海棠湾土地咨询报告集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告咨询机构：海南正理土地评估有限公司项目负责人：刘海涛（中国注册土地估价师）项目参加人：王云松（中国注册土地估价师）目录第一章项目总说明 (2)第一节项目背景 (2)第二节项目预测的基准日 (2)第三节项目委托单位 (2)第四节项目咨询目的 (3)第五节报告编制依据 (3)第六节报告编制说明 (4)第七节项目咨询结论 (4)第二章项目规模 (4)第三章投资环境研究 (5)第一节三亚市总体社会经济情况 (5)第二节三亚市房地产市场状况 (7)第三节区域环境研究 (8)第四章项目开发现状 (10)第五章现状土地转让价格估算 (10)第六章项目经济效益分析 (12)第七章不确定性分析 (13)第八章附件 (13)第一章项目总说明第一节项目背景2005年7月13日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理了《土地房屋权证》（三土房（2005）字第2206号、2207号、2208号、2209号、2210号、2211号、2212号），其中包括五个原生态椰子岛，土地总面积633153.16平方米。

由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于2006年12月23日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》，根据该规划，海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，规划居住人口为25万人。

依此规划，海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区，其职能是世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。

由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建成椰子洲度假酒店，所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设，因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托咨询机构按现状条件下估算土地的转让价格。

第二节项目估算的基准日本报告土地转让价格估算的基准日为2008年3月15日。

第三节项目委托单位名称：海南建丰旅业开发有限公司住所：海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元6A室法定代表人：林怡胜注册资本：港币公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资）经营范围：房地产开发经营，经营中、西餐厅，酒店管理、物业管理，园林绿化工程。

第四节项目咨询目的本咨询报告主要包括以下几个方面：1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境2. 分析三亚市目前房地产市场状况3. 进行项目投资成本及费用估算4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分析，对本项目的转让价格进行估算。

5. 在不考虑转让时缴纳的营业税，估算土地按现状转让时，最可能成交的转让价格，按估算的价格进行转让，委托单位能获得最大的经济效益。

本项目咨询报告的目的是通过投资环境研究和财务经济分析，为投资决策提供参考依据，在保证委托单位获得最大经济效益的条件下，对土地的转让价格进行预测估算。

第五节报告编制依据1. 三亚市城市总体规划及修编2. 三亚市海棠湾A7片区控制性详细规划3. 三亚市房地产市场、土地一级市场基本资料4. 三亚市工程建设及周边环境的勘察调研资料5. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）6. 委托方提供的其它相关资料第六节报告编制说明本报告的编制依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规和政策及具体规定，同时本报告的基础资料和数据来自于国家、三亚市有关主管部门颁布的文件和委托方提供的资料，以及报告人经过调研所得的资料、信息。

本报告的分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合中国有关房地产项目财务管理方面的具体规定和三亚市的市场情况，进行分析测算。

第七节项目咨询结论委托单位按现状（生地）转让土地时，平均单价为122万元/亩时，在不考虑转让应缴纳的营业税时，能获得最大的土地收益是116014.36万元，扣除应缴纳的营业税、契税及其它不可预见费用9919.23万元，净收益为106095.13万元，资金静态收益率达到1117%，说明委托单位在取得土地而不追加任何投资的情况下，投资三亚市海棠湾土地开发是非常成功的。

第二章项目规模根据委托方提供的资料，委托咨询的标的为位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，土地面积分别为315810.55平方米、28092.93平方米、15457.75平方米、29636.8平方米、143175.0平方米、85371.42平方米、15608.7平方米，合计为633153.16平方米，折合土地面积为949.73亩，其中后五宗地为五个原生态椰子岛。

根据1999年原批准的《建设项目选址意见书》，原项目用地主要技术为：容积率小于0.5，建筑密度14%以下，别墅最高为三层。

由于海棠湾整体规划的变更，咨询标的属于海棠湾A7片区，其中控规地块编号A7-03-05、A7-03-06、A7-03-07、A7-02-01，拟建设椰子洲度假酒店，规划容积率0.15-0.38，五个椰子岛属A7-01地块，拟建设国家海岸湿地公园。

第三章投资环境研究第一节三亚市总体社会经济情况1. 地理位置三亚市地处海南岛最南端，北纬18°09′34″——18°37′27″、东经108°56′30″——109°48′28″之间。

