✧建筑市场的概念：生产性✧资格认证制：甲方：项目法人责任制。
施工方：项目经理的聘用制。
✧建筑市场的客体？分类：有形，无形✧工程承包分类？1）自行承包。
2）向外发包✧发包分类：1）整体发包。
2）分段。
3）分项✧招投标的概念？（1）面向特殊对象。
（2）三个特定环节：招标、投标、定标。
（3）过程性的商业行为。
✧招投标的特点？（1）对象是未来性的。
（2）过程化的持续过程✧招投标的类型？1、工程勘察、设计招投标（重在勘察、设计方案的优劣）2、施工招投标（重在报价）3、安装招投标（重在安装方案的优劣）4、工程咨询招投标（重在人员素质）5、材料供应招投标（重在材料总成本分析）✧招投标的使用范围？1、必须招投标的工程（1）从规模1）大型基础设施、公共事业等关系社会公共利益、公众安全的项目2）全部或部分使用国有资金或者国家融资的项目。
3）使用国际组织或国外政府贷款、援助资金的项目（2）从限额1）施工单项合同估算价在200万元人民币以上2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同价在100万元人民币以上3）勘察、设计、监理服务费50万元以上4）单项合同估算低于上述三项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上2、不能或不必参加招投标的项目（1）机密工程（2）专利工程（3）自建工程（4）附加工程（5）续建工程✧招投标的程序？招标方：投标方具备招标条件信息搜集申请招标↓编制招标文件发布招标公告→了解招标信息↓←申请投标资格审查→接受资格审查发售招标文件购买招标文件组织现场考察←参加现场考察交底答疑←疑难获释编制标底接收标书←报送标书开标←参加开标评标等待定标定标→定标谈判并签订工程合同✧投标人合法权益？✧招标的主要工作？资格审查✧资格预审的作用？1）有利于择优，保证投标的有效性2）合理确定投标报价3）降低招标成本4）有利于节省评标阶段的费用和时间5）有利于吸引实力雄厚的投标人参加竞争✧资格预审与后审的区别？后审1、范围：1）开工要求紧迫2）工程较为简单。
2、审核时间：提交投标书同时报送资格审查资料。
✧资格预审评审标准？✧招标文件的编制？1.招标须知及前附表；2、合同；3、计价规范和技术规范；4、工程量清单；5、图纸和技术资料；6、招标文件格式要求✧公开招标与邀请招标的区别？1、发布信息方式不同2、竞争范围、效果不同3、时间、费用不同4、中标可能性不同✧工程无标底招标的优缺点？✧投标信息获取的渠道？1）政策2）监管部门3）房地产企业4）同行意向✧投标决策内容？✧投标的分类: (1)性质分：风险标，保险标（2）效益标：盈利标，保本标✧投标的主要工作？信息、决策、技巧✧投标的技巧？开标前的投标技巧——报价技巧（1）不平衡报价——总价基本确定，调整内部各子项的报价1）前高后低2）按工程两调节3）工程量明确程度调节4）无工程量只填报单价的项目，宜高5）暂定项目，可能性大，宜高，不可能实施，宜低。
（2）零星用工（3）多方案报价法（4）联保法开标后的投标技巧——招投标谈判摸清对方意图（成本、质量、工期、个人、综合)（1）降低投标报价：1）降低投标利润2）降低经营管理费3）设定降价系数（2）加以优惠条件✧投标文件的内容？1投标书2投标书附录3投标保证金4法定代表人5授权委托书6具有标价的工程量清单与报价表7施工组织设计8辅助资料表9资格审查表10对招标文件的合同条款内容的确认和响应11按招标文件规定提交的其他资料✧影响投标决策的主要因素？1自身方面-内部因素2客观因素—外部因素✧建筑工程施工报价的编制方法？1、组成：成本、利润、税金2编制方法：工料单价法、综合单价法、综合基价法✧招投标谈判技巧？一、前准备1、多了解对方信息（公司，个人）2、自我分析(标书，个人）3、其他信息（同行、其他房地产公司）二、入场1、一表人才2握手对方是男性主动握手，是女性3递名片+自我介绍4自我介绍a商务式（单位+部门+职位+姓名）b应酬式c社会式d谦逊式三、谈判中1、发掘（揣摩）对方心思心里类型：1）质量型—施工方案；2）进程型—进度计划3）价格型—降价：降低利润、管理费4）自我型—了解需求，投其所好5）综合型—找出重点，重点弥补技巧：1）投石问路2）先说先死，不说也死3）察言观色四、结束1、刚结束时1）和气告别，握手道别说谢谢转身正走2）后期跟踪✧评标委员会的职能？他负责对投标文件进行评定，提出书面评标报告，推荐中标候选人等工作✧评标委员会的概念？由招标人设立，受监管部门监管。
