xxx银行关于银行业支持住房租赁市场发展情况的报告人人住有所居，是人民对美好生活向往的基础性组成部分。
党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，xxx银行（以下简称我行）牢牢把握这一定位，分析政府相关政策、住房租赁企业业务发展模式，积极探索如何更好地支持深圳市住房租赁市场的发展，利用金融力量，对住房租赁金融服务做好布局与推进，以此有效解决当前的社会难题，更好的履行自身的社会责任。
一、深圳住房租赁市场发展现状（一）深圳市政府主要支持政策及政策落地实施情况2017年10月，深圳市出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》和《深圳市住房租赁试点工作方案》，提出“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式，收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，此后，万科、佳兆业、碧桂园等房企纷纷开展村民房改公寓工程。
在中介承接城中村楼房放租的同时，房企旗下的长租公寓也在布局深圳市租赁市场。
2019年8月，深圳市住建局发布《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》（以下称《意见》），《意见》引导租金不高于指导价，实行黑名单制度，有效遏制房租的过快增长。
同时加大新增建设力度，多渠道筹集租赁住房，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。
（二）深圳市政府参与住房租赁市场的现状《意见》中指出通过“政府、集体经济组织、租赁企业”合作方式和规划统筹、计划引导、价格指导等手段，有序推进城中村规模化统租改造。
城中村规模化改造后，偏向采取以租赁企业为主体的方式入驻到政府住房租赁交易服务平台（“深圳智慧租房”平台）上，该平台自2018年初推出，目前入库总房源量约16万套。
（三）社会资本参与情况由万科集团投资的长租公寓品牌——泊寓已在全国14个一二线城市开展业务，房间总量接近1.2万间。
此外，链家、我爱我家等房地产中介机构也正积极通过租赁等方式筹集房源，用于市场化租赁。
在目前的住房租赁市场主体中，有的是由政府参与投资、引入社会资本经营的，如上海青客公司；有的则完全属于社会资本，比如魔方、优客逸家等。
（四）银行参与情况建设银行作为首家进军住房租赁市场的商业银行，目前已经取得了良好的市场和社会反响，其与政府、企业合作搭建的住房租赁服务体系架构已初步形成，为企业、个人搭建的住房租赁交易服务系统已在北京、深圳等200多个地级及以上城市运行，住房租赁平台已累计上线房源12万套，已出租2.6万套。
此外建设银行已与超过300个地级及以上城市签订合作协议，其中与地方政府搭建的住房租赁监管服务系统已在武汉、福州等180个地级及以上城市运行，为政府监管规范租赁市场提供了保障。
除建设银行外，工行、农行、中信银行等多家银行也把目光瞄准了住房租赁市场。
工商银行陆续在广州、佛山、肇庆等地与住建部门及国有住房租赁企业包括广州越秀、珠江实业集团等签订了战略合作协议；农业银行与广州市住房和城乡建设委员会及越秀集团签署了战略合作协议。
二、“轻重并举”将成为住房租赁企业的发展模式住房租赁企业当前的发展模式主要是重资产和轻资产两种模式。
所谓重资产，即企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。
开发商对获取住宅土地过程中规定的15%自持物业进行自建运营也属于重资产。
另外，对于购买闲置工业厂房或商业用房等存量物业改造为租赁住房，以及将企业自持的存量物业进行改造后出租也属于重资产模式。
所谓轻资产，即企业并不持有物业，而是通过长期租赁、委托管理、与持有方运营合作等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。
轻资产模式前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。
具有中介机构背景的公寓运营商凭借其长期的房产中介服务积累的大量业主客户，多选择轻资产运营；而酒店管理类的公寓运营商在住客管理和存量物业运营方面的经验也有助于实现轻资产运营；创业类的公寓运营商由于资金端的优势相对不足，凭着互联网基因，“懂客户、重经营”，成为轻资产运营模式的主力军。
在当前资金面相对比较充裕的背景下，实力较强的轻资产企业一定想往重资产走，从而获得资产的溢价收益，同时重资产企业若是没有轻资产运营的团队的管理，重资产依托资产溢价升值的盈利模式本身也不成立，所以未来租赁企业的稳定发展模式应该是轻重并举。
三、xxx银行积极参与住房租赁企业融资，支持住房租赁市场发展我行与自如寓、蛋壳公寓等住房租赁企业合作，在租户办理租金贷后，将租期内的全部房租一次性转给住房租赁企业，租户分期将房租还给我行，由我行承担租户的债权人角色。
我行以分期平台的形式，通过租房分期消费贷款为底层资产作为住房租赁企业的融资工具，住房租赁企业在保持足够增速和足够出租率保证周转的情况下，就能获得源源不断的现金流进行扩张，从而快速发展。
四、住房租赁企业融资存在的问题和风险（一）过度融资风险在政府加快培育租赁市场的政策红利下，针对住房租赁市场的多条融资渠道同时加速开放，住房租赁市场在获得更充沛的资金支持的同时，资金快速涌入，也可能引起短期融资过量和租赁住房供给过剩的风险。
住房租赁处在风口之上，却不是一个能够快速成长的行业，然而近年来，每一个租赁融资渠道，都有显著的扩容，银行信贷渠道、资产证券化渠道和股权融资渠道均有庞大的资金规模。
