同类项目调研报告
（综合市场）
一、调研对象表
序
号
项目项目地址业态调研时间
1 美嘉美装饰城XX市朝阳路装饰材料、家居
建材
2012.5
2 长城装饰城1中新校区后门建材、装饰材料2012.5
3 双狮建材凤临关家居建材2012.2
4 天恒建材西外天恒花园旁家居建材2012.2
5 丽阳天下西外罗浮阳光家居建材2012.2
6 中青国际家具杨柳垭配套工业园家居建材2012.5
7 时代天成南外新车站服装、皮鞋批发2012.5
8 莱克汽车城杨柳垭工业区汽车、精品装饰2012.5
9 好一新五金机电杨柳垭工业区五金机电2012.5
10 好一新商贸市场1中新校区后门小商品、日杂2012.5
二、租金情况
2.113区各市场租金对比图示（单位：元）
1、各类项目平均租金：¥38.12/㎡/月
最低租金：¥15/㎡/月
最高租金：¥200/㎡/月
2、好一新五金机电市场目前处于报名排号阶段，暂无租金相关的信息。

三、广告宣传费
目前所调研的10类项目中,仅有美嘉美装饰城、长城装饰城关于广告宣传费
单位：㎡/月
有明确的收取标准。

收取方式有两种：
1、按年收取：1500元/年（美嘉美装饰城）
2、每次宣传活动时，按面积收取：8元/㎡/次（长城装饰城）
四、物业费
4.113区各项目物业费用表
备注：1、好一新五金机电市场、双狮建材、天恒建材无物业管理费。

2、中青国际家具城，租金中包含物业管理费。

五、保证金
5.113区各项目保证金收取标准：
备注说明：1、收取方式主要有两种 A ：定额收取；（主要方式） B ：按面积收取 2、、各类保证金均在退场时退款。

六、广告位
在调研中，仅有2个项目有广告位的相关政策。

情况如下：
1、美嘉美装饰城广告位价格：500—2000元/个。

具体价格根据广告位的位置而定。

2、好一新商贸市场为优质品牌商家免费提供广告位置1年。

七、合同年限
序
号 项目 物业费
1 美嘉美装饰城 3元/㎡
2 长城装饰城 2元/㎡ 5 丽阳天下 2元/㎡ 7 时代天成 1元/㎡ 8 莱克汽车城 2元/㎡
9 好一新商贸市场 2元/㎡ 1 美嘉美装饰城 5000 2 中青国际家具 1-2万 3 时代天成 2000 4 莱克汽车城 50/㎡ 5 好一新商贸市场 2000
7.113区各项目租赁合同签约年限一览表
八、招商优惠政策
8.113区各项目招商优惠政策
说明：
1、长城装饰城，装饰城因开业时间较长，没有调研到相关的招商优惠政策。

2、好一新五金机电市场现阶段处于排号阶段，暂无相关优惠政策出台。

九、观点与建议
（1）、租金：暂定的25元/㎡/月—50元/㎡/月的租金标准，平均价为37.5
元/㎡/月，较为合理。

但在同一楼层显然存在不同铺面位置的差异，针对靠边、靠角等位置的铺面，租金可以考虑较楼层平均价格略为下浮。

（2）、广告宣传费：据目前调研情况，有两个项目收取广告宣传费，采取
序号 项目 年限 1 美嘉美装饰城 2年/1年 2 长城装饰城 1年 3 双狮建材 1年 4 天恒建材 1年 5 丽阳天下 1 年 6 中青国际家具 3年 7 时代天成 1-5年 8
莱克汽车城
3年
序号 项目 优惠政策
1 美嘉美装饰城 免收2-3月租金
2 双狮建材 办营业执照，2年免租
3 天恒建材 前1年半免租
4 丽阳天下 办营业执照，1年半免租
5 中青国际家具 前2年每年收租金一半
6 时代天成 签3年免1年半
7 莱克汽车城 3年免2年，精品展示区10年免3年
8
好一新商贸市场
入住一间门市返3.5万
不同的方式，一是按年收取，二是按宣传活动分次数单独收取。

