二，市场定位：中高端市场 三，品牌定位：做养老公寓中的名牌。 四，价格定位
售价：4000—5000/平方米。 非买房式入院费用：1500—4000/每人每月
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五，消费者定位
购买类 型 定位 文 化 收 入 作用 年龄 职业 行为和心理特征 置业 动机
赠与 长辈 养老
康怡老年公寓
900—1200
私人经营
武钢南山老年 公寓 武钢憩乐园老 年公寓 侨亚中华孝庄
红钢城
300—860
150—600
330
40
820—1830
企业附属
红钢城
280—400
380—880
300
40
1030—1620
企业附属
汤逊湖
400—1800
点餐
开发商投资 卖房性质
荷包湖老年公 寓
东湖区辛 安渡农场
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一般娱乐休闲设施（各养老院档次不一）：
棋牌室、阅览室、各类球场、书法绘画班、太极学习班、合唱团、舞蹈团等
其它服务：
为老人做寿，组织学生与老人联谊，组织养生讲座，组织各类文体比赛，组织外出旅游。
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二，市场分析
各养老院的档次不一，收费不一，总结起来可以分为以下两类： 1，私人及单位附属小型养老院：
400—500
400
300
188
1288—1388
开发商投资
金银湖生态公 寓
金银湖
700—1400
开发商投资
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一般入住方式（以颐乐园为例）：
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一般护理方式（各个养老院略有不同）：
根据老人个人自身情况——自理、半自理、完全不能自理，一般分为几个等 级的护理方式：
环境条件较差，多采取封闭式管理，对老人的活动有较多限制，活动 区域也较小，基本上只是满足老人生存的条件，对老人心理需求满足不 够。
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2，开发商投资的养老院： 产业化程度较高，注重宣传，口碑好，面对比较高端的消费者， 收费也较高。
多建在近郊区，环境较好，公园式老人社区，整洁优美，功能区 较多，能满足老人的各项活动需求。 比较重视老人的心理需求，开展各项娱乐活动。大打服务牌。
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前言
武汉市洪山区福星养老院项目是武汉世纪阳光投资有限公司的第一个房 产开发项目。此类项目在武汉尚显稀缺，市场运作还欠成熟，其投资机遇性 和风险性并存。项目的整体策划尤显举足轻重。 我们通过对武汉市的养老公寓的整体和个体的调查分析，结合本项目的 价值判断及地段区域研究，从不同层面对本项目进行分析，在整体规划的基 础上给予一定的建议。 希望我们的论证有一定的参考价值！ 望贵公司予以宝贵的指导及进一步的深入沟通，达到合作的关系及“双 赢”的态势！
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第三章 项目定位
一，项目定位思考
贵公司有把福星养老院打造成武汉最高端的精品养老机构的意向，售价预估在 5000元每平方米左右，非购房式入院各项费用预估在8000每人每月左右。我公司认为 这样的高端定位风险较大，恐市场难以消化，战线拉得较长，资金难以快速回笼。作 为贵公司的第一个项目，建议还是以稳求胜。所以我公司本着市场需求的客观分析， 建议贵公司对项目的定位再做科学的商榷。我们提供的参考意见是从中端做起，兼顾 高端，前期做好宣传，开盘后做好服务把养老品牌做响后再转型至专业高端。
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部分养老机构收费概况：
名称 地址 床位费/月 护理费/月 伙食费/月 水电及其 他/月 40 40 费用总计/月 性质 侨亚颐乐园 电力老年公寓 蔡甸 武昌雄楚 大道 汉口三眼 桥 550—1500 360—600 300—1500 200—800 330 300 1220—3370 900—1740 开发商投资 企业附属
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另附葛店地区其它一些楼盘的价格
楼盘名称 物业类型 建筑类别 容积率 绿化率 均价
阳光小区
普通住宅
小高层，毛坯
2.46
38%
1700/平方米
鑫谷金城
普通住宅 商住楼
小高层，毛坯
1.41
40%
2500/平方米
城市之间
普通住宅
小高层，毛坯
2.16
28%
2100/平方米
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公共服务设施 规划在主要道路沿街集中设置公建和服务设施，由南至北布置医院、综合服务楼、 老年大学、招待所、后勤服务楼等。集中设于养老院东侧中部人行入口处有利于引进 超市、邮局之类的服务项目，为院区的商业、服务业提供了必要的场所。综合服务楼 与招待所在建筑形态上以建筑群为主，形成了全方位多功能的公共服务体系。
武汉瑞德行房地产投资顾问有限公司34第一章市场分析
