XX小区建设项目可行性研究报告第一章总论一、项目背景1、项目名称XX小区建设项目。

项目建设地址：XX区清洋街道办XX居委会西。

2、项目承办单位概况烟台XX置业有限公司组建于2000年，现有固定资产3000万元，注册资金1000万元。

自2006年以来，上缴税金平均在100万元以上。

公司下设4个科室，现有职工18人，有技术职称6人，其中高级工程师1人，中级工程师3人。

公司将继续遵循“忠诚、团结、开拓、创新”的宗旨，锐意进取，奋发图强，为烟台市的经济建设做出更大的贡献。

二、可行性研究的依据1、项目建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托书2、烟台市XX区规划局批发的《建设项目选址意见书》3、项目规划方案4、国家现行政策、法规及有关设计规范5、项目建设单位提供的有关技术基础资料三、研究范围及内容1、项目背景及建设的必要性2、市场分析3、建设条件4、工程方案5、环境保护与节能6、项目实施进度安排7、投资估算与资金筹措8、效益评估四、项目概况1、项目内容及规模本项目为住宅建设项目，建设地点位于XX区清洋街道办XX居委会西。

该项目规划总用地范围面积7283平方米，项目规划建设住宅楼3幢，总建筑面积13081平方米。

本项目所建住宅均为90平方米以下的中小户型。

项目总投资1605万元。

其中土地费用：98万元，占总投资的6.1%；工程费用：1347.3万元，占总投资的83.9%；其他费用：100.8万元，占总投资的6.3%；预备费用：58.9万元，占总投资的3.7%。

资金筹措：项目建设总投资为1605万元，所需资金为建设单位自有资金，其中土地费用98万元已交,公司账面现有资金约450万元，自有资金占总投资额的34.14%，其他自筹资金占65.86%，计1057万元。

2、经济效益主要指标项目总销售收入4185.9万元项目总成本费用2725万元项目利润总额936.4万元项目投资利润率22.37%项目投资利税率12.53%五、研究结论1、项目具有良好的社会效益该项目符合国家及地方政府产业发展政策。

通过鼓励房地产投资，扩大内需，拉动经济，带动相关产业的发展，促进国民经济健康稳定的发展。

项目新建住宅部分将为客户展示出一个具有超前性和导向性的住宅楼新模式，推动本市及周围地区建设的发展，缓解市区住房紧张状况，满足当地人民住房需求，促进国家房改政策的实施，并积极推动建设社会主义新居民区活动。

项目的建设有利于烟台城市环境面貌的改善，有利于推动城市建设的发展和社会文明程度的提高，促进当地经济的发展，增加就业机会。

项目的建设有利于改善周边居民的住房问题。

2、项目选址合理，各项市政公用设施配套条件具备，建设条件充分。

本项目具有极佳的位置优势。

3、项目在建设的同时，注重了环保、消防、节能等各项目措施的落实。

第二章项目提出的背景及建设的必要性一、项目提出的背景本项目为住宅建设项目。

建设地点位于XX区清洋街道办XX居委会西。

总体规划服从XX居住区的总体规划设计方案。

XX居住小区经烟台市XX区规划局业务办公会研究同意建设，并核发了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》。

目前工程建设条件已成熟准备开工建设，提出了本项目。

项目规划总用地范围面积7283平方米。

当前，随着我国经济的高速度增长，人民群众的生活水平和消费水平有了很大的提高，人们对住房的要求在需求基本居住空间的基础上，对改善居住的质量方面有了越来越强烈的愿望，居住的空间与质量，已经成为居民生活水平提高的一个重要参照物。

根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，烟台市政府为了更好的贯彻国务院、省政府关于深化住房制度改革的指示精神，同时也为了更好的发展烟台市房地产业，决定调整住房投资结构，一是逐步开发建设一批适合于广大低收入阶层居住的住宅，以便尽快解决困难职工的住房问题；二是建设一部分较高档次住宅，激励社会消费，拉动经济增长。

随着烟台市经济的快速发展，郊区城市化进程的不断加快，旧区改造工程已经成为建设和谐社会的一个重要组成部分。

二、项目建设的必要性（一）符合国家产业政策及地方发展规划的要求建设“经济适用的住宅”是当前国家重点鼓励发展的房产投资和建设的主要方向。

本项目的建设将充分体现烟台市建设高起点、高标准、高水平的要求，能有效改善当地居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。

（二）符合现代化人居工程的要求随着中国房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，高标准的新型住房已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。

（三）符合城市建设的需要本项目的开发建设，不仅可以缓解市区内的住房压力，还能优化城区结构布局，加快城市化进程。

（四）能够有效改善周边居民的住房条件第三章市场分析及建设规模一、市场分析（一）宏观房地产市场概况我国房地产业在改革开放后得到了极大发展。

2005年度，我国房地产业市场继续保持良好的发展走势，房地产增长速度供给增长和销售价格保持稳定的涨幅。

据最新建设统计快报表明，2005年全国房地产增长速度、供给增长和销售价格，继续呈现不同程度的涨幅。

首先在供给方面，房地产完成投资逐步体现了上升的局面。

从土地方面来看，购置土地面积增长幅度同比增长11.6%。

从销售价格来看，2005年的房屋销售价格相比2004年房屋价格持续增长。

2000到2003年房屋销售价格上涨幅度每一年提高3个百分点，2004年房屋销售价格指数为109.7，2005年房屋销售价格指数为101。

从需求方面来看，2005年我国宏观经济保持平稳快速增长，呈现出高增长低通胀的良好态势。

我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全国小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。