两种方式各有优劣。

——按年收取
优点：
简便，易操作。

缺点：
1、每年广告宣传费用预算难度较大。

2、造成入驻客户的压力错觉，在心理上认为成本过高。

——按宣传活动分次数收取
优点：
1、各次活动目标清晰，预算明确，收费客观。

2、在形式上减轻入驻商户的入驻成本压力。

缺点：
1、难以收取市场形象维护的日常宣传费用。

2、开展各项市场促销宣传活动时，收取广告费的难度较大，有可能出现
商户拒交的风险。

（3）、物业管理费：暂定的6元/㎡/月偏高，建议定为3元/㎡/月。

也可考虑将其划入租金，一并收取。

此法为多数项目所用，有三点好处：一是对外宣传“东华不收取物业管理费”减轻业主心理压力；
二是不必单独地安排物业管理费用收取程序，节省管理成本；
三是可以避免拖欠物业管理费用的现象，不必催缴。

（4）、保证金：入场保证金属于履约保证金，其效力、性质及形式都缺乏
相关的法律规定和依据。

但多数市场方将其作为履约保证的常用手段。

调研结果显示，13区半数的综合市场项目收取了保证金。

主要有两种方式，一是定额收取，二是按面积收取。

——定额收取
优点：
A：统一标准，免去繁琐的计算。

B:在商户更改租赁面积时，也不必退补保证金。

简便易操作。

缺点：
无论面积的大小，按统一标准收取，大户小户一个价则不能很好地体现保
证标的价值。

——按面积收取
优点：
与商户租用面积同步，按租用面积大小收取不同的保证金较为合理。

缺点：
A：计算过程繁琐，保证金零头不便收取。

B：需考虑商户更改租赁面积时，需考虑退补保证金的问题。

在5个设有保证金的项目中，有4个项目选择定额保证金的方式。

该种方式
较为普遍。

关于本项目的保证金，个人建议可以考虑综合上诉两种方式的优点，即分档次收取保证金，具体办法见下表：
本项目收取保证金标准（建议）
商铺面积150㎡以下150—300㎡300—500㎡500以上
保证金额¥3000 ¥5000¥10000¥15000
备注根据不同对象及招商优惠政策，保证金可删减
（5）、广告位：关于13区综合市场项目的广告位价格及相关政策，由于
暂无足够的参考数据，没有明晰的行情参考，暂不做表述。

对广告位在前期作为优惠招商手段的使用，在优惠政策方案中阐明，在此不累述。

（6）、合同年限：在调研的10个项目中，有8个项目有收集到关于年限
的政策。

最低为一年一签，最高可签五年。

除时代天成可签5年之外，其余项目均不超过三年。

本项目最高签3年的方案，符合行情。

（7）、招商优惠政策：如表8.113区各项目招商优惠政策所示，关于招
商手册主要有免租和返现两种方式。

其中实行免租政策的有7个，实行返现政策的只有1家（好一新商贸市场）。

介于此，免租政策作为招商优惠是合理的。

对于返现招商手段，施行成本高，不宜使用，可考虑作为一个备用招商手段。

关于免租政策，据目前据调研数据，施行该政策的项目有7个。

主要分两种方式：a:入场免租 b:签约免租
——入场免租
采取该方式的有4个项目，执行方式是入场立即免租1年半至2年（美嘉美装饰城最低，只有2-3个月）。

为促进前期招商进度，该政策有明显的优越性。

商户不用掏钱直接入驻，对于动员13区市场经销商的动迁是具有极大吸引力的。

缺点是成本较大，同时在入场即免租的情况下，缺乏信用保证，有一定的管理风险。

——签约免租
采取该方式的有3个项目，执行方式是签约免部分租金。

最低的免租力度是免五成，中青国际家居：前2年收一半租金；时代天成：签3年免1年半。

近期启动的克莱汽车城项目免租力度较大：签约3年免2年，精品展示区签10年免3年。

本项目目前优惠方案暂定的是第二种方式——签约免租，相对入场免租而言，在回收成本及管理风险上都具有较大优势。

但是在对经销商的吸引力度上稍微弱一点。

建议适当提高免租的力度，增强吸引力。

备注：本项目暂定的免租力度是：签1年免3个月；签2年免6个月。