Bestfiver
-3-
选址的重要性
选址对于零售企业来说，其重要性显而易见： 选址对于零售企业来说，其重要性显而易见： •一项战略投资，关系到零售店的兴衰 一项战略投资， 一项战略投资 •零售店的一项可持续的特色或优势，即地利所在 零售店的一项可持续的特色或优势， 零售店的一项可持续的特色或优势 •零售企业的经营战略要依其商圈而定 零售企业的经营战略要依其商圈而定 •唯一一项不可模仿的优势 唯一一项不可模仿的优势
2002年 2002年 2003年 2003年 2004年 2004年 2002－2004年 2002－2004年
注：1 表示高于平均水平 0 表示低于平均水平
- 17 -
Bestfiver
表4：协同性 ：
城市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 厦门 南京 福州 上海 成都 青岛 天津 长沙 昆明 长春 郑州 沈阳 哈尔滨 西安
协同效应 人均可支配收入 人均可支配收入 增长率
>7% >7194元 >7194元 <7% 有 >7% <7194元 <7194元 候选城市 <7% >7% >7194元 >7194元 <7% 无 >7% <7194元 <7194元 <7%
- 14 -
• • •
上海 成都 青岛
Bestfiver
表1：人口与消费品零售总额 ：
Bestfiver
城市评价——成都 成都 城市评价
评价结果 100 评价项目 及其权重 投资成本（0.16） 投资成本（0.16） 物流（0.14） 物流（0.14） 协同效应（0.12） 协同效应（0.12） 市场增长潜力（0.05） 市场增长潜力（0.05） 进入壁垒（0.15） 进入壁垒（0.15） 人均零售额（0.03） 人均零售额（0.03） 主要竞争对手（0.21） 主要竞争对手（0.21） 零售市场饱和度（0.12） 零售市场饱和度（0.12） 零售网点密度（0.02） 零售网点密度（0.02） 综合隶属度 综合得分（成都） 综合得分（成都） 80 60 40
资料
•中国统计年鉴 中国统计年鉴 •中国城市统计年鉴 中国城市统计年鉴 •罗兰贝格内部资料 罗兰贝格内部资料 •华润万家主页资料 华润万家主页资料
分析框架
愿景
初步分析
内部评估/分析 内部评估 分析
两轮的初步筛选
AHP&模糊综合评价法决定城市 模糊综合评价法决定城市
规范分析
商圈理论&模糊综合评价决定店址选择 商圈理论 模糊综合评价决定店址选择 冲突分析决定战略定位
(2004年 (2004年) (2004年 (2004年) (2004年 (2004年)
Bestfiver
- 15 -
表2：人(2004年 (2004年) (2004年 (2004年) (2004年 (2004年)
Bestfiver
- 16 -
表3：人均可支配收入情况 ：
500万以下 500万以下
•哈尔滨 哈尔滨 •福州 福州 •厦门 厦门
海口 深圳
5000到1000元 5000到1000元
- 13 -
10000元以上 10000元以上
Bestfiver
人均零售额
城市的初步筛选（ 城市的初步筛选（续）
第二层筛选：在初步筛选出的首选城市基础之上， 第二层筛选：在初步筛选出的首选城市基础之上，选择与现在进入区域的协 同效应高、人均收入水平高、增长速度快的城市。 同效应高、人均收入水平高、增长速度快的城市
层次4 层次4
Bestfiver
- 10 -
具体地点的选择方法
首先运用Levy & Weitz的商圈理论和选址模型，选择具体店址。 首先运用Levy Weitz的商圈理论和选址模型，选择具体店址。 的商圈理论和选址模型 当我们选定一个具体的地点，准备进入大干一场的时候，以逸待劳的对手到 当我们选定一个具体的地点，准备进入大干一场的时候， 底会怎么对我们？是侵略性打压还是选择合作竞争？ 底会怎么对我们？是侵略性打压还是选择合作竞争？ 这个时候我们应该选择什么样的竞争战略？ 这个时候我们应该选择什么样的竞争战略？是不论盈利与否先决一死战还是 们应该选择什么样的竞争战略 低调对待外界？ 低调对待外界？
500到1000 500到 万
•长春 长春 •西安 西安
人口
•济南 济南 •长沙 长沙 •大连 大连 •南京 南京 •南宁 南宁 •乌鲁木齐 乌鲁木齐 •拉萨 拉萨
武汉 沈阳 天津
•青岛 青岛 •杭州 杭州 •广州 广州
•昆明 昆明 兰州 •合肥 合肥 呼和 浩特 •南昌 南昌 西宁 •贵阳 贵阳 银川 5000元 5000元
综合分析
-9-
成果总结
Bestfiver
目标城市的选择步骤
层次1 层次1 层次2 层次2
初步确定重要城市 零售市场发达程度(人口、人均零售额) 零售市场发达程度(人口、人均零售额) 市场吸引力指标(增长性协同性) 市场吸引力指标(增长性协同性) AHP方法分析 AHP方法分析 最终的目标城市
