增城市场调查报告
一、增城概况
一）城市地理位置及环境
增城市地理位置十分优越。
位于珠江三角洲东北部，西距广
州 60公理，东距惠州公里，南
与东莞市隔江相望，距深圳120
公里，水路距香港70海里。
因
地处连结香港、深圳、广州三个
大都市的中部，被称之为“黄金
走廊”。
二）行政划分及人口
行政区划
增城市辖3个街道（荔城、增江、朱村）、6个镇（正果、石滩、新塘、中新、派潭、小楼）。
3个街道：
荔城街道：位于珠江三角洲东北部，东接惠州，南邻东莞、深圳，西连广州，是增城市委、市政府所在地。
全街总面积149.71平方千米，现城区面积17平方千米（规划面积为35.8平方千米），总人口18万人，下辖10个居委员会和24个村委会。
增江街道：位于增城市市区东部，从2008年1月1日起，石滩镇的初溪、四丰、大埔围3个村委会正式划归增江街道办事处管辖。
调整后，增江街道辖11个村委会和2个社区居委会，总面积69.95平方千米，户籍人口4.32万人，其中非农业人口3.74万人，街道办事处驻地不变。
朱村街道：位于增城市中部，距增城市政府14千米，西距广州市45千米。
全街总面积93.9平方千米，下辖12个村委会，1个居委会，150个村民小组，人口31864人。
6个镇：
派潭镇：位于增城市北部，距荔城镇28千米，西北与从化市、龙门县接壤，面积289.5平方千米，辖36个行政村和1个居委会，总人口73637人，其中农业人口66899人。
石滩镇：位于增城市南部，东与惠州接壤，南与东莞一河之隔，北与荔城相连。
从2008年1月1日起，石滩镇的初溪、四丰、大埔围3个村委会正式划归增江街道办事处管辖。
调整后，石滩镇总面积163.53平方千米，辖44个村委会和3个社区居委会，户籍人口10.76万人，其中非农业人口1.26万人，镇政府驻地不变。
新塘镇：位于增城市南部。
2004年区划调整后，新塘镇管辖原新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西5镇的行政区域范围，共有16个居委会和75个村委会，总面积280.48平方千米，总人口391196人，其中常驻户籍人口218283人。
正果镇：位于增城市东北16千米，东北与龙门县交界，西接小楼、派潭镇，南邻增江街道，东南依博罗县罗浮山麓。
总面积236.4平方千米。
全镇人口52443人，其中农业人口47711人，非农业人口4276人。
镇辖31个行政村和1个居委会。
中新镇：位于增城市中西部，西距广州市中心38千米，东距增城市中心18千米，南与新塘镇永和经济技术开发区接壤，北距花都国际新机场41千米。
2003年，全镇总面积323.62平方千米，辖49个行政村，3个居委会；总人口123077人，其中常住人口107506人（农村94914人，城镇12592人），外来流动人口15571人。
小楼镇
二、增城经济发展状况
增城经济增长较稳定，年均增长约16.28%（同期广东省13.0%，广州市14.06%），01和05年经济保持平均速度水平增长，，05和07年增长加快，07年GDP实现410.61亿元，增长20.72%。
（增城01年到07年GDP变化情况）
（增城01年到07年财政总收入变化情况）
二）人均经济指标和变化情况
三年来增城市人均经济指标整体增长较为迅速，城镇居民人均可支配收入增长平稳。
整体保持向上稳定增长趋势。
（增城05年到07年人口和人均经济变化情况）
三、增城房地产市场的政策环境
房地产开发保持较快发展。
07全市商品房施工面积464.26万平方米，比上年增长16.8%。
其中，商品房住宅面积393.25万平方米，增长12.9%。
房屋竣工面积74.92万平方米，下降21.7%。
其中，商品住宅64.59万平方米，下降27.6%。
全市商品房销售面积156.63万平方米，增长52.2%。
其中，现房销售面积45.34万平方米，增长127.1%。
商品房销售合同金额82.28亿元，增长83.1%。
06全市商品房施工面积 397.35 万平方米，比上年增长 72.8% ；其中，商品房住宅面积 348.39 万平方米，增长 84.2% 。
商品房竣工面积 95.63 万平方米，增长 43.2% ；其中，商品住宅 89.2 万平方米，增长 308.1% 。
全市商品房销售面积 102.92 万平方米，增长 41.1% 。
商品房销售合同金额 44.93 亿元，增长52.7% 。
商品房销售均价达 4365 元 / 平方米，增长 8.2% 。
装饰建材产品的市场伴随着住宅和房地产业的发展而同步增长。
业内统计资
料显示，全国城市新建住宅平均装修费用为450元/平方米，其中材料费和工时费比率为7：3。
同时，如果按新建住宅销售面积占竣工面积的80％推算，07年增城仅商品房的装饰建材市场容量就达到3.9亿元。
而广东平均装修费用高于全国水平。
其实际容量将大于3.9个亿
四、增城发展规划
1.发展目标积极探索都市圈卫星城的科学发展模式，努力创建广州东部现代化生态新城区。
到2011年,力争进入全国县域经济基本竞争力前10强。
2.发展定位广州东部先进制造业基地；现代服务业穗东中心；都市型现代农业基地；广州生态旅游示范区；广东省重要的教育基地。
3发展规划
实施全区域公园化战略：在全市辖区范围内全力推进公园化，坚持“三边”整治（路边、河边和山边）、“四原”保护（原生态、原居民、原民俗、原产权）、“五园”变化（家园变公园、田园变公园、果园变公园、校园变公园、工业园变公园），力争一年一小变，三年一大变，五年明显见成效，努力把增城建设成为国际化的南国乡村生态大公园。
构建南中北“三大主体功能区”：南部建设重点开发的新型工业集聚区，中部建设优化开发的大都市副中心生活安居与文化产业区，北部建设限制工业开发的都市型农业和生态旅游示范区。
构筑南中北“三大经济圈”：南部先进制造业产业圈，中部都市生活圈，北部都市农业与生态旅游圈。
重点建设“两城三中心”：“两城”，即增城市区和新塘城区，市区努力建设成为青山环抱、绿水绕城、百花盛开、文化繁荣、经济发达的文化产业和国际化会议休闲城，成为广州市区的城市副中心；新塘努力打造成广州东部生态工业卫星城，形成广州乃至广东省的重要经济增长极。
“三中心”，即石滩、中新、派潭三个中心镇，作为区域性次中心、广州未来的卫星城来发展，石滩创建生态工业镇，中新创建增城中部工业明珠，派潭创建生态旅游特色镇。
增城市经济布局示意
图
增城房产未来发展将继续以都市生活圈为核心，增江发展轴、广汕公路发展轴、广惠高速公路发展轴、坪心快速路发展轴和广河高速路发展轴，五个发展轴共同发展。
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增城宏观数据
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惠州宏观数据
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20040060080010001200GDP 消费品零售总额
固定资产投资
房地产开发投资
财政总收入
增城、惠州宏观数据对比。