酒店管理合同谈判租赁合同谈判要点——集团连锁酒店管理公司
租赁合同谈判要点
出租人是否具备主体资格
出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，需关注：
(一)出租人是否享有出租房屋的实体权利
⑴房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部
门查询。
⑵委托或代理出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有
权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
⑶共有房屋出租的：是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材
料，比如授权委托书等等。
⑷房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
(二)出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，要求其居民身份证或户口薄；
出租人系法人或其他组织的，要求其提供营业执照，并在全国企业信用信息公示系统进行必要的工商查询，确保其依法设立、合法存续。
(三)出租人属于国有企业或者事业单位或者公立教育或医疗机构等特殊主体的，需考
虑其签署主体是否能够有权利签署协议；以及协议的效力？其房屋是否属于违章建筑？
或者属于改制过程中权属未明的建筑物？出租人收取租金收入是否符合法律规定等。
租赁房屋具体情况
(一)审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
这点主要是看房屋的产权证，审查其用途，是住宅、办公、工商业还是仓库等。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。如果租赁用途不符合法定用途的时候，一方面用途违法将导致租赁目的无法实现，合同双方可据此解除合同，并根据过错的情况分担合同解除的后果（民事责任）；另一方面用途违法将会导致政府有关部门的查处，合同双方均有可能承担该等不利后果（行政责任）。
(二)审查房屋是否存在禁止出租等的情形
对此，除了进行必要的核实外，可要求出租人在租赁合同中就房屋不存在如下不能出租的情形进行保证和承诺：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
上述有些情形会直接导致租赁合同无效，因此，如果存在上述情形，则需要根据实际情况探讨合法解决措施及相应的时限，评估相应的风险及后续可能的影响，在此基础上决定是否承租。
(三)审查房屋是否涉及相邻关系的利益纠纷：包括居民用房通道、噪音、装修施工影
响、营业影响、广告牌等。
租赁合同内容审核
(一)审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况
⑴必须写明租赁房屋的确切位置
房产证上记载的房屋地址应在租赁合同中详细列明（注意笔误）；对于未竣工的房产，一般需查看当地地名委员会颁发的门牌号码登记证明书，确认门牌号码；对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其要注意实际楼层和合同记载的楼层是否一致，以免因此形成注册障碍。
房产位置以及共用的通道、楼梯、附属设施等，同样建议在附件的房产平面图中予以明示，便于日后相邻关系的处理。
⑵租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积)
租赁建筑面积必须明确，这通常为物业费等的计算基数。
对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的（常见于房屋、写字楼、厂房、商铺的整体租赁），合同双方最好将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为合同附件；对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的（常见于商场、写字楼的部分租赁），合同双方最好共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，合同双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表等作为合同附件。
当然双方也可参照商品房买卖合同司法解释的规定在租赁合同中明确租赁误差的处理方式。
⑶房屋结构及用途/使用性质
除查看与房屋产权证所做的登记是否一致外，还需明确房屋的具体用途，除了大类的住宅、办公、工商业、仓库等类用途，建议明确具体用途，因为公安、消防、环保、城管等对某些生产、经营活动有一些特殊的要求等等，出租方有义务保证承租方能按该用途使用房屋，否则需要向承租方承担违约责任。
⑷房屋交付时的装修状况及附属设施和设备的状况最好以制作附件的形成加以明确，对
