3 , . s, , ,五项基本制度1.国家依法实行国有土地有尝、有期限使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
2.国家实行房地产价格评估制度3.国家实行房地产成交价格申报制度4.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度5.国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织设立房地产中介服务机构应具备下列条件：1.有自己的名称、组织机构2.有固定的服务场所3.有规定数量的财产和经费4.有规定数量的相关专业人员房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。
在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。
经注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册：1.不具有完全民事行为能力2.受刑事处罚3.脱离房地产经纪工作岗位连续2年（含2年）以上4.严重违反职业道德和经纪行业管理规定房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。
《经纪人管理办法》中所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织经纪人名称中的行业应当表述为“经纪”字样，经纪人的经营范围应当明确经纪方式和经纪项目经纪人应当将所聘用的经济执业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示经纪人不得有下列行为：1.未经登记注册擅自开展经纪活动2.超越经核准的经营范围从事经纪活动3.为委托人隐瞒与委托人有关的重要事项4.伪造、涂改交易文件和凭证5.违反约定或者违反委托人有关保守商业秘密的要求，泄露委托人的商业秘密6.利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费7.采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益8.通过诋毁其他经纪人或者支付介绍费等不正当手段承揽业务9.对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣称10.参与倒卖国家禁止或者自由买卖的物资、物品经纪人有下列行为，有工商行政管理机关视情节轻重，分别给予警告、处1万元以下罚款：1.在经纪合同中未附有执行该项经纪合同业务的经纪执业人员的签名2.为按本办法规定将聘用的经纪执业人员的情况在经营场所明示3.向工商行政管理机关提交或在经营场所明示虚假经纪执业人员材料实行经纪人员业务知识考核制度经纪人员业务知识考核合格后，具有下列条件的，可申请领取经纪人员资格证书：1.具有完全民事行为能力2.非国家机关在职工作人员3.申请经纪资格之前三年内没有受过刑事处罚或者因经济违法行为受过行政处罚、撤职以上行政处分申请经纪人员资格证书的，由县级以上工商行政管理部门审查、发证申请科技、房地产以及法律、行政法规规定的其他特殊行业的专业经纪人员资格证书的，由省或者市（地）工商行政管理部门会同有关行政部门审查、发证设立具有法人资格的经纪企业，应当具备下列条件：1.法定代表人取得经纪人员资格证书2.从业人员中取得经纪人员资格证书的不少于五人（杭州要求3人）3.具有相应的组织机构和固定的业务场所4.注册资金在十万元以上5.兼营特殊行业经纪业务的，应当具有两名以上取得相关专业经纪人员资格证书的专职人员6.专门从事特殊行业经纪业务的，应当具备四名以上取得相关专业经纪人员资格证书的专职人员7.国家有关企业法人登记管理规定的其他条件中介机构应当亮证、亮照经营，并在其经营场所的明显位置公布服务内容、服务规范、收费项目、收费标准、监督投诉机构的电话和地址等事项2004年7月1日以后设立的房地产经纪机构，自领取营业执照之日起30日内，同时提供经纪机构应具备的其他条件凭证，到市房产管理局备案并申领备案证书。
对符合条件的经纪机构，市房产管理局在备案材料收件后10个工作日核发备案证书房地产经纪机构设立分支机构的，分支机构须向市房产管理局办理备案手续申领分支机构备案证书备案证书的有效期为二年，有效期满前三个月内房地产经纪机构和分支机构可申请延期，经审核同意延期后方继续有效房地产经纪机构和分支机构歇业、或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后15日内到市房产管理局注销备案证书对连续二次或全年累计四次进入每月推件量前10名的房产中介机构，我局将予以警告，并处以暂停代理办证业务一个月，该中介机构的法人代表要重新接受专业知识的学习和培训，经考试合格后方可恢复代理办证业务执业经纪人一年内有责投诉3次者，暂停执业一个月进行专业知识的学习，考试合格后方可恢复执业，并将该执业经纪人暂停执业的情况对外公布。
一年内有责投诉达5次者，暂停执业6个月，有行业协会重新审核其执业资格、进行再教育培训，培训考试合格后方可恢复执业，并将该执业经纪人暂停执业的情况对外公布完善房地产交易房款监管制度，房地产经纪机构应当申报交易房款监管的银行账户及账号，根据银行确认的银行账户及账号证明进行备案登记，通过杭州市房产信息网向社会公示和银行监管账户及账号信息。
并以登记及公示的银行账号及账号开展经纪业务和办理房产交易受理购房入户条件钱江新城单套住宅购房总价值达到100万元以上（含100万元）上城区单套住宅购房总价值达到100万元以上（含100万元）杭州经济开发区单套住宅购房总价值达到60万元以上（含60万元）其他城区单套住宅购房总价值达到80万元以上（含80万元）房屋登记办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为办理房屋登记，一般依照下列程序进行1.申请2.受理3.审核4.记载于登记薄5.发证国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记共有房屋，应当由共有人共同申请登记未成年人的房屋，应当由监护人代为申请登记。
监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为成年人利益的书面保证申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。
申请人提交的证明文件是外文的，应当提供中文译本委托人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。
