设备设施维修保养管理规定
1、设备设施维护管理的原则
1.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于高效运行状态。
1.1.2对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。
"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
1.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。
以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
1.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。
制定科学的保养规程,完善设备资料和维修记录管理,合理制定定期维修计划。
1.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
1.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
1.2.设备设施维护管理的目标
通过经常性养护与及时性维修结合,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
1.3.重大会议、活动的协助和设备管理
遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。
1.3.1机电部维修人员全部到位,分工负责。
1.3.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,优先安装调试，确保安全、正常运行。
1.3.3备足备品备件,以备急用。
1.1.4加强与有关部门的协调,提前通知与属同一供电线路上的其他企业,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。
活动期间优先保证活动用电，要求园区内其他企业错峰用电。
1.4机电设备管理维修保养方式
1.4.1日常维护保养。
操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。
日常点检保养责任人按设备设施点检保养频率要求,定期对所负责的设备设施进行点检保养。
1.5实行机电设备的动态管理
1.5.1公开值班维修服务电话,随时满足各种应急维修服务需要。
1.5.2机电部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,安排晚上和节假日轮值。
另外。
每个维修工要求配备移动电话，开通公司短号,出现紧急情况，随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。
1.5.3建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。
1.6各系统设备设施的管理要点及措施
1.6.1供配电系统
1.6.1.1管理要点及措施:每天点检一次，发现问题及时上报处理。
1.6.1.2效果:
(1)保证24小时供配电系统正常运行。
(2)设备完好率99%以上。
(3)投诉处理率100%。
1.6.1.3记录:
(1)用电抄表记录;
(2)供配电设备日常点检保养表;
1.6.2给排水
1.6.
2.1管理要点及措施:每天对水泵房设备及其他加压设备点检一次，发现问题及时上报、维修处理。
1.6.
2.2效果:
(1)建立定期维修保养计划,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
(2)保持设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。
(3)限水、停水时能预先通知用户。
(4)按规定定期清洗二次供水蓄水设备; 设备及周围环境整洁,有封闭措施;确保无二次污染发生。
(5)设备完好率99%以上。
(6)投诉处理率为100%。
1.6.
2.3制定记录表:
(1)自来水抄表记录;
(2)水泵房供水设备日常点检保养表;
1.6.3消防报警系统
本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)。
1.6.3.1管理要点与措施:每天对水泵房消防水泵进行点检一次。
每周对消防报警系统及其他消防器材点检保养一次，发现问题及时处理。
1.6.3.2效果:
(1)消防控制系统及消防水泵系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。
(2)无火灾及其它安全隐患。
1.6.3记录:
(1)消防报警系统点检保养表;
(2)消防演习测试记录。
1.6.4空调系统
1.6.4.1管理要点及措施:每天对中央空调点检一次。
1.6.4.2效果:
(1)配备专业空调工,维修和运行人员持证上岗。
(2)建立规范的空调维修保养计划并严格执行。
(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。
设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。
(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传
播。
(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。
(6)制定切实可行节能运行制度和改良方案,有明显节能降耗成果。
(7)系统设备完好率在99%以上。
1.6.4.3记录:
《中央空调日常点检保养记录》
1.6.5电梯系统
（1）电梯外发给有资质的电梯公司进行维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。
（2）电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。
(3) 出现运行故障后,通知维修人员在10分钟内到达现场抢修。
1.6.5.1记录:
《电梯系统维修保养记录》
1.6.6空气能热水系统
1.6.6.1管理要点及措施:每天对空气能热水系统点检一次。
1.6.6.2效果:
(2)建立规范的维修保养计划并严格执行。
(3)确保空气能热水系统安全、正常,保持状况良好。
设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。
(4) 系统设备完好率在99%以上。
（5）发现问题或收到保修
1.6.6.3记录:
《空气能热水系统点检保养记录》
1.7机电设备设施抢修、应急处理方案
1.71停电应急处理措施
1.7.1.1市电停电
当接到市电计划停电通知后,立即检查试用发电机系统,做好可随时发电的准备工作。
并立即将停电信息反馈给上级领导和工业园其他用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。
1.71.2设备故障停电
(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。
(2)各设备机房、楼梯、通道、车间、仓库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。
1.7.2给排水系统应急处理方案
1.7.
2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。
1.7.
2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。
1.7.
2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:
(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态
发展。
(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。
(3)事故不能在2小时内处理完的,需及时发出停水通知，告知用户。
(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。
1.7.3电梯应急处理：及时通知维保单位处理
1.7.4其他重要机电设备的使用管理
建立完善的机电设备运行值班制度、及设备点检保养人员的岗位职责。
每台重要的机电设备和区域都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。
1.7.5加强机电设备维护保养
对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。
维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。
1.8机电设备节能措施
(1)空调制冷系统设备是主要的耗能设备,合理控制空调使用，及通过改造控制方式等方法实现节能能效果。
(2)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。
(3)室外灯光工程的灯具功率很大,在使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显着的节能效果。
(4)室内照明逐步改造成LED灯具，以实现节能效果。
（5）水泵设备的节能措施
采用微机控制变频恒压调节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。
因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。
制定：审核：审批：。