第一章总论一、项目概况（一）项目名称：** 区** 街道富丰村墩门“三旧”改造项目（二）建设地址：** 市** 区** 街道富丰村委丰门墩村（三）项目业主：** 市腾凯房地产开发有限公司（四）企业性质：私营（五）法人代表：（六）业主地址：** 市三河洲花园25幢首层24 号（七）投资总额及资金筹措：本项目总成本费用103138.30 万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为95532.74 万元。

开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为7605.56 万元。

资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别是53138.3 万元和50000 万元，分别占52%和48%。

（八）建设内容及规模主要建设内容为商住建筑，项目占地面积76159.04 平方米，建筑面积365698 平方米。

配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。

（九）建设工期项目建设年限为5年。

从20 年03月到20 年02月。

、项目业主简介**市腾凯房地产开发有限公司注册资金500万元（现时登记注册100万元），由自然人—、 _____ 、____ 3个自然人组成，法定代表人是______ ，三位股东简介：公司发展战略：1、继续在工程承包领域做大做强，凭据我们有充足的资金，在工程带资及建材销售方面获取高额利润，资金年投资回报保持在25%~30%范围。

2、筹划4.0亿元资金（其中，自筹2.0亿元，银行贷款2.0亿元）滚动开发《**丰门墩三旧改造项目》，开发期4~6年，预测创造利润3.0亿元。

3、我们与湖南郴洲裕农纸业有限公司（该公司拥有50万亩经济林，投资3.0亿元建设规模100万吨/年造纸厂）实施企业互动，营造乳源2万亩竹柳丰产林，筹划6000万元资金（其中，自筹3000万元，银行贷款3000万元）分期开发及种植竹柳树木，开发期为6年，预测项目利润3.5亿元。

4、肇庆市肇科新型建材有限公司砖厂是国家支持的节能环保企业，计划在两年内扩产两条生产线，预计投资5000万元（其中，利润滚动投入2000万元，银行贷款3000万元），扩产后企业产值达1.2亿元，利润达到4000万元。

5、公司计划在两年内组建“**腾凯集团”，注册资金1.0亿元，力争在5年内“ **腾凯集团”资产规模达5亿元以上，控制资产负债率在30%~50%内，在不久的将来，利用林业科技开发或者节能环保建材领域在深圳创业板上市。

三、研究内容本项目研究内容主要包括如下:（一）项目建设的必要性分析;（二）项目建设的充分性分析；（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；（五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

四、报告编制依据1、项目建议书及其批复文件2、国家及** 市颁布的相关法律、法规、政策3、《** 市城区住房建设规划》4、粤国土资试点发[2011] 175 号文关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知5、《** 市城市总体规划（2008-2020）》6、土地开发合作意向书7、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额8、** 市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告9、投资项目方签定的协议书或意向书10、编制《报告》的委托合同11、“三旧”改造项目合作开发合同12、** 市中心城区“三旧”改造专项规划（2010－2014）13、《** 市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法》（**区政府2009年9号文）、14、《** 市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则》（**区政府2009年32号文）、15、《中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定》（**区政府2010年3号文）16、其他有关依据资料17、** 市住房城乡建设信息网五、简要结论（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，** 市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。

（二）目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群；（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为5500 元/平方米，商业部分均价为10000元/ 平方米，车位为15 万元/ 个。

（四）财务方面：项目总投资103138.30 万元，销售收入171485.5 万元，税前利润为66744.14 万元，扣除所得税后利润为51916.50 万元。

项目缴纳的销售税金及附加为11318.04 万元，所得税为14827.64 万元，合计交缴纳税金26145.69 万元，该项目建成后，大幅盈利，投资利润率为64.71 ％，税后投资利润率为50.34 ％，项目税后投资回收期为3.05 年。

