房地产价格基本构成要素2006-08-14 01:06:43 作者：来源：浏览次数：90网友评论0条文字大小：【大】【中】【小】评分等级：0 房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。

房地产价格的基本构成要素如下：1．土地价格或使用费土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。

由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。

即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位的不同而存在明显差异。

2．前期开发工程费前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。

“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。

3．建筑安装工程费建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要组成部分。

它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。

4．开发管理费开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。

5．房地产开发企业的利润和税金由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。

而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。

税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。

目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的,房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。

所以，综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。

中国各地综合开发造价，虽然由于地区的不同有些差别，但是他们的主要内容是相同的。

目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容：1 征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费;2 拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费;3 其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费;4 住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价；5 附属工程费：煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房、电贴费；6 室外工程费：上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口；7 公共配套工程费：幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、粮店、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、、居民委员会、派出所、粮油办公室、工商税务所、房管所、市政管理用房；8 环卫绿化工程费、绿化费、绿地、公共厕所；9 政府性收费及“四源”费：“四源”包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂；10 土地出让金与市政费；11 两税一费：营业税、城市建设维护税、教育费附加；12 管理费；13 利润。

如果房地产开发企业把房地产卖出去，在他的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。

对于房地产开发企业来说，这就是出售价格，对于房地产经营企业来房地产价格的概念房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。

在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

文章标题:从房地产的价格构成探讨房价过高的原因摘要：近年来，全国房价一直持续增长。

今年房地产价格更是一路攀升，绝对房价、平均房价都创历史最高记录。

从房价的构成分析房价过高的原因是：土地价格的上涨、建筑材料价格的上涨及新建住宅品质的提升、房地产业的“暴利”和房地产业税制的不完善。

针对以上原因控制房价的具体措施：土地调控、房地产市场的调控、对房地产税收政策进行改革和对房地产税的各个环节实施一体化管理。

一、房地产价格的发展趋势近年来，全国商品房价格一直持续增长，2004年仍然处于增长趋势，1—10月全国商品房平均价格2758元／平方米，同比增长11.7％。

今年以来，房地产价格一路攀升，绝对房价、平均房价都创历史最高记录，如北京、上海、杭州平均房价为5151元、7938元、6766元，每平方米最高价格分别为20000元、33000元、16000元，这都是历史最高记录，如此的房价，不仅让工薪阶层望房兴叹，就连当地有钱人也感慨房价确实太高。

图1－1 全国房地产销售价格变化图二、从房地产的价格构成分析房价过高的原因房地产的价格有以下部分构成，1）土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用，这部分占到总房价的20％左右；2）建筑安装工程费，这部分占到总房价的40％左右；3）市政公共设施配套费用，这部分占到总房价的20％－30％；4）各种税费，这部分占到总房价的10％－15％。

另外，房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目。

从以上房地产的价格构成，房价过高的原因可以归纳如下：1、土地价格的上涨国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年35个城市中有9个城市地价涨幅超过10个百分点，2004年全国地价增长率最高的城市为成都，17.51％，最低的城市为乌鲁木齐，－5.41％，地价综合增长率排在前面的城市依次是：成都、沈阳、武汉、福州、南昌、贵阳、西安、长沙。

所以地价上涨已成为当前房价上涨的主要因素。

另外，我国土地一级市场一直沿用土地批租制度，这也提高了房价构成中的土地费用，从而提高了房价。

2、建筑材料价格的增长及新建住宅品质的提升近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，2004年建筑钢材市场在经历了年初的短暂萎缩之后，随着施工季节的到来，建设工程全面展开，市场价格呈献了猛烈上涨的势头，在7月份，多数地区的螺纹钢价格达到4700元／吨。

从木材市场看，经济的持续快速发展是木材的需求量不断增长，并且随着生态环境保护意识的增强及有关政策措施的实施，木材产量大幅度下降，从而拉动木材市场价格的抬升。

从2003年开始，由于水泥产品需求增长而引发了其价格大幅度的上升，在2004年由于国民经济的快速发展，房地产市场的良好发展，对水泥的需求呈显出持续增长的趋势，因地水泥的价格也呈现出上涨的趋势。

另外，开发商所开发房地产的品质在不断的提高，如武汉市青山区绿景苑小区采用了保温墙体、中水处理、太阳能等62项新技术、新产品，使每平方米造价增加300元，此外，各地精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了名义房价的提高。

3、我国房地产业的“暴利”房地产的产品差异和市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成了局部地区房地产价格非正常上涨和房地产业的高利润率。