附属设施、设备能否拆除、改建或者添设，租赁期满交还时的具体要求等均应明确。
如果出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造，那么尽量明确装修或改造的条件及装修或改造的标准，并应明确租赁期满时或者合同提前解除时如何处理。
实践中，争议发生时，装修损失的赔偿或补偿往往是争议焦点，如有只依赖于合同双方的举证及或者需发生新的鉴定评估费用等等，费时又费力。因此，建议在租赁合同中明确约定装修损失的计算标准，装修损失=装修原值÷租赁期限总月份×剩余租期（不足一个月按1个月计）。
(二)租赁期限
1.租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。建议承租人根据自身需
求及租赁房产的具体情况、周边环境等合理约定租赁期限，并在合同中明确承租人在合同期满后的优先承租权。
原租赁期限不足20年的，比如，约定了8年，履行6年后，如果承租方根据商业判断认为需要延长租赁期限的，可与出租方以补充协议形式延长租赁期限至20年；或者与
出租方协商终止原租赁合同而重新签署新的租赁合同，这种情况下承租方实际使用的期限最长可至26年。
2.租赁合同期限一般要等于或大于租赁期限，一般可约定一定的免租装修期。
对于免租期限开始日，如果屋处于适租状态，可以约定为房屋实际交付日，而非租赁合同生效日（因为通常都是合同生效后再交付）；如果是新建房产，房屋交付后可能还不能即刻进场装修的，那么，建议约定实际进场日（满足双方约定的进场条件后进场）。同时，建议明确非因承租方原因而导致装修受阻的，免租装修期及租赁期限相应顺延。
3.属于转租的情形的，需要出租人提供其与房屋所有权人签署的租赁合同原件，确保转
租期限不超过原租赁合同约定的期限。
(三)房屋交付
房屋交付是核心条款，不仅涉及实际交付的时间、租赁期限的起算，还涉及交付物品的维修、出租物业的返还、保证金和各项押金的返还等问题。
1.交付时间
除了明确约定交付日期外，对于涉及语言描述或前置或后续限制的交付时间，表述需要通俗易懂，前后约定一致，警惕交付陷阱。比如：一些租赁合同中，合同前半部分表面上约定了一个具体的交付时间，但同时又在合同后半部分的其他条款中做了其他约定导致该日期具有极大的弹性，从而即使出租方延期交房，其仍有回旋余地而非直接承担违约责任。举例来说：租赁期限部分约定2014年9月30日交房，但在交付部分约定进场时间如有变动，出租方另行发函通知；违约责任部分则约定出租方未按发函时间交房，则承担违约责任，这就属于陷阱型的约定；再如，对于一些新建房产，如果约定房屋竣工后30天内交付，但没有对竣工时间做出明确的约定等。
如果出租方过于强势，承租方在交付时间条款不占优势的情况下，则建议在保证交付时间很明确的前提下，加强出租方延期交房违约责任。
2.交付条件
一般的办公及居住用房，出租方需保证大厦的电梯、消防保安系统、公共卫生间、自来水系统、泵房等应处于正常运行状态。如有损坏，出租方须在约定的期限内积极通知和督促物业管理处维修完毕。
对于承租房屋用于商业经营时，建议关注如下事项：
楼板承重及楼层结构，考虑是否需要楼板加固，如需，设计及施工由谁负责以及费用如何承担需明确约定；
供电及配电，承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电，电缆规格，电缆如何敷设，开关如何安装，由此所涉施工费用的承担等等，供水、排水、排烟、排风、及排污问题，如有特殊要求，建议详细约定；
空调：非中央空调的，建议就空调外机尺寸，安装位置、个数及由谁负责具体施工等；
电话、垃圾处理及洗手间、施工协助义务等。
3.交付手续
交付条件满足后，合同双方签署《交付确认书》并同时交付房产钥匙，以作为出租物业实际交付日期的确认，也可作为出租人交付物品、承租人支付保证金和各项押金的确认。同时，后续免租期、进场日期、租赁期限、租金支付等与承租方支出相关的时间一般都以此时间点推算或确认的，因此，签署交房确认书非常重要。交房确认书需明确附属设施设备及其数量、规格、品牌等（贵重物品建议明确购入价及折旧比例），钥匙数量，交房日期等内容，并由双方签字盖章。
4.违约责任
延期交房的，可约定违约金计算比例或者直接约定一个具体的金额。出租方强势的情况下，可能需约定一个宽限期（在此期间内，出租方不需支付违约金），承租方需考虑宽限期长短的合理性。延期交房超过一定期限（如果两个月），承租人可解除合同并要求出租方赔偿实际损失。
(四)租金及支付方式、期限
1.租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用;一般不包括在租金内，采用据实
结算的形式，如果是分摊的，需明确分摊的上限；
支付方式可以是现金支付、转帐支付还是其他支付方式;转账支付的，明确租金支付账号，出租方账号变更，需书面通知承租方。
支付期限有月付、季付、年付等，建议采用月付或季度支付的方式，并明确约定并确定支付的具体日期或最后日期，明确到具体的月份和日期，如遇法定节假日，可顺延至节假日后支付。