从资金的需求端看，在政策风口驱动下，无论是房企、酒店品牌公寓、还是独立第三方公寓运营商，都有很强的抢占赛道和市场份额的冲动，各家品牌方为了竞争市场份额，可能选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”这一以规模为导向的加杠杆发展模式，最终导致全市场的过度融资和过度建设，造成融资过量、供给过剩、库存过高的风险。
（二）运营机构经营风险与融资过量和供给过剩相伴生的，是运营机构的经营风险。
以轻资产管理模式为例，拿房成本一般占租金收入60%左右，考虑到运营管理费用，运营成本一般占租金收入的70%左右，这意味着，入住率必须超过70%，当期现金流才能够覆盖运营成本。
经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖融资成本和利息支出，构成实质性违约。
而在融资过量和供给过剩的情况下，住房租赁运营机构将面临三方面的经营压力。
一是供给过剩带来的空置率压力。
二是市场竞争激烈、抢占份额带来的租金过低压力。
三是在激进扩展期囤积的房源，因底租过高形成的价格倒挂压力。
在巨大的房源竞争压力下，有的运营机构甚至可能因前期尽调准备不完善，拿下有产权瑕疵的房子，在投入运营后，面临产权变更、租约更改的情况，给租户的利益造成极大损失。
从外部性上看，一家机构的经营风险也会传染给竞争对手，激进的房源获取方式，必然推升全市场的“二房东”模式的底租价格，将自身的运营风险传染给同业机构。
（三）资金混同与挪用风险由于经营主体、产品设计、现金流划转等融资特点，住房租赁市场的融资，存在一定的资金混同及挪用风险。
对于银行贷款和专项债券，由于融资方主要为房企，房企可能以开发、建设、运营租赁住房的名义进行融资，然后挪用资金用于传统房地产拿地、开发等事项。
对于资产证券化渠道，由于产品涉及基金管理人、计划管理人、SPV、项目公司等较多参与方，现金流划转路径复杂，同样存在一定的资金混同及挪用风险。
如果管理人、托管银行对资金账户的监管不够严格、没有做到专款专用，就会积累资金假借租赁住房渠道以流入房地产开发板块的风险。
（四）期限错配风险住房租赁项目的回报期较长，相比之下，主要融资渠道的融资期限则较短，对于融资方而言，面临着一定的期限错配风险，即在融资到期时，标的物业尚未处置，而运营期的现金流不足以覆盖融资本息，融资方面将临新的资金缺口，造成期限错配风险。
（五）违约风险住房租赁专项贷款、专项债券、资产证券化，可能将住房租赁市场的违约风险直接传染给信用市场。
尤其是2015-2016年房企信用债高速扩张，导致债券到期量从2018年开始激增，住房租赁企业的偿还能力就显得尤为重要。
未来数万亿的信用资金进入住房租赁市场，在行业发展初期的漏洞与瑕疵，将导致违约风险迅速暴露在信用市场。
在住房租赁行业的快速扩张阶段，部分租赁机构对于租赁房屋本身的土地产权、消防管理、权利归属等问题管理不够完善，如违规开发不可用于住房租赁的土地、不合格的土地，租赁消防不过关、权利归属存在瑕疵的物业，一旦住房租赁行业本身房源发生问题，或出现其他阻碍持续运营的问题，将直接影响其未来租金收入，严重影响银行贷款、信用债或资产证券化产品的本息和收益兑付。
五、银行业支持住房租赁市场发展面临的困难和风险住房租赁作为一项新的业务，商业银行在加速布局的同时也面临着一定的挑战。
（一）国家政策的把握因为住房租赁市场直接关系到民计民生问题，所以住房租赁市场会受到政府制度建设与政府政策出台的较大影响。
目前从我国住房租赁市场的整体发展情况来看，住房租赁市场仍然处于发展初期，很多的管理规范与制度细则仍然在不断的探索与完善过程中，所以对于国家政策的准确把握，也是商业银行发展住房租赁金融服务中所面临的主要挑战。
为此，商业银行应该积极跟进国家的政策，不断地对自身的住房租赁金融服务工作的精准度加以修正。
（二）经验的积累不足对于我国而言，住房租赁金融业务是一个新生事物，无论是在培育与发展上，还是在运营与管理上均欠缺行之有效的成熟经验可供参考，且商业银行在住房租赁业务的开展上，不能如传统业务一样只做资金的提供者，而是需要参与到住房租赁金融业务的每一个环节之中，而这就需要在实践过程中不断的去积累，所以经验积累不足也是商业银行发展住房租赁金融业务的一个巨大挑战。
（三）住房租赁金融服务风险把控住房租赁市场的发展是全产业链效率不断提升的一个过程，不仅会涉及到住房租赁平台的建设，还会涉及到住房租赁合同的履行、订立以及后期一系列的运营管理等服务内容，并且与政府、企业乃至住房租赁的双方都有牵涉。
所以商业银行提供住房租赁金融服务的同时，要在整个产业链条基础上，对金融服务风险加以把控。
因此，金融服务风险也是商业银行发展住房租赁金融业务的重大挑战。
六、政策及监管建议住房租赁吸引各地资金，但尚无成熟的融资形式与法律法规引导，未来亟需建立与住房租赁相匹配的融资体系，针对各类租赁机构运营模式的融资特点，构建多层次的融资体系，有序引导PSL 资金、住房公积金、保险资金等长期资金进入。
推动公募REITs立法与税收政策出台，加速公募REITs落地，实现通过公募REITs完成融资与退出的完整商业闭环。
（一）针对各类租赁公司运营模式的融资特点，构建多层次的融资体系目前租赁公司的运营方式主要是重资产运营、轻资产管理两类，不同的运营模式下，运营机构的资金用途、还款来源、资产权益、信用增级能力，均有较大的差异，国开行等政策性银行和主要的商业银行，应针对各类运营模式的融资特点，充分发挥综合化的融资产品和融资能力，建立多层次的融资体系，满足不同类型租赁机构的融资需求。