Code of this report | 12
特性四
容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的
特性 特性一
在实行城市土地出
特性二 特性三 特性四
G
让、转让和房地产
土地所有者，关 心从土地出让中 获得比较好的收 益，用于城市基 础设施建设
关心顺序 (出让价格)、R、 意愿倾向:↑ 从提高R，可以吸引(D)，获得较高 的P
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 6
计算规则
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
特殊规则
> 地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时， > 设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积 建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算； 地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的， 其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪 标高不一致时，以周边最近的城市道路标高 为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述 规定核准 > 住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、 中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独 立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房， 工业建筑、体育馆、博物馆和展览
容积率对各个因素的影响
容积率在不仅影响规划中物业的类型、建筑密度、社区规模、规划布局、土 地的增值，还直接影响我们的生活品质
物业类型
建筑密度
土地的增值
社区规模
规划布局
生活品质
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 15
容积率与物业类型
H——建筑层数(或平
均层数) C· A—建筑基底面 积(m) F——地块上的总建 筑面积(m) A——地块面积(m)
，R的提高值=C；
当R每提高C的值，H平均提 高1层
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 11
特性三
楼面占地率〔注〕与容积率成反比
Code of this report | 9
特性一
容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
特性 特性一 特性二 特性三 特性四
基本公式是:R=F/A
R——容积率 F——地块上的 总建筑面积(m) A——地块面积(m) “净地块”是指为建筑所使用的场地
，其面积不包括城市公用的道路、公共
绿地、大型市政及公用设施用地、历史 保护地段等。因此，在使用或评价容积 率时，必须注意地块面积的“净”度； 在比较不同的容积率时，必须在同样“ 净”度的基础上进行。 总建筑面积，一般系指地面以上部分 的建筑面积总和；如果包括地下部分的 建筑面积，应特别注明，以资区别
容积率专题报告
中原集团二级市场战略顾问中心 ShenZhen.08.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 1
Part 1
开发机制的情况下
，容积率往往成为 城市政府(G)、规 划师(UP)和开发者 (D)之间谈判的一 项主要“杠杆”
关心顺序:C、H、R，
U P
城市环境质量 与整体效益的 关心者
意愿倾向:↓ 从控制C和H，以满足空地、日 照、间距、绿化、停车以及景观 等要求 关心顺序:R、F、P(楼面地价)， 意愿倾向:↑(P ↓) 尽可能提高R，获得更大的F，使 P 降低，即每平方米建筑面积所 摊的土地费用最小
Code of this report | 13
D
房地产开发者， 关心从开发中 获得最大的利 润
© Copyright Centaline Group, 2011
Part 3
容积率对各个因素的影响
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 14
© Copyright Centaline Group, 2011
和建筑面积计算值
Code of this report | 7
Part 2
容积率的特征
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 8
特性
主要呈现4个特性
1 特性一
> 容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
注明： 计算容积率时，总建筑面积不
总建 筑面 积 容积 率
包括地下建筑面积； （半地下 室层高超过2.2米时，按全面积
算，层高低于2.2米时，按半面
积计算）； 当建筑层高超过3M时，这些 层应除以3M进行层数折算，余
总用 地面 积
数不足1.5m时，多出部分不计入
容积率；余数大于或等于1.5m时， 多出部分按1层计算
不同的容积率数值直接影响不同的物业类型
先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）
在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目； 容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、 联排别墅，项目品位就相当提高了很多； 容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使 容积率不大舒适度也会收到很大的影响； 容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂低别墅的 话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了； 容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖 点； 容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目； 容积率2.0－2.5，正常的小高层项目； 容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差； 容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）； 容积率6.0以上，摩天大楼
2 特性二
> 在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比； 同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度
成正比
容积率
> 楼面占地率〔注〕与容积率成反比 > 容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，
是可以“谈判”的 这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中
3 特性三
4 特性四
© Copyright Centaline Group, 2011
把社区品位放在环境空间上，绿化空间丰富
社区可利用的绿地空间少，基本上没有什么绿化空间
Code of this report | 18
© Copyright Centaline Group, 2011
容积率与社区规模
在传统思维中，觉得社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况并 不全是这样
特性 特性一 特性二 特性三 特性四
公式 L=A/F=1/R
楼面占地率(即每平方米 建筑面积占用的地块土 地面积)
结论
当L愈小，R愈大，即每平方 米建筑面积所占用的土地愈 少，建设开发中土地费用所 占的比重愈低，则土地利用 率和经济效益愈高
© Copyright Centaline Group, 2011
特殊规则
> 当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，当普通 商业建筑标准层层高大于6.1米时，当办公建 筑标准层层高大于5.5米时，建筑面积的计算 值按该层水平投影面积的2倍计算 > 当普通商业建筑层高大于10米时，当住宅建 筑层高大于7.6米时，当办公建筑层高大于8.8 米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面 积的3倍计算 > 计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部 分 > 建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算
Code of this report | 17
A项目
© Copyright Centaline Group, 2011
容积率与建筑园林规划面积的大小，从定 义上是指规划用地范围内，所有建筑物低层占地面积与用地面积的比率（%）
在用地面积一定的前提下，建筑密度与容积率两者是反比关系；建筑容量增加需要建筑层数 的增高，密度则降低；这时，社区舒适度提高，但同时会带来土地利用的不充分和建筑成本的 增加；建筑容量的减小，密度增大，这时，社区居住舒适度又将会受到影响； 在项目规划中，容积率和建筑密度二者是一个矛盾点，需要去寻找找一个合理点、均衡点， 来实现项目开发的最大目标
Code of this report | 4
通俗解释
> 说到底就是小区里户数、人数和小区面积的 关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒 服了
© Copyright Centaline Group, 2011
计算公式
容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算
容积率一般是由政府规定的 一般而言,容积率分为： 独立别墅为0.2-0.5, 联排别墅为0.4-0.7, 6层以下多层住宅为0.8-1.2, 11层小高层住宅为1.5-2.0, 18层高层住宅为1.8-2.5, 19层以上住宅为2.4-4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住 宅 并根据不同城市的特点有所差别
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 10
特性二
在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条 件下，容积率与建筑密度成正比
特性 特性一 特性二 特性三 特性四
从公式可以看到 当A为常数时，R=C·H
C——建筑密度或建筑覆 盖率，C=0～1 当H每增加1(即平均提高1层)