东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。

全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。

东西长91.6公里，南北宽51公里。

全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。

境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个。

主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。

主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。

有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方公里，蜈岐洲岛1.05平方公里。

2. 自然因素三亚市年平均气候为26.5℃，年极端最高气温为35.1℃，年极端最低气温为14.6℃，年降水量为1554.7毫米，年日照时间为2400.2小时。

三亚市土地总面积为1919.58平方公里，山地占33.4%，丘陵占25.2%，台谷地占18.1%，平原占23.3%。

全市耕地总面积12127公顷，其中水（旱）田8210公顷，旱地3917公顷。

市内有大小山峰200多座，山峰大多在海拔300-1090米之间，最高山峰是尖岭，海拔高度为1090米，三亚市市内有河流10条，最大河流是宁远河，干流90.2公里，流域面积1073.81公里，总落差1100.6米。

市内有大小港湾19个，较大的港有榆林港和三亚港，全市海岸线长209.1公里。

全市主要岛屿有10个，最大的岛是西瑁岛和东瑁岛。

3. 行政区划现三亚市行政区划为海棠湾镇，田独镇、凤凰镇、天涯镇、崖城镇，两个区管理委员会——河东区管委会和河西区管委会，另有南田农场、南新农场、南岛农场、立才农场、南滨农场；2006年末，全市常住人口为53.6万人，比上年增加1.2万人。

人口出生率为12.4‰，人口死亡率为3.7‰，人口自然增长率为8.7‰。

多民族聚居，有汉、黎、苗、回等20多个民族。

少数民族人口占总人口的41.5%，其中黎族18.4万人，苗族3407人，回族7096人。

4. 经济发展状况据三亚市统计局公布的数据，2007年三亚市生产总值（不含农垦，下同）122.32亿元，比上年增长22.1%。

其中，第一产业增加值22.86亿元，增长9.9%；第二产业增加值48.46亿元，增长34.4%；第三产业增加值51.00亿元，增长22.0%。

人均生产总值26500元，增长19.0%。

全市财政收入28.61亿元，比上年增长98.6%。

其中，地方财政收入22.09亿元，增长118.9%。

在地方财政收入中，一般预算收入15.42亿元，比上年增长58.4%；基金收入6.67亿元（含国有土地权出让金6.20亿元），比上年增长17.5倍。

税收收入总额13.55亿元，比上年增长56.5%。

按各项税收分，企业所得税比上年增长84.5%，营业税增长58.5%，契税增长50.0%，个人所得税增长47.5%，房产税增长18.7%。

列入统计监测的19家规模以上工业企业经济效益综合指数213.84%，比上年提高76.36个百分点；实现利润总额5963万元，增长25.7%。

旅游产业不断发展壮大，旅游饭店接待过夜游客538.43万人次，同比增长18.4%；旅游总收入80.11亿元，同比增长22.49%。

其中，接待境外游客52.2万人次，同比增长34.25%；旅游外汇收入2.44亿美元，同比增长43.02%。

5. 城市建设状况三亚市率先在全省完成了近期建设规划和小城镇总体规划；完成了海棠湾概念性总体规划综合方案、海棠湾分区规划以及鹿回头半岛、三亚湾新城、时代海岸、阳光海岸等重点片区的规划设计工作；完成了城市总体规划重大调整，基本完成了旧城区控制性详细规划。

不断加大城市基础设施建设力度，完成了两河三岸景观改造、三亚湾路、凤凰路、解放路、新风路和迎宾路等市区道路改扩建工程以及丰兴隆大桥等工程的建设；西环铁路已全线贯通，国际客运港已投入试运行，凤凰机场新航站楼已投入使用；崖城水厂等供水项目、亚龙湾西污水处理站已建成投入使用，城市供水工程、污水管网扩建工程进展顺利；市区主街道电缆下地已基本实现，民用天然气管网已部分供气。

积极探索城市拆迁安置方式，在切实维护群众合法利益的同时坚决打击违法建设行为，“半拉子”工程已全部处置完毕。

以文明生态村为综合创建载体，社会主义新农村建设稳步推进，到目前已建成了169个文明生态村，特别是去年33个文明生态村建设成效显着；农村水、电、路等基础设施进一步完善，全市共修建乡村公路207公里，完成民房改造4207户、“一池三改”沼气池建设10839户、改厕3.6万多户，兴建各类饮水工程312处，改水受益人口达19万多人，村容村貌发生了巨大变化。

开展了城市管理年等活动，创建国家卫生城市工作取得阶段性成果，城市管理水平不断提高。

不断推进生态市建设工作，全市森林覆盖率达65%，城市建成区绿地率达41.1%，绿化覆盖率达44.8%，人均公共绿地面积达18.9平方米，生态环境质量继续保持全国一流；城市面貌发生了巨大的变化，获得了“中国人居环境奖”、“最佳中国魅力城市”、“全球绿色生态城市”等荣誉。

第二节三亚市房地产市场状况2007年，三亚市房地产开发投资51.37亿元，增长73.2%。