广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷

若干问题的指导意见》

一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款，并同意完全按该样板调控签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”的特别约定如何处理？

《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约，在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下，该《认购书》是有效的。对当事人具有约束力，认购人以合同条款不公平，可以再协商，其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的，不应支持。

二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理？

合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持：

出卖人拒绝签约已构成违约，在适用《司法解释》第四条的基础上，还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失，该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围，区别下列不同情形处理：住宅在30%以内，商业用房在10%以内。

买受人拒绝签约构成违约，不去别对待，作对等处理。

三、商品房被出卖人抵押后，买受人诉请确权或者办证的，应如何处理？

起诉确权的，由于房屋不存在权属争议，应驳回诉讼请求。

起诉办证的，买受人在履行下列注意义务后即不构成过错。（1）审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内；（2）将购房款汇入合同指定的监控账号；（3）无论是抵押后再预售，或者是预售后再抵押，只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售，其行使抵押权不得对抗买受人。

伪造《预售许可证》出售房屋的，应承担双倍赔偿责任。

四、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条？

买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持，根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。

五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的，应如何把握违约金标准是否过高？

约定违约金标准为万分之五以内，（含万分之五）的，均认定属于合理范围，不予调整。同一楼盘违约金标准约定不一致的，超过万分之五的可调整为万分之五，同一楼盘已有法院或仲裁委的裁判先例的，应注意保持违约责任标准适用上的统一性。

六、交楼标准如何确定？

必须具备以下两个基本条件（1）取得《建设工程竣工备案表》（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其它标准的从其约定。

合同附件约定装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。

七、面积差异的房款结算应如何处理？

面积差异在0.6%以内的，含本数，具体以约定为准，互不作任何补偿。

面积差异误差比绝对值超出0.6%（不含本数）在3%（含本数）以内的，按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%

面积差异在3%以上（不含本数），买受人A.有权退房，B.不退房的，3%以内按合同约定价格局势结算，3%以上由出卖人承担。所有权归买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。

八、买受人提出办证的诉讼请求应如何处理？

买受人依合同约定或司法解释的规定起诉办证的，无论起诉时是否具备办证条件，均判令出卖人三个月内办证。

关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决，至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付。自判决生效之日起至取得办证递件回执（指‘协助办证的’）之日止的违约金于每月10日前逐月支付。

违约金的截止日期以合同约定为准，协助办证的为取得递件回执，办妥的为房管部门出证，取得产权证的则为交付买受人。

产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。

九、根据七部委意见，预售商品房未办证之前不得再行转让，但买受人通过与第三人签订买卖合同或者通过委托拍卖的形式将未领取房产证的商品房再行转让引发纠纷，应如何处理？

七部委的意见并非法律、行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故合同应为有效。

办证的诉讼请求因为行政主管部门明确不能办证，以实际无法履行为由驳回诉讼请求，待具备办证条件后再起诉办理。

如果转让合同的出卖人（同时是预售合同的买受人）以无法办证为由起诉解除转让合同，因无法办证影响的是转让合同的买受人的权利，故以不予支持为宜。如果转让合同的买受人以无法办证起诉解除合同，则以签约目的无法实现为由予以支持。

十、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何处理？

有关业主共同权益的诉讼，业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属全体业主，后续业主重复起诉的，以已作出生效判决及违反一事不再理诉讼原则为由驳回起诉。

上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。

以业委会名义起诉的，仍需要业主大会授权。

十一、逾期办证，交楼、交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用？

约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。

预定按违约期间持续性计付违约金的。从主张或起诉之日往前倒推两年计付。

诉讼时效超过以后，买受人向出卖人发出要求承担违约责任的信函，出卖人收到信函并回复要求解决纠纷，买受人后以协商未果为由起诉的，不宜适用诉讼时效。

买受人向有关政府主管部门反映、投诉或查询等，相关部门回复明确责任在出卖人的，不宜适用诉讼时效。

十二、以商品房抵销或清偿工程款或其他债务，而不是以工程款或其他债权抵销或清偿购房款的，应否适用《司法解释》处理？

在以商品房抵销或清偿工程款或其他债务的情形下，双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系，不符合司法解释第一条的规定，故一方依据《商品房买卖合同》起诉，主张适用《司法解释》处理的，不予支持。但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。

十三、出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积，在产权证未核发的情况下，出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持？

应以产权证登记的面积为准，出卖人在产权证未核发之前要求买受人支付差价款的请求不予支持。