我国房地产经济发展现状及未来走势分析
【摘要】我国要加快发展和完善房地产金融市场，鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道，完善房地产金融一级市场，推进房地产金融二级市场发展，大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系。

本文分析了我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势。

标签房地产；发展现状；未来走势
2009年中国经济复苏的一个重要拉动力是房地产市场的投资和市场繁荣。

但是，伴随着房地产市场的繁荣的一大恶果是房价高涨，截至2009年12月，中国房价上涨达到了18个月以来的最快速度。

房地产市场成交量和房价的双双上涨的原因是多重的，但其最大的推手是住房的投资投机行为。

住房交易的投资投机行为导致了房地产市场的泡沫化倾向越来越严重。

1 我国房地产经济现状
现阶段我国房地产经济发展呈现的主要特征如下：
1.1 房价上涨过快
据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以来最高水平。

而一些大中型城市涨幅更高，北京、深圳、上海房价分别上涨了80%、100%和110%左右，在2010年初，房价仍呈高涨态势，直至国家出台了新国十条，房价过快上涨的势头才得到初步遏制，但是房价仍处于上涨态势，只是涨幅减少。

北京市4月份计划入市的新盘均价达到24600元/平方米，同比上涨了102.5%，环比3月份仍然上涨了21.7%。

从全国的商品房销售数据来看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长75.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。

同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。

而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫化程度。

1.2 房地产开发投资与按揭负债增长双双过快
房地产开发投资时监测房地产市场活动的一个重要指标。

2009年，在发达国家房地产开发投资大幅下降的情况下，中国房地产开发投资逆势上扬，快速增长，全年完成3.62万亿元，同比增长18.5%，成为1993年以来增长最快的一年。

据统计，2009年资本形成对GDP的拉动为8.0个百分点，对GDP的贡献率为92.3%；最终消费对GDP的拉动为4.6个百分点，对GDP的贡献率达52.5%;净出口去年全年呈负拉动作用，对GDP的拉动为-3.9个百分点，贡献率为-44.8%。

房地产开发投资占了全社固定资产的大部分，所以，房地产开发投资拉动了2009年全国经济增长。

1.3 房价收入比超高。

当前国际上的房价收入比，发达国家大概在2-5之间，发展中国家大概在4-6之间，而中国的大中城市房价收入比远远超过20。

这也就是说一个普通家庭的20年年收入才能买得起一套住房，在这个意义上，中国的商品房买卖已经成为了一个富人游戏，普通老百姓已经被排除在商品房消费之外。

1.4 房屋空置率过高。

据统计，2009年全国房屋空置超过2亿平方米。

房屋空置反映了房地产市场的泡沫程度，大量房地产投资投机者购房并不是为了居住，而是为了炒买炒卖，所以市场上出现了这样的怪现象，一方面是普通老百姓买不起房，或者说是无房可买，另一方面是投机客囤积了大量的住房，闲置，等待房价上涨。

在这种情况下，房价反映的不是住房供求的信息，房价变成了股价，反映的是投机的信息。

房价的高低与住房的消费状况基本没有相关性，只是与住房的投资投机活动相关。

住房空置率的国际警戒线为10%-15%左右，现在全国的大中型城市已近远远突破了这个警戒线。

2 我国房地产金融存在的问题及解决措施
我国金融市场的发展还处于初级阶段，房产经济发展存在一系列问题，如风险过于集中于商业银行体系，个人住房信贷的发展可能存在违约风险等。

房地产金融在创新中也存在部分问题，如商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等。

自1998年以来,，我国连续8年降息。

随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大对个人住房按揭贷款的支持力度, 同时,由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”,因此, 在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

2.1 大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系
房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也要有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，以解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。

鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等在内的金融市场支持服务体系。

加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.2 大力推进房地产金融产品创新
为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。

细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。

推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

2.3 加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题
中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。

需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。

同时，完善住房公积金制度。

2.4 加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理
加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。

加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。

3 房地产经济未来的发展趋势
改革开放以前我国处在计划经济体制下，产品的生产、分配都由政府政策决定。

房产作为关系国计民生的重要组成部分，也是由国家作为福利分配给劳动者。

所谓福利即不按劳动者提供的劳动量而是按其实际需要给予这种物质上的享受。

这样就造成房产并没有实现其真正的价值转换，只是象征性的收回一部分资金。

这种结果使房产再生产资金不足，严重制约着我国房产业的发展和人民生活水平的提高。

随着我国市场经济体制改革，房产逐渐实现其商品化，它不再完全作为一项福利由政府分配，而由市场这只看不见的手靠价值规律进行支配。

房产经济市场化大大灵活了房产的生产与消费，促进了融资、投资与再生产的良性循环。

在拉动经济、扩大内需的同时，使人们的生活水平也有了明显的提高，人均居住面积显著增加。

虽然房产商品化一定程度上提高了人民生活水平，但市场并不是万能的，是有其固有缺陷的。

随着房地产经济市场化的深入，房产商品化的弊端也日益暴露。