境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权书应当按照国家有关规定办理公证或者认证办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看1.房屋所有权初始登记2.在建工程抵押权登记3.因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记4.法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公共设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，（所有权属于谁？）不颁发房屋权属证书。
抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供所规定的材料外，还应当提交抵押人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以改房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，在办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押设立登记《物权法》所称物，包括不动产和动产不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力因继承或者受遗赠的、取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力叙述房地产经纪人合法经营的主要内容一、基本条件：1.领取营业执照2.进行机构备案3.取得执业资格4.经纪执业人员备案5.做好执业人员明示6.签订经纪合同时，由执业资格的人员鉴定二、经营行为：1.为委托双方订立履行合同提供预定的服务2.如实介绍，公正中介3.妥善保管好当事人的样品、款项等财务4.依照有关规定或者合同约定，保守合同各方的商业秘密，制作并保管好经纪业务的文书5.切实维护消费的合法权益，依法经营，接受行政监督简述消费者的法律特征以及消费争议的解决途径一、消费者具有以下四个方面的特征1.消费性质属于生活消费2.消费客体是商品和服务3.消费方式包括购买、使用商品和接受服务4.消费主体是包括公民个人和进行生活消费的单位二、消费争议的解决途径1.与经营者协商和解2.请求消费者协会调解3.向有关行政部门申诉4.根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁5.向人民法院起诉经纪人提供服务的形式和内容形式：居间行纪代理内容：信息机会条件国11条与杭州29条的比较基本一致部分：1.加快保障房的建设与供应2.加快保障房的建设用地供应3.加快保障房的建设资金的供应4.国家提出差别化的税收政策；杭州提出首次购买140方以下普通住房的补贴政策5.加大监管力度、整顿房地产市场秩序6.加强市场监测和分析差异部分1.对改善型住房国家有首付规定，还有差别化的税收政策；杭州支持改善型购房政策包括购房补贴和公积金贷款2.国家对商品房预售环节、用地环节有详细的规定；杭州对此比较笼统有杭州特色部分：1.提高保障房的品质2.扩大住房保障的覆盖面3.鼓励拆迁货币安置4.继续购房入户5.支持房地产开发企业6.支持租赁市场发展例题：甲03.6购入经济适用房04.12领房产证08.9出租给乙方09.5终止租赁，准备出售经纪人表示此房按规定不能出售，但他可以帮甲方想办法找买家，并由买家承担所有费用问1.为什么经济适用房不能出租？答：经济适用房是行政划拨土地，出租房屋的收益中包含了国家享有的土地收益问2.经纪人为什么说此房不能过户交易？答：经济适用房管理办法第31条第1项规定经济适用房取得所有权证之日起满5年方可上市交易。
问3.如果成交买家要承担什么风险？答：买家承担了向政府缴纳土地收益的风险例题：1.金某在代理二手房中，卖方出车祸过世，金某要求其儿子代为签订合同问：金某违反了什么规定，应受到什么惩罚？答：金某违反了《浙江省社会中介机构管理办法》第二十条故意提供虚假信息资料，出具虚假验资报告、评估报告、证明文件及其他文件，应由主管行业为的行政部门或工商行政管理部门对中介执业人员处以5000以上30000元以下的罚款例题：2.金某自己开的公司不具备中介资质，但其加盟大公司并通过大公司的账号签订合同问：金某违反了什么规定，应受到什么惩罚？答：金某违反了《城市房地产中介服务管理规定》未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介服务的责令停止房地产中介业务，并可以处以1万以上3万以下罚款例题：3.金某在代理存量房抵押业务中，为客户找别人顶替客户太太办理相关手续问：申请人违反了什么规定，应受到什么惩罚？答：申请人违反了《浙江省产权产纪的规定》申请人在申请登记时隐瞒事实真相或为伪造有关证件采取非法手段骗取房屋权力证书的由房管部门注销登记，收缴证书并可对个人处以1000元以上5000元以下的罚款例题：4.金某在代理二手房中，利用买方的委托权，擅自修改合同金额谋取利益问：金某违反了什么规定，并要受到什么惩罚答：金某违反了《城市房地产中介服务管理规定》第21条索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益，违反此规定的收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万以上3万以下罚款什么是经纪人的职业道德经纪人的职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是指房地产经纪人员就这职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和经纪人职业道德的基本要求：1.守法经营2.以诚为本（真诚、坦诚）3.恪守信用4.尽职守责5.公平竞争注重合作做好服务有哪些好处？1.为公司带来更多的业绩2.为个人树立良好的形象3.为公司宣传品牌，提高知名度经纪人如何产生业绩？市场定位----资源配置-----房源开发（客源开发）----房源条件确认（客源需求确认）----房源分类（客源分类）-----配对看房----意向----单居----双居----合同----售后服务执法的来源1.房地产中介日常检查2.所有部门的联合行政执法检查3.社会重大事件突发事件的检查4.群众的信访5.根据诚信档案上反映的开展的调查执法的内容1.五上墙2.代理行为的真实性和合法性3.委托合同上必须有经纪人签名及公司盖章4.在职人员的真实性5.其他法律法规遵循的规定诚信档案管理的作用1.信息公开公示2.社会监督3.行情况反映作用4.实现行业行政管理监督作用。