十方面内容：Leabharlann 1、建3、
立 商 场 物 业 的 识
2、
设 施 养 护 管 理
环 境 卫 生 及 绿 化
8、 4、 5、 6、 7、 产 9、
安广装租权公
全告修赁债共
服管管管券关 务理理理关系
系
别
管
体
理
系
10、
其他 综合 服务
反映
企业实力
形体环境
增强
商场一般沿街建造，对市容有很大影响，其既要符
合社会的实用要求，又要符合美学要求。
零售业态主管
娱乐业态主管
餐饮业态主管
招商员
招商员
招商员
招商员
招商员
招商员
2、片区型组织模式
按商业物业的不同楼层或片区来组建自己的招商队
伍。
每个招商员了
解人任务，降
低费用，减少
招商经理
渠道摩擦
楼层主管
楼层主管
楼层主管
招商员
招商员
招商员
招商员
招商员
招商员
3、复合型组织模式
采用综合业态和片区的复合结 构，招商员可以按业态建筑体、 楼层或片区进行划分
1、导致物管作业因服务对象的不明确而陷入混乱无序的 状态； 2、可能使物管企业卷入不必要债券纠纷，加大经营风险； 3、影响到物业委托双方的长期合作发展。
核心内容
其他综合服务包括报刊、信函的收发，物业服务费 的收取；水电费的代收代缴；小件物品的寄存服务 及其相关服务等。
安全服务
1
4
物业服务 及时方便
（三）招商时间长 主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之
前 中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间
（四）招商难度大
四点原因 1、建设期长，主力店群对项目变化趋势把握不住 2、装修进度影响中小店群的入住 3、功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策 4、营运商较低的知名度和缺乏经验
（五）招商技术要求高
主要表现在以下四个方面： 1、招商人员需具备丰富的零售服务知识 2、招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力 3、招商人员需具备较强的评估能力 4、招商人员需采取合理的招商推广策略
常见的招商组织模式有：业态型组织模式、片区型 组织模式和复合型组织模式。
1、业态性组织模式
适合业态类 型多的项目
招商经理
环境和车 辆管理
2
3
设备设施的 维修与管理
重要性 商场物业的收益直接通过招商收取租金或营业额提 成来实现
概念 商场物业招商是指商场的产权者通过一定的渠道， 将拥有的经营权全部或分散的以租赁或其他联营方 式，交给各个大小商户进行经营，以获取租金或营 业额提成的招商模式。
招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项 目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。
商业物业形象肩负着极强的商业使命，因此要加 强形象建设。
商业物业形象
潜在购买欲望
建立商场物业识别体系的具体要求是：
要与商场的形体环境和商业特色相统一，要树立商场 物业的良好形象。
外观 设计
内景
舒适、幽
布置
雅的购物
物业 服务
环境
和谐 有序的 氛围
……
重点： 建设一支专业化的养护维修队伍
商场设施养护管理特点 1、设备运行时间长 2、设备故障危险性大 3、服务对象对商场设备认知少
2、绿化管理 商业物业的绿化配置主要以室内绿化为着眼点，根
据室内空间、光照度选择有线条美、有层次美，以 观赏叶片花为主的植物。
商业物业的安全服务注意事项有以下几点：
1
安全管理与防损相结合
2 安全管理同消防相结合
3 安全服务与客户服务相结合
4
紧急事故应急处理
重在预防
（五）广告管理
租户按物业企业的规定就其广告式样、颜色等由物业公司 审核后进行标语制作、悬挂、橱窗展示
（六）装修管理
经物业公司同意，在不影响周围摊位营业的情况下，进行 小规模的装修
（七）租赁管理
出
租金投标
租
方
式
协议投标
租
先规定固定月租金，然而调整
金
形
按面积定出最低租金，再根据
式
租户销售额收取一定比例租金
商业物业的所有权人可能是个人、一间或数间公司。
如果物业产权不清，可能对物业企业造成以下伤害：
件
4.主力店先行的原则
在规划设计阶段就要考虑主力店的需求 主力店的招商应在建筑设计之前 中小店的招商时间较短，一般安排在开业前的几个月进行
5.宜用长线经营的原则
长期经营性 低租金起点，后期调整；用实际行动支持客户
6.招商动态原则
（二）招商渠道 1.评估选择招商渠道
渠道评估的三个标准：经济型、可控性、适应性
对于超大型的项目，
其往往拥有一群建 筑体。
主动性 （一）招商的基本原则
1.按业态和也中规划原则
零售：餐饮：娱乐为5：2：3
2.按市场定位物色品牌对象的原则
3.按赢利模式确定经营模式的原则
销售类的商铺——在业态、业种、市场定位方面加以指导和约束 租赁或联营类商铺——以长期经营为目标进行招商，为快速增值创条
2.招商的主要渠道
（1）利用新闻和大众媒体进行招商
（2）利用招商活动进行招商
会议和各类主题活动 主力店群招商会、各类主题店、专业市场的招商会 品牌嫁接
（3）通过专业人员进行招商
（4）通过中介机构或各类商会进行招商
成本低、成功率高
（5）通过互联网进行招商
方便、快捷 新浪网、搜狐网
预防
1、环境保洁管理 商场物业的环境整洁与否是衡量服务水平的重要标志。
商场物业的保洁形式具有以下主要特点：
①工作时间长，两班倒，巡视和保洁分开，隐蔽部位清洁白天巡 视时间完成，夜间对营业区域进行保洁
②保洁的重点在大堂及大门入口处 ③保洁巡视的人员配备主要由物业自身档次来决定 ④对保洁人员素质要求高
五大特点
1
目标客户主次分明
2 租金高低悬殊，租期长短不一
3
招商时间长
4
招商难度大
5
招商技术要求高
（一）目标客户主次分明
首先确定主力店群
•主力店群的作用：
第一，所占面积大（1/2），有助于稳定整个项目的经营； 第二，吸引投资客，刺激铺位销售以及对中小店群的招商； 第三，主力店群的忠诚顾客有利于保持项目一定量客流； 第四，有利于提高中小店的租金水平，扩大整体租金收入。
其次确定中小店群
其一，中小店群能够丰富业态组合，满足项目商圈内不同层次、不同需 求消费群的购物和消费需求；
其二，租金往往是主力店的4~10倍
（二）租金高低悬殊，租期长短不一
租期： 主力店群租期要求一般需8~10年，有的长达15年 甚至20年；中小型店一般为3年
租金： 主力店的租金一般在第4年起开始递增，幅度在 3%~10%；中小型店的租金较高，一般从第3年递 增租金。