先发票后付租，出租方违反合同任何约定的，比如不及时履行修缮责任，承租方可暂扣租金而不视为违约。
除此之外，建议明确出租方提供的设施设备场地等非因承租方原因不能正常使用以及出租方对其场地进行维修、扩建时租金如何，以及租赁几年后如果承租方对房屋进行维修维护是是否可以享有免租装修期。
2.如果承租商铺的，需关注周边铺面开张率、出租率、空置率、人流量、各种商业配套
等与租金确认密切相关的事项，如果出现周边商铺空置率太高，直接影响租金价格，可以设置附条件的租金调整条款；商场的促销活动利用场地不得损害或影响承租房屋
的使用以及店铺的经营。商场公共部位的维护（电梯、厕所、车位）、物业管理的质量（保安、卫生、客服、后勤），作为商场的承诺义务之一。
3.关注租金价格的公允性，即与其他商户之间的租金价格不得有过高悬殊，否则有权要
求调整租金。长期租赁合同，需考虑租金的调整。
4.租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理
租赁合同解除后，承租人结清租金、物业管理费和其他应付费用后，出租人原则上就应将保证金退还给承租人，但特殊情况下也可增加一些附件条件，比如，承租人以出租物业地址作为新设公司或分支机构的注册地址的，一旦租赁合同解除或终止，承租人必定要寻找新的办公场所，并办理的工商变更登记手续。那么，合同双方就可以公平、合理地约定：将承租人完成不再以出租物业为注册地址的变更登记手续作为保证金的退还条件。
(五)维修保养
要确保维修保证责任约定明确，防止维修保养约定不明导致维修拖沓或者出租方借维修维护之名影响承租人正常使用。
比如，如严重影响承租方正常使用的故障，出租方应在承租方发出紧急报修通知后四(4)小时内前来维修；如为一般报修，出租方应在承租方发出报修通知后三(3)日内前来维修。如出租方未在上述时间内进行处理，承租方有权自行或委托第三人进行维修，相应维修费用和款项由出租方承担，并由承租方从应支付给出租方的租金中扣除。
(六)合同的变更、解除及终止
1.禁止租赁合同的中途擅自解除作为合同的一项原则，在市场价格与合同价格不严重偏
离的情况下，双方应当尽最大程度维护合同的稳定性。
2.双方应对提前解除的条件和程序进行明确约定，比如，在租赁期限内，原则上双方均
不得要求提前解除本合同。但在本合同签订之日起【※】年之后，如承租方要求提前解除合同的，需提前【※】个月以书面形式通知出租方，但应向出租方支付【※】租金作为补偿，还应当履行本合同约定的合同终止后的相关义务；如出租方要求提前解除合同的，需提前【※】个月以书面形式通知承租方，但应退还承租保证金，并对承租方的装修损失予以补偿。
3.承租人可以多列举对方违约的一些事由，做到承租方能够合法解除合同而又不需支付
违约金；而尽量避免自己违约导致出租人提前解除合同（主要为延迟支付租金）
4.在租赁期限届满或租赁合同提前终止后，承租人除了结清租金、物业管理费及其他费
用，以及配合出租人重新招租以外之外，尽量按时归还（包括清空）房屋。建议关注万一不能及时清空房屋时承租方的违约责任，确保其合理性。
(七)租赁双方保证和承诺
出租方承诺内容包括，房屋不存在禁止出租或其他影响承租人实际使用房屋的情形，租赁期间发生争议，尽量协商解决，不得以任何理由断水断电等，否则应赔偿因此给承租方造成的实际损失；协助办理承租方经营相关报批手续；出租方装修、扩建应提前通知并确保最大限度的减少对承租人的影响，给承租人造成损失的，应给予赔偿等等。
对于出租人要承租人做出的保证和承诺，承租人要结合自身实际情况审慎判断，确保保证内容的可行性。
(八)转租及承租权自动转移
对是否允许承租人转租及转租的条件进行明确约定，承租人向其关联公司转租则不受限制，承租方只需书面通知出租方，承租权即可自动转移当然，新公司应书面向出租方出具确认函，确认合约中所有约定同样对新公司有效。如有关主管机关需要或新公司要求，出租方承诺将按相同约定及同等条件，按剩余的租期与新公司重新签订合约，并办理相关的租赁备案登记手续。如出租方违反约定，视为违约。
(九)违约责任
除了合同其他部分已经明确约定的违约责任，如延期交房的责任等，此处可增加一个兜底性的约定，作为对之前合同中未明确约定但可能出现违约的情况的补充，确保任何情况下一方违约均有相应的违约责任可以约束。
对于租赁期限内一方擅自解除合同，对方如何追究违约责任建议模糊化处理，避免出租人可以视违约成本而肆意违约。如一方擅自解除合同，应当先行协商赔偿事宜，协商不成则向通过诉讼或仲裁方式解决争议，决定是继续履行还是赔偿损失，为承租方争取时间。
(十)其他建议明确的内容
1.争议解决：确保争议管辖约定明确有效，选择诉讼的，不违反级别管辖、专属管辖的
规定，选择仲裁的，明确仲裁委员会的名称。
2.租赁备案：办理租赁备案及备案费用的负担主体。
3.保险条款：明确是否投保公众责任险或第三者责任险责任主体以及险费用负担主体。
4.通知与送达：对通知的形式、送达的形式、送达的标准作出明确约定，以免诉讼中一
方已收到另一方发出的通知仍然矢口否认。