一，市场调查 目前武汉市有养老机构有一百多所，其主要分布在城市中心的社区街道， 其构成有以下几种形式： 1，非盈利性质的福利院、敬老院：主要接收“五保”老人。如：武汉市社 会福利院。 2，各企业附属的老年公寓：主要是面对各企业的离退休职工，收费性质， 但有企业补贴，对职工会有部分优惠。如湖北电力老年公寓，武钢南山老年公寓。 3，私人经营的小规模养老公寓：对一些旅馆或幼儿园进行简单地改造而成。 主要是面对一些无工作单位的老人，收费较低，条件较差。如康怡老年公寓。
三级护理：定时送开水、送饭、热食物；定期洗、晒、整理床上用品；每天打扫 房间、卫生间、阳台等处的卫生。
二级护理：在三级护理的基础上提供洗、晒、收、叠内外衣服及鞋袜，购物品、 洗碗筷，提醒老人按时吃药的服务。
特一级护理：面向90岁以上的高龄、失明或半失明、耳聋、行动不便等半自理老 人。在二级的基础上，提供洗头、洗脸、洗脚、剪指甲、按医嘱发药并看服到口。 特二级护理：面向瘫痪、大小便失禁以及老年痴呆等老人。在特一级护理的基础 上，提供24小时服务：喂饭、喂药；帮助床上大小便；清理大小便；及时清洗更换 床上用品及尿布；定时翻身；提供在本院进行的简繁医疗护理如输液时的守护。
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劣势
1，地处偏僻，周边配套设施严重不足。 2，项目定位、定价均太高，市场消费力恐有不足。
威胁
1，同行竞争对手的威胁：目前武汉市的盈利的福利院及非盈利的老年公寓大大小小 有一百所。且大部分大型企业都有自己的养老公寓，对自己的职工会有部分优惠，难 以争取到其离退休的职工。 2，传统养老观念的威胁：中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合 依然是社会的主流。老人入住敬老院或老年公寓的意愿不高。 3，高端消费者的难以争取：对于高端消费者来说，其养老的选择途径非常多样化： 可以请专人上门看护；可以进疗养院等。养老院这一形式本身缺乏吸引力。 4，该区域附近楼盘价格远远低于该项目。
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整个项目的规划目标是：以老年生活安享惬意舒适为宗旨，通过规划建设， 将洪山区福星养老院建设成设施齐全、环境怡人、尺度亲切、服务完善的休养型 舒适型养老院。 其规划策略为： 1) 整体构思的策略 根据未来用地拓展方向和养老院的特性要求，整合各项功能，精心组织用地 布局，合理安排开发时序，创建舒适、温馨的生活环境。 2）适度超前的策略 按照养老院的发展趋势，对道路和硬件设施配置有一定的超前性，同时，配合 院区内医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行等设施的提升， 使养老院建设具有现代化水平。 3）环境景观策略 注重保护和营造良好的自然生态环境，坚持生态优先，保护地域生态特设， 运用城市设计的手法，结合现有水塘，防护绿地等自然环境，精心组织人工景观， 形成自然环境与院区空间协调共生的特色景观。
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侨亚在售的几个户型：
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该项目分析：
侨亚中华孝庄是武汉目前跟福星的项目最为相似的项目，同样为 在做养老概念的楼盘，其价格为：4200——5200/平方。 其定位是武汉市最大最好的此类项目。侨亚的长处体现在： A，有经验，之前做过同样是面向老人的“颐乐村”的项目，很专业， 积累了不少客源。 B，房子卖得较好。 C，注重服务。 D，将行孝的概念宣传得很足，有一定的品牌影响力。 E，侨亚的滚动发展模式值得借鉴。
社会精英阶 层
中
高
市场主流，市场领头羊， 核心客户群体。
35-75岁
私企 法人 金领
购买力强，成交周期短讲究面子， 偏好名牌，对形象、服务要求高
主导型 高校、事业 单位、大型 企业离退休 高干等 高 中 市场主流，是最直接的 消费群体，对项目的口 碑宣传有巨大作用 50-75岁 高干 有较多积蓄，有优厚的退休金， 重视生活品质，物质与精神生活 并重 养老
4，开发商投资的大规模老年公寓：盈利性质，产业化程度高，有较好的规 划设计，服务较好，收费较高。如侨亚颐乐园。
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武汉养老结构分布图，其中大小红点均为养老机构所指（信 息来自谷歌地图）
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重点走访的几个项目：
侨亚· 颐乐园 侨亚· 中华孝庄 武钢南山老年公寓 武钢憩乐园老年公寓 湖北电力老年公寓
湖北天厦金银湖生态公寓的几大特点：
※ 交通通达，周边高尚住宅，华中最大高尔夫球场，探视方便，距火车站仅10分钟； ※ 湖边漫步，池畔垂钓，清风徐来，水波不兴，沙鸥飞翔，爽心悦目； ※ 瓜果棚下，品铭下棋，吹拉弹唱，天然氧吧，其乐融融； ※ 网球场、棋牌室、乒乓球、阅览室、健身房，一应俱全； ※ 种植蔬菜，养鸡养鸭，回归田野，找回童趣； ※ 打造“青少年德育教育基地”，儿孙闲遐，关爱老人，家人团聚，采摘蔬果，自助 厨房，休闲娱乐； ※ 人性化关爱，建立老年人综合档案，光荣的历史，录相剪辑，百年之后历历在目； ※ 互联互动，推动移动式休闲养老武汉中心基地； ※ 定期为老人体检，配置专门营养师，服务周到，培训上岗，就近看病，设计老人养 老方式。