在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。

另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。

2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。

初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。

也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

近几年我国地产行业紧紧围绕为促进国民经济增长做贡献这个主题，抓住这个千载难逢的机会，出台了一系列的政策，起到了良好的推动作用。

主要表现在：一是停止住房的实物分配，稳步推进住房分配的货币化。

二是加快现有住房改革，促进住房旧体制的转移。

三是理顺住房供应体制，加快经济适用房建设。

四是加快住房二级市场的开放，鼓励住房消费的税费政策有了很大突破，为激活市场起到了重要作用。

五是调整了住房信贷政策，加快发展住房金融，为促进居民购房，活跃市场起到了良好的助动作用。

总之，随着房改政策、住房供应政策、住房二级市场的政策、税费政策、金融政策等多项政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，也带来了全社会住宅建设的投资和竣工面积的增长及相关产业的发展。

（二）烟台房地产市场状况分析1、烟台房地产市场供给分析（1）生产力状况从1998年至2006年，由房地产开发企业开发的商品住宅销售，平均每年以近31%的速度递增。

房地产企业年生产能力逐年增长，只要土地供给能跟上，住房供给生产能力是可以保证的。

（2）土地供应土地供应从暗箱操作到招拍挂，使开发商处在了公平竞争的平台上。

要最终解决土地供应与房地产开发的矛盾，唯一的出路就是加快土地供应的市场化进程。

（3）住房供给结构分析近年来烟台房地产总体呈现供求平衡，但存在产品供给结构性失衡。

首先从住宅户型面积配比看，大户型的供应量比较充沛，而小户型的住房明显不足，不论在市中心的白石新城、东郊的绿色家园还是西郊的万光希望家园推向市场的50-85m2左右的小户型都很走俏，短期内一抢而空。

这充分说明低端消费市场蕴藏着一定的潜力。

住房供给结构的调整在一定程度上缓解了供需矛盾，面积总价适中的中低价位住宅在未来的一段时间内仍是消费的主体，其市场容量仍在增大。

房地产的特点决定了住房消费特征是本地化、大众化、中价位，这也是本市政府对住房消费引导、调空的目标。

目前的烟台市场应在保证高端产品有效供给的前提下，合理调配和把握中低层市场的有效容量，定位产品的实效开发。

1、烟台市住宅需求分析（1）人口分析烟台市总人口为646.72万人，人口出生率为5.72‰，人口自然增长率为负的1.70‰。

其中非农业人口18.34万人，其中非农业人口99.19万人。

家庭户规模继续缩小。

老龄化进程加快，我市人口年龄结构发生了较大的变化，人口“老龄化”程度加深。

据了解，国际上通常把65岁及以上人口占总人口的7%作为人口老龄化起点。

按照这个标准和烟台市人口老龄化的程度，我市已进入“老年型”人口社会。

人口分布向城市边缘区扩散。

中心区人口减少和边缘区人口增加的主要原因是烟台近年来大规模的市政建设、旧城改造。

市政府的东迁使整个烟台的经济、文化中心都在向东部转移，东部发展的同时也带动了西部的兴起，整个市区的外延发展使中心区人口密度有了较大改观。

外来流动人口大增，其居住也相对集中。

他们中从事经济活动的占七成，其中涉及到商品批发业（小商品、钟表眼镜、装饰材料）、制造业、水产业、美容美发业等。

据统计，目前在烟台的温州人就有近5万余人，他们在烟台兴办企业5000余家，投资总额超过40亿元，吸纳2万人左右就业，他们认为烟台是一个发展中的城市，投资环境好，商机无限，可以提供较好的创业和生活空间。

（2）需求结构分析购房的目的不外乎两种：其一为了自住，其二为投资；住房消费层次划分日益明显，需求结构日益细化。

租赁需求分析外来人口是烟台住房租赁市场的主要需求群体。

据有关资料显示，目前外来人口承租房屋占全市房屋租赁量的73%，其中家庭租赁占52%，单身户租赁占28%，非家庭户合租占20%，这表明：外来流动人口租赁房屋已由原来的个人为主逐步向家庭为主发展。

不同层次的外来人口对房屋的需求层次是不同的。

进城务工的农村剩余劳动力多分布在建筑领域或服务行业，这一群体中居住多分布于城乡结合部的民房或建筑工棚内，由于薪水或务工目的等原因决定了这部分人对房屋租赁市场不会有较大影响。

参加工作不久的群体是住房租赁市场的主要消费群体，也是潜在的购房主力群体，据有关资料表明，26-30年龄段自租房比例最高，占总体比例超过30%，而自住商品房的比例中31-35岁年龄段独占鳌头。

购房需求分析动迁产生的中低档价位的住房需求巨大，将是住宅市场的主力支撑。

城市基础建设和旧城区改造产生动迁居民，这一购房群体也是住房消费主体之一，这一群体中部分属于被动性提前购房。

胜利路以西、环山路以北、南大街以南的旧城改造项目，将是未来三年内烟台市综合规模最大的项目。

动迁户达上千户，这部分居户的户均面积较小，会借机改善居住条件，新房户均面积也会比老房子大，而这一住房消费群体大多定位于中低档住房。