资金业务评价标准一、概述：为了明确对一笔具体的资金业务进行评价具体包括的评价板块及内容，针对这些评价板块和内容进行评价应采用的评价方法和对应的标准，以及资金业务评价标准的使用规范，指导相关职能正确对资金业务进行评价，特制定本文件。

二、具体内容：（一）资金业务评价标准及评价方式：I、主体资格评价评价及了解的内容评价标准评价方式客户主体资格合法性评价具备独立法人资格查验客户的工商营业执照、组织机构代码证、国税和地税的税务登记证、公司章程、法定代表人证明书等证照，确定是否在有效期内。

针对我查验客客户经营管理水平暂不设定限制性标准，但须对客户的经营管理水平作出定性评价通过对客户的开发经历、公司组织结构、公司是否有明确的战略定位和中长期战略规划、领导人素质、经营理念以及公司相关人员素质进行综合评价可以通收集，客户开发项目评价暂不设定限制性标准，但须对客户开发项目（含土地储备）是否具备较为乐观的市场前景和盈利空间逐一作出定性评价。

通过对客户正在开发和计划开发项目和土地储备从市场定位、区域市场现状、客户成本、市场策略等综合评价客户开发项目的盈利空间和市场前景客户中长期价值评价暂不设定限制性标准，但须对客户对公司而言是否具备中长期价值作出定性评价。

通过对客户经营发展策略、经营管理水平和土地储备、项目开发计划进行分析，综合判断客户是否对公司具有中长期价值II、第二还款能力评价（抵押物）A：抵押物为国土使用权评价及了解的内容评价标准评价方式1、抵押物取得方式以出让方式取得通过查验《国有土地使用证》及《国有土地使用权确认2、抵押物使用性质①住宅用地；②商业用地；③住宅兼商业；④商业兼住宅；通过查验《国有土地使用证》确认3、抵押物所属地在“028”区域，且所属地的国土局能够办理抵押登记。

查验《国有土地使用证》并实地勘察以落实所属地及在所属地的国土局落实可以办理抵押登记。

4、抵押物权属状况①已取得《国有土地使用证》并付清国土使用权出让的相关费用查验《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让费凭据进行确认。

②处于未设定抵押状态查验《国有土地使用证》记事栏的抵押事宜记录情可到国土局查证进行确认。

③客户认同就拟抵押的国土使用权在登记机关办理抵押登记手续与客户沟通落实5、抵押物现状原则上应为净地（已完成拆迁，尚未开始施工），并且客户承诺未经我公司书面同意，不能对抵押土地进行开发。

实地勘察、了解抵押物状况，并进行确认6、抵押物的价值（1）实际取得价格无限制性标准查验所有权人取得国土使用权的出让合同和付费凭凭据的数值为准。

（2）评估报告反映的评估价值无限制性标准以评估报告反映的数值为准（2）具备可变现性的市场价值至少相当于担保金额的(借款合同所反应的本金金额)1.6倍结合国土使用权的实际取得价格和评估价值及国土具体情况[包括国土座落位置、国土使用权类型、国用权总年限及剩余年限、国土规划情况（具体规划规划建筑面积、容积率、绿化率等）、周边环境（所在区域的总体规划、交通情况、基础设施建设等状、基准地价、类似土地的成交价格等]并在必要情业机构（如与公司关系较好的房地产开发商等）的估价。

第二还款能力综合评价上述所有项目均符合对应标准的视为具备现实有保障的第二还款能力。

任何可能造成其中某项内容不符合对应标准的因素即为风险所在。

通过综合以上各项具体评价结果得出结论B：抵押物为期房评价及了解的内容评价标准评价方式1、抵押物的使用性质开发项目必须为下列３种之一为：①住房；②商业用房（包括写字间和商铺）；③商住楼（住房、商业用房兼容）查验《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》规划许可证》进行确认。

2、抵押物所属地开发项目在“028”区域，且所属地的房产管理局产权监理处能办理预售商品房的备案登记手续。

查验《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》规划许可证》和《商品房预售许可证》并实地勘察以具体位置；在所属地的房产管理局产权监理处落实可记手续。

3、抵押物权属状况①抵押物已具备销售条件；查验项目是否已具备如下所有权证和资料：①《国有土地使用证》；②《建设用地规划许可证》程规划许可证》；④《建筑工程施工许可证》；⑤面积导入表》；⑥《商品房预售许可证》。

②原则上拟抵押部分处于未设定在建工程抵押状态、拟抵押部分所对应的国土使用权处于未设定抵押状态；查验《国有土地使用证》记事栏的抵押事宜记录情况国土局查证进行确认。

③客户认同就拟抵押期房办理备案登记手续。

与客户沟通落实4、抵押物现状①工程建设施工正在正常进行；②项目销售正常进行。

通过实地勘察施工现场和销售现场进行确定，对销售户提供销售情况说明并由我公司人员进行验证。

5、抵押物按预期进度交付使用的可能性从资金角度判断，抵押物必须能够按预期进度交付使用。

按下列项目及顺序进行评价：①确定项目按预期进度，交付使用的实际所需的总投（通过查验项目进度表、预算表并结合实际情况变化认）；②确定客户在该项目已经支付的全部费用（通过汇总应的国土使用权、项目设计、项目报建和工程进度款凭据所反映的金额后得出）；③确定客户在该项目保证工程按预期进度交付使用还金额及投入进度（实际所需的总投入减对方在该项目部费用后得出，必要时可要求施工单位出具证明和承④确定客户从贷款发放到项目按预期进度交付使用期入来源项目、收入总额及收入的具体时间段（参见第价内容及方式）；⑤确定客户从贷款发放到项目按预期进度交付使用期付的用于该项目之外的所有必须支付的款项项目、支（参见第一还款能力评价内容及方式）；⑥确定客户能在资金上保证工程按预期进度交付使用到项目按预期进度交付使用期间所有的收入总额减去的用于该项目之外的所有必须支付的款项总额后仍然程按预期进度交付使用还需要投入的总金额、并且在时段均有足够的余额进行支付）。