（五）风险状况：项目抗风险能力强，企业所面临的财务风险和市场风险较小。

（六）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。

六、主要技术经济指标项目相关的技术经济指标如表所示。

项目技术经济指标表第二章项目建设背景和必要性一、项目建设的背景1 、**市简介** ，是** 最年轻的地级市。

** 地处粤西中部，依傍西江，东接珠江三角洲，与肇庆市、江门市交界，南与阳江市、茂名市相邻，西靠桂东南，北临西江，与肇庆市的封开县、德庆县隔江相望。

市区距肇庆60公里，距**160 公里，水路距香港177 海里，上溯广西梧州60海里。

是富饶的珠三角洲经济区与广袤的大西南腹地之间的交通枢纽和商品集散地。

“城中有山，山中有水，绿树花香，山水相映”是** 的特色。

全市总面积7779平方公里。

总人口295.5 万。

** 市管辖** 区、新兴县、郁南县、云安县、罗定市等5 个行政区域。

** 区是** 市人民政府所在地，全市的政治、经济、文化中心。

**历史悠久。

周代为百越地，唐天宝元年（公元724 年）设**郡，明朝万历五年（1577年）建置东安县，1914年改为** 县。

历史上罗定、** （现在的** 、云安）、郁南古有“三罗”之称，新兴是“三罗”沟通粤中的“桥梁” 。

** 人杰地灵，曾哺育出唐代佛教南宗始祖惠能（新兴县人），著名工人运动领袖邓发（** 区人），抗日爱国名将蔡廷锴（罗定市人）等。

** 市素有“云石之乡” 、“国际石都”之称，有悠久的石材加工历史，它的加工已有200 多年的历史，是全国四大石材生产加工基地之一，最近获中国石材工业协会授予的“中国石材基础中心”称号、中国建材流通协会授予的“中国石材流通示范基地”称号。

生产加工大理石，人造石装饰板材及石制家具，石材工艺品等23大门类1000 多个品种，成为华南地区最大的石材生产集散地。

** 正健步迈向国际知名石都之列。

据了解，** 市现有一定规模的石材企业4000 多家，在区内324 国道两旁形成了连绵“百里石材走廊” ，目前已发展为集全国乃全世界名优石材的加工生产、销售、服务的基地。

2 、**市总体发展战略（1）集聚优势战略引导资源和相关企业向优势地域集中，使同一行业的产业链相对密集与完整，多企业、多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业的整体升级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展。

（2）特色主导战略选择在全国全省具有影响力、产业关联度高、市场潜力大、技术进步快的产业作为区域主导产业培植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区域产业结构升级，提升区域综合竞争力。

（3）中心崛起战略壮大中心城区规模，推进** 、云安同城化发展；推动中心城区滨江延伸，构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区的凝聚力、吸引力和辐射力。

（4）城乡统筹战略推进城乡统筹协调发展的综合配套改革，建立城乡优势互补、良性互动的发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡互补、融合、协调发展和共同繁荣。

3、**市中心城区“三旧”改造专项规划根据《** 市中心城区“三旧”改造专项规划( 2010-2014)》的会议指出，国家有关部委和省专门出台以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造政策和措施，对于我们解决历史遗留问题、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、推动宜居城市建设和城乡统筹发展、提升经济发展水平十分有利，机会难得。

会议提出，有关部门要吃透政策，抢抓机遇，在2012 年底前，集中力量启动一批“三旧”改造项目，推动“三旧”改造工作全面铺开，到2014 年底，完成“三旧”改造总面积431.1 公顷，重点项目40 个，进一步优化我市城市空间和功能分区。

二、项目建设的必要性1、是提升城市形象的需要** 区** 街道富丰村委丰门墩村“三旧”改造项目位于世纪大道旁及比邻324 国道，是** 城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。

该地块上的建筑物多数为参差不齐1—3 层砖混结构农村住宅，其中部分为破烂瓦房，环境卫生差，道路弯曲狭窄，低洼地，下大雨时水浸，生活极不方便，阻碍城市发展。

该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，将其建成配套设施功能齐全的高档小区，为** 区府前路增添一道亮丽的风景线，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使** 城区走上可持续发展的道路2、是缓解政府拆迁压力的需要该片区占地面积114亩，但居民的楼房和瓦房等建筑物总面积超过3.5 万平米。

由于拆迁量大，投资额高，一般开发商不敢问津。

该项目** 市**区**街道富丰村委丰门墩村和**市腾凯房地产开发有限公司合作开发。

项目所有拆迁安置费由** 市腾凯房地产开发有限公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。

** 市腾凯房地产开发有限公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为** 区今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。

3、是社会安定团结的需要长期生活在** 区** 街道富丰村委丰门墩村的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。

该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结做出了积极的贡献。

因此，该项目建设必要性明显。

第三章 项目市场分析与预测从2010年1月7日“国^一条”房地产调控开始，国家从没有放松过政策调控如下图：政策层面房地产大打组合拳，调控不放松20TT7J2新国五条国十条*首窘房前忖3傣 ♦二豪M1T 忖不低于曲 *全面暂停篇三窘虏贷■二豪虏首忡不低于蘇市苗停三豪廉贷•央行赫3次上麟〔炜ruwwo 旅次上附删 块仃仔帛事宓准辫25% 超门・】丄& •首豪矗贷利事上浮5旺 10» 召外畫行产控人民币JS 贷 •二春房贷首忖不低的％ •一年期存贷款耀 利率分别上瀬卿 •瑯日上湘枷叩胡阳臥下调 ①席加息0.25%的二 •全・层盼 •地方酬约谈问责外地人•沪翔I 产丽煉出合•矗产軌速推谜i ------ - —--------- --- -- --------------------- ) 在经过号称房地产“史上最严厉调控年”的 2011年已临近尾声，结合各地 情况来看，“部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现”是 当下大中城市房地产市场的真实写照。