层次3 层次3
Bestfiver
-6-
背景介绍 分析工具与分析框架 系统初步分析 目标城市选择 店址选择 冲突分析 结论
-7-
Bestfiver
分析工具
系统工程类 •逻辑树 逻辑树 •ISM ISM •AHP AHP •模糊综合 模糊综合 •评价法 评价法 •CA CA
Bestfiver
-8-
零售学 •选址因素 选址因素 •商圈理论 商圈理论
Bestfiver
- 19 -
目标城市选择
1 2 3 4
确定备选城市为上海、青岛、 确定备选城市为上海、青岛、成都 建立目标城市评价模型 使用AHP方法确定权重 方法确定权重 使用 应用模糊综合评价法确定最优城市
Bestfiver
- 20 -
城市评价模型
目标A 目标
城市评价模型A1 城市评价模型A1
4（0.8） 0.8） 0 0 1（0.2） 0.2） 1（0.2） 0.2） 0 0.6） 3（0.6） 4（0.8） 0.8） 4（0.8） 0.8） 0.19
0.344 0.202 综合隶属度 综合得分（上海） 综合得分（上海） 备注： 备注： - 24 表中数据含义为：评价结果（该结果的隶属度）； 1．表中数据含义为：评价结果（该结果的隶属度）；
许多的人喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣言” 许多的人喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣言”： Location , location , and location。
Bestfiver
-4-
关于华润万家
简介 华润万家超级市场有限公司(CHINA 华润万家超级市场有限公司(CHINA RESOURCES VANGUARD C.R.V.） SUPERMARKET Co.Ltd., C.R.V.）由华润超级市场有限公司和万 佳百货股份有限公司整合而成，是华润（集团） 佳百货股份有限公司整合而成，是华润（集团）有限公司旗下 一级利润中心。 一级利润中心。 1984年 1984年2月14日，华润超级市场有限公司在香港成立，它的前身 14日 华润超级市场有限公司在香港成立， 是华润采购有限公司 2000年入选中国连锁业百强第十一位。 2000年入选中国连锁业百强第十一位。 年入选中国连锁业百强第十一位 由于过于快速的扩张和价格战，2003年超市集团亏损2000万 年超市集团亏损2000 由于过于快速的扩张和价格战，2003年超市集团亏损2000万。 ----------------------------------------2004年 2004年5月，华润万佳正式对外宣布更换企业名称为华润万 启动企业新品牌战略， 家，启动企业新品牌战略，打造零售业最具价值的品牌
这个时候我们需要一个冲突分析来 最终完成选址的全过程。 最终完成选址的全过程。
Bestfiver
- 11 -
背景介绍 分析工具与分析框架 系统初步分析 目标城市选择 店址选择 冲突分析 结论
Bestfiver
- 12 -
城市的初步筛选 第一层选择： 第一层选择：零售市场发达程度
1000万以上 1000万以上 首选城市 不具吸引 力的城市 重庆 成都 •上海 上海 •北京 北京
成都D2 成都D2
青岛D3 青岛D3
Bestfiver
- 21 -
权重计算
A1 B1 B2 B3 B2 C4 C5 C6
B1 1 1/5 1/3 C4 1 3 1/2
B2 5 1 3 C5 1/3 1 1/5
B3 3 1/3 1 C6 2 5 1
Wio 0.42 0.23 0.35 Wio 23 65 12
0 0.4） 2（0.4） 0.4） 2（0.4） 0 0 0.8） 4（0.8） 0 0 0
0 0.6） 3（0.6） 0.6） 3（0.6） 1（0.2） 0.2） 1（0.2） 0.2） 0.2） 1（0.2） 0 0 0
1（0.2） 0.2） 0 0 3（0.6） 0.6） 3（0.6） 0.6） 0 0.4） 2（0.4） 1（0.2） 0.2） 1（0.2） 0.2） 0.264 73.56
B1 C1 C2 C3 B3 C7 C8 C8
C1 1 1/2 1/2 C7 1 1/4 1/7
C2 2 1 1/2 C8 4 1 1/6
C3 2 2 1 C8 7 6 1
Wio 0.38 0.34 0.28 Wio 0.59 0.35 0.06
Bestfiver
- 22 -
权重计算结果
评价项目 C1： C1：投资成本 C2： C2：物流 C3：协同效应 C3： C4： C4：市场增长潜力 C5： C5：进入壁垒 C6： C6：人均零售额 C7： C7：主要竞争对手 C8： C8：市场饱和度 C9： C9：零售网点密度