6、抵押物价值（1）当前的实际投入原则上应高出贷款金额汇总对方在项目对应的国土使用权、项目设计、项目度款上的全部投入金额，然后分摊到拟抵押部分，得（2）达到交付使用时的市场价值原则上至少相当于担保金额(借款合同所反应的本金金额)的2倍对假设其市场销售价格，综合考虑抵押期房形成现房情况[包括房产座落位置、房产户型、周边环境（政区域的总体规划、交通情况、基础设施建设等）、周销售价格以及目前的预售价格等因素] 并参考专业机公司关系较好的房地产开发商或与公司虽还未建立固关系但关系较好的房地产领域的专业服务机构如：咨代理公司等）的意见后进行估价。

第二还款能力综合评价上述所有项目均符合对应标准的视为具备现实有保障的第二还款能力。

任何在贷款期间可能造成其中某项内容不符合对应标准的因素即为风险所在。

通过综合以上各项具体评价结果得出结论C：抵押物为现房评价及了解的内容评价标准评价方式1、使用性质必须是下列３种房屋中的一种：①住房；②商业用房（包括写字间和商铺）；③商住楼（住房、商业用房兼容）查验《房屋产权证》，并实地考察进行确认2、所属地在“028”区域，且所属地的房产管理局产权监理处能办理抵押登记手续。

查验《房屋产权证》并实地勘察以落实所属地及具属地的房产管理局产权监理处落实可以办理抵押登3、权属状况①已取得《房屋产权证》及其分摊的《国有土地使用证》查验《国有土地使用证》和《房屋产权证》②处于未设定抵押状态查验《国有土地使用证》和《房屋产权证》记事栏录情况，必要时可到房产管理局产权监理处查证进③客户认同就拟抵押房屋在登记机关办理抵押登记手续与客户沟通落实4、现状A：对房屋处于闲置状态：要求客户作出书面承诺，未经我公司书面同意，不得对外进行租赁；B：对房产处于出租状态，原则上应符合以下条件：①承租人不超过二人；②每平方米的年租金收入不得低于每平方米抵押价值的15%；③对租赁期限超出贷款期限3个月的情况，要求承租人出具同意在贷款期限届满且贷款人无法按约定还本付息时终止租赁合同的书面承诺或能寻求到一种方案确保至贷款期限届满之时公司或新的受让人能获取全部租赁收益。

④客户认同，未经我公司书面同意，不得对租赁合同的要素进行调整和通过实地调查验证拟抵押房产是否处于租赁状态，情况须通过查验房产租赁合同进行确认变更。

C：对房产处于出借状态，原则上应符合以下条件：房屋所有人及借用人共同出具当需要处置房屋时，双方的出借关系即行终止、借用人无条件搬出的书面承诺。

5、抵押物的价值（1）实际取得价格无限制性标准查验所有权人购买该房产的付费凭据进行确认（客供付款凭据的以客户提供的数据为准）；如抵押房开发、修建的房屋，其实际取得价值按期房实际投方式进行确定。

（2）评估报告反映的价值无限制性标准以评估报告反映的数值为准（3）具备可变现性的市场价值原则上至少相当于担保金额(借款合同所反应的本金金额)的1.6倍充分考虑以下因素并参考专业机构的意见后进行估房产座落位置、房产户型、房产面积、交付使用的况、所分摊的国土使用权总年限及剩余年限、周边门对所在区域的总体规划、交通情况、基础设施建房产的成交价格、房产行业景气状况评估价值、实租赁情况等。

第二还款能力综合评价上述所有项目均符合对应标准的视为具备现实有保障的第二还款能力。

任何在贷款期间可能造成其中某项内容不符合对应标准的因素即为风险所在。

通过综合以上各项具体评价结果得出结论III、第一还款能力的评价（现金流）评价及了解的内容评价标准评价方式备注1、企业信用（1）银行信用暂不设定限制性标准，但应尽量了解客户是否有逾期贷款及是否有在同一家银行多次贷款的记录。

通过贷款卡在银行进行查询（2）第三方合作信用暂不设定限制性标准，但应尽量了解相关合作单位对客户支付信用方面的评价。

通过了解客户的合作单位对其的信用评价进行判断2、公司财务分析（1）流动性分析（通常指企业流动资产对流动负债的担保程度，反映客户短期偿债能力）暂不设定限制性标准，须对流动比率、速动比率、现金负债总额比三个指标进行测算，掌握客户资产结构和流动性，通常上述三个指标值越高，流动资产对流动负债的担保程度越高。

财务指标：1、流动比率=流动资产/流动负债；2、速动比率=速动资产/流动负债，其中：速动资产=流动资产-存货-待摊费用-待处理财产损益；3、现金债务总额比=经营活动的现金净流量/债务总额。

（2）资产管理比率分析（反映企业在资产管理方面的效率）暂不设定限制性标准，须对存货周转率、应收帐款周转率、流动资产周转率、总资产周转率指标进行测算，通常上述四个指标值越高，相应的资金使用效率和资产管理水平越高。

财务指标：1、存货周转率=销售成本/平均存货，平均存货=（期初存货+期末存货）/2、存货周转天数=360天/存货周转率；2、应收帐款周转率=销售收入/平均应收帐款、应收帐款周转天数=360天/应收帐款周转率；3、流动资产周转率=销售收入/平均流动资产，平均流动资产=（期初流动资产+期末流动资产）/2；4、总资产周转率=销售收入/平均资产总额，平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2。