响较小；由于实 行有财产者纳税，无财产者不纳税，财产多者多纳税， 财产少者少纳税的征税原则，征收房产税在一定程度 上具有对社会财富进行二次分配的功能，有助于避免 社会财富分配不均。
特别区 916.4 228.8 151.9 16.6% 66.4%
资 料 来 源 ：/govs/estimate/historical_data_2007.html 。
学区 2094.9 1689.4 1620.9 77.4% 95.9%
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二、部分国家房产税征收情况比较
由于历史、文化、不动产产权制度等存在巨大差 异，各国在房产税税制方面有许多不同。 但大多数国 家都很重视在房地产保有阶段的征税，而房地产权属 转让的税收则相对较少。 这样的税收结构极大地鼓 励了房地产的流动，刺激了土地的经济供给。 房地产 保有税也有利于避免业主空置或低效利用其财产，刺 激了频繁的交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推 动了房地产要素的优化配置。 表 3（见下页）是部分国 家 和 地 区 房 产 税 征 收 情 况 比 较 [4]。
9.7 城市房地产税
土地、建筑物和构筑物
面积
地方政府
匈牙利 增加税收 建筑税、地块税
土地未开发、建筑物
面积或调整后的 市场价值
地方政府Βιβλιοθήκη 俄罗斯土地税、 个人物业税、企
土地面积、 建筑
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他地区；第四，居民对物业价值敏感，对房产税影响下 的物业价值变化保持理性。
三、房产税改革的国际经验
国际社会关于房产税改革，积累了如下经验： （一）房产税征收要与房产税税收制度改革统筹 进行 获取稳定的财政收入是任何税种的最原始和最 基本的目的。在 20 世纪 80 年代开始的世界性税制改 革中，很多国家都采用了扩大税基、普遍征收的措施。 表 3 中许多发展中国家在建立房产税制度时，大都是 基于对原有税制的改革或归并。 其改革的目的，一方 面是为了形成公平的税收环境，另一方面则是保证政 府可以获得稳定的财政收入。 根据我国现行财政政 策和地方政府缺乏稳定税收收入的现状，房地产税制 改革应以为地方政府筹集长期稳定的财政收入为目
一、房产税的现实功用
房产税具有税基不易隐藏、税负不易转嫁、税收收入稳定和可对纳税人收 * 该标题为《改革》编辑部改定标题，作者原标题为《房产税改革：国际比较及借鉴》。 ①各国针对房地产保有阶段课税的名称不尽相同，文中如无特殊说明，将物业税、不 动产税、房地产税视为具同样含义。 这里为阐释方便，统称为房产税。
房产税的首要作用是为地方政府提供财政收入。 据有关专家估算[1]，20 世纪 70 年代以来，各 国 房产 税 收入占 GDP 的比重逐渐上升（见表 1）。 在 20 世纪 90 年代， 经济合作与发展组织国家房产税收入占 GDP 和 地 方 政 府 财 政 收 入 的 比 重 平 均 分 别 为 1.44% 和 17.9% ， 占 比 最 高 的 加 拿 大 分 别 达 到 了 4.07% 和 53.3%[2]。
表 3 部分国家房产税征收情况比较[5]
房产税占地
国家 方财政收入
房产税类型
征税对象
课税价值基础
评估机构
的 比 例 （%）
澳大利亚
37.7 州土地税、城市差晌
土地或土地与地上改良物 市场价值或租值
州政府
加拿大
53.3
房产税
土地与地上改良物 市场价值
省政府
德国
15.5
土地税
土地与地上改良物
市场价值 （租金 收入/建造成本）
重庆、上海决定自 2011 年 1 月 28 日开始对部分个人住房征收房产税，开创 了我国住房制度改革以来向个人拥有住房征收财产税的先河，是我国房产税改 革历程中的重要进展。 但从其对征收对象、税基、税率、税收减免和收入使用等 方面的规定来看，虽然对调节收入分配、引导合理住房消费、促进住房资源有效 利用有促进作用，但其作为政策工具调控市场的目的更加明显，在税收的公平 性、充分性、效率和可操作性等方面还有很多改进空间。
20 世纪 90 年代 1.44%（16） 0.42%（23） 0.54%（20） 0.75%（59）
数据来源：2000 年代数字为 2001 年和 2002 年数字的平均数。