初期（要素聚集起） • • • • • 大企业带动 资源带动 政策带动 房地产启动 土地充裕 中期（产业带动） • 部分产业集群初步 形成 • 房地产发展快速增 长 • 土地供应趋紧 成熟期（产业升级） • 产业成熟腾笼换鸟 • 商业、地产成熟 • 土地供应紧缺
资源优先 基础设施 土地运营 工业物业
产业地产收益来源
土地及物业 基础设施 政策收益
资源置换
金融 服务性收益
中国五矿 赵锦明 2012年3月
产业地产投资影响因素
商业模式 城市发展阶段 选址
市场
竞争 土地资源
政府因素
产业地产商业模式
长期利益与短期效益的平衡 现金流 核心能力
土地运 营 物业租 售 综合开 发
• 土地一二级开发联动 • 工业、商住、共建等运营
• 工业类 • 2.5产业类 • 工业+商住类
• 工业+商住+产业投资+市政设施等
城市发展阶段
区域发展定位 城市发展水平：GDP、产业结构 、
人口结构、市场容量、规划布局等 母城与开发区的联动关系 开发区的发展阶段 开发区的产业结构 土地指标状况 土地 指标
产城 关系
关键 要素
地产 价格
政策 需求
城市(开发区)三个阶段
土地资源
土地丰富
土地趋紧
• 以时间换空间 • 以资源换空间 • 资源与机遇
土地稀缺
• 利润与速度
政府因素
任期
政策
关键 要素
迫切 程度
服务
产业地产投资主体
政府：
区域运营为主体； 经技技术开发区/高新区/专业园区 企业（房地产、产业地产商、工业企业）： 专业园区 政企结合： 区域运营 专业园区
机遇优先 地产 工业物业 专业市场
利润优先 金融 差别化、升级型物业 综合体模式
选址
价值提升 三靠近原则：靠近主城区；靠近配套区；靠近交通中心 产业集中区
区位 • 经济增 长极分 析 • 政策导 向分析
城市 • 城市发 展分析 • 产城互 动关系 • 发展要 素
基础条件 • 位置 • 交通 • 配套
市场分析 • 可行性 研究
市场
市场特征分析 • 买方、卖方、利基市场分析
市场要素分析 • 4P分析
ห้องสมุดไป่ตู้
利润分析
• 财务分析
竞争
市场竞争特点分析
• 市场领导者 • 市场追随者 • 市场挑战者
市场生命周期分析
竞争对手分析 市场竞争战略分析
• 导入期/成长期 • 成熟期/衰退期
以战略战略群组确定真正的竞争对手 未来目标分析 现行战略分析 竞争对手对自身假设分析 能力分析 • 成本领先 • 差异化 • 目标集中化