从房地产行业的利润率与其它行业的利润率相比较来看，我国当前房地产业的利润率奇高，一般来说，目前我国房地产开发商的平均利润为20％－30％，这还不包括他们自炒楼花所得，如果加上这块利润率可达30％－50％，大大超过了国际上多数市场经济国家房地产开发6％－8％的平均利润率，所以有人称我国房地产业为“暴利行业”。

4、房地产业税制的不完善中国的房地产业需要缴纳的税种比其他任何一个行业缴纳的税种都多。

从土地使用权的出让到房地产开发、转让、保有等诸环节，涉及的税种多达12个，而当前我国房地产税制中存在很多问题：（1）我国房地产税（不动产税）比重低，仅占全部财政收入的2.36 % ，占地方财政收人的比重也仅为8.12％。

而在西方发达的市场经济国家，房地产税或财产税是税收重点，占基层政府财政收人的比重可达71％。

（2）我国房地产税收制度中部分税种税基交叉，存在重复征税，加重了房地产业纳税人的税收负担。

现行税制对房屋租金收人既征收营业税，又征收房产税，还要缴纳个人所得税或企业所得税；对房地产转让既要按转让的纯收人征收个人所得税或企业所得税，又要按转让房地产取得的土地增值额征收土地增值税，由此可见税基的交叉与重复，这样不仅提升了纳税人的税收负担，也不符合税收的公平、效率原则。

（3）我国房地产税制设计不合理，在房地产的流通环节里，税种多、税负重，而在房地产的保有环节课税少，这样房地产开发商就可以把这些税负转嫁到房价中，从而提高了房价。

三、调控措施1、土地调控一是加强土地市场监管，盘活存量土地，制止炒买炒卖土地行为。

重点落实《市场房地产管理法》关于土地出让合同约定：期限届满1年不动工开发的收取土地闲置费，满2年不动工开发无偿收回土地使用权的有关规定。

对一些开发商手中掌握成片土地，在滚动开发过程中仅部分动工而大量土地仍闲置的问题，实施“招牌挂”出让土地，以解决之前开发商通过协议方式所取得的土地存在的囤积现象及因土地增值带来的超额利润的控制等问题。

二是改变土地出让制度，实行土地年租制，在一定程度上降低房地产价格构成中的土地取得费用。

2、房地产市场的调控房地产开发商能获得高利润，主要原因是：一是我国房地产业的垄断性，开发商通过价格合谋来索取垄断高价，获取垄断利润，从而导致了高利润。

二是房地产市场的信息不对称性，使的消费者不能准确的了解房地产的开发成本，从而不知道房地产开发商的利润。

因此我们必须从以下入手，第一，在房地产行业引入竞争机制；第二，解决信息不对称的问题，如福州市物价局就公布商品房成本信息，让房价成本信息透明化，可以让公众了解开发商各个环节的真实成本，还购房者知情权，解决信息不对称问题。

3、对房地产税收政策进行改革2005年3月4日国务院发展研究中心、财政部、国家税务总局、国土资源部等部门就《中国房地产税收政策研究》报告进行研讨，会议明确“正税、明租、清费”将成为税改方向。

正税，即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税；明租，即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质；清费则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。

另外，对房地产税的各个环节实施一体化管理。

目前，在税务局内部，关于房地产各个环节的税种一直以来都是由不同的处室分别管理。

但税务部门征税，需要一些掌握在房产、土地管理部门的原始资料，所以必须要加强与这些部门间的配合，以便能够提供权威的数据资料。

这就要求：一方面各级国土资源管理部门要及时向税务和财政部门提供所掌握的地籍资料和相关地价资料。

另外，税务部门内部上一环节的征税部门要及时向下一环节征税部门提供相应的材料。

这样可以实现对纳税人进行更加有效及时的税源监控。

参考文献：［1］邱强：《我国房地产泡沫的实证分析》，城市经济、区域经济，2005.6［2］杜嘉庆：《“正税、明租、清费”对房地产结构的辩证影响》，城市经济、区域经济，2005.8［3］李景国：《2004年土地市场治理整顿及其对房地产的影响》，中国房地产报告．2005.5［4］邹晓云：《2004年中国城市地价状况分析》，中国房地产报告，2005.5［5］张鸿雁：《中国房地产评论》，东南大学出版社，2005［6］吕萍：《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2001房地产价格的形成和涨落，与诸多的社会因素、经济因素有关。