✧评标委员会的组成条件？1、5人以上技术经济方面专家不低于总人数的2/3。
2、专家是省级部门专家库人员。
3、一般工程，专家随机抽取确定，特殊工程，由投标人直接确定。
4、评委在开标前确定，中标前保密。
✧开标的时间？提交投标文件截止时✧开标主持人：投标人或招标代理机构✧评标的程序？评标准备→初步评审→详细评审→编写评审报告评标准备：1研究招标文件1）招标的目地2）工程项目的范围和性质3）主要技术要求，标准，商务条款4）评标标准、方法及相关因素；2相关因素✧符合性评审要从哪几个角度评审？1、投标文件的有效性a是否通过资格预审b法人资格证书联合协议书，授权委托书是否提交C投标保证d是否有效的签署；2、投标文件的完整性a经济标：工程量清单、报价汇总表等。
B技术标：施工方案，施工进度计划；3、投标文件的一致性a是否全部填写b是否有任何修改、保留、附加条件✧作废标处理的有哪些？1、弄虚作假2、报价低于其个别成本3、不具备资格条件或投标文件形式不符合要求4、未能在实质上响应5、投标偏差，重大偏差✧评标方法？1最低报价法—简单，小型工程（1）与标底比较：a最接近标底者中标b最接近报价平均值者中标c在标底下设定浮动范围（2）无标底情况：a最低价中标b最接近报价平均值者中标（3）综合考虑标底与报价：a、依据价=标底*a%+报价平均值*b%（a%+b%=100%），最接近依据价者中标。
b、在报价中设定浮动范围，确定报价平均值，得到依据价，最接近依据价者中标2、综合报价发—大型，复杂工程。
打分：报价、施工组织设计、工期、质量、信誉、业绩、其他分数最高者中标✧为什么资格预审要被去掉？1、费时费力2、防止投标人与招标人提前接触而发生腐败的现象3、遇上一些有能力但无经验的施工单位的竞争；4、随着社会逐步的发展规范，资格预审的作用越来越小✧投标报价的技巧？开标前的投标技巧——报价技巧（1）不平衡报价——总价基本确定，调整内部各子项的报价1）前高后低2）按工程两调节3）工程量明确程度调节4）无工程量只填报单价的项目，宜高5）暂定项目，可能性大，宜高，不可能实施，宜低。
（2）零星用工（3）多方案报价法（4）联保法✧招投标3个特定环境？1、招标（甲方或招标代理机构所为）（1）发布招标公告（2）编制招标文件（3）编制标底（有的工程没有）2、投标（投标方所为）（1）投标决策（2）编制投标文件（3）招投标谈判3、定标（评标专家所为）（1）评标（2）甲方参与，投标方追踪✧投标方案决策？1、内容：a是否投；b怎么投；c以长致胜1）投标机会决策，即是否投标的机会研究2）投标机会决策，即投何种性质的标3）投标报价技巧的研究✧合同的本质？概念：双方意思表达成一致。
本质：合意。
目的：规范财产的流转关系✧合同的类型？宏观分类1单务合同、双无合同2实践合同、诺成合同3主合同、从合同✧公证与鉴证的区别？相同点：a内容相同b目的相同c原则相同不同点：a性质不同b效力不同（公正＞鉴证）c适用范围不同（公正用于国内外，鉴证只用于国内）✧合同签订的两个环节？要约、承诺✧合同纠纷处理？和解、调解、仲裁、诉讼1、和解（1）概念：当事人、自愿友好基础、沟通、谅解（2）性质：自觉履行，结果无强制执行的法律效力（3）优点： 1）简单易行，经济及时2）有利于保持友好关系3）有利于和解协议的执行2、调解（1）概念：有威信，双方信任的第三人进行调解（2）性质：自觉履行，结果比和解强制性要大一点（3）优点： 1）简单易行，经济及时2）有利于保持友好关系3、仲裁（1）概念：仲裁委员会（无等级管辖、无区域管辖）（2）性质：自愿、有较强的强制性（3）原则1）自愿原则2）公平合理原则3）独立进行原则4）一裁终局原则（4）程序：开庭→证据→辩论→裁决4、诉讼（1）性质：强制法律效力管辖性（2）管辖1）等级管辖2）区域管辖✧合同关系代理的特征？1、权限内行使行为；2、以被代理人的行为行使；3、独立的意志与行为4、被代理人承担民事责任✧一裁终决的原因：因为仲裁机构是无等级无区域，规范仲裁行为。
✧索赔：工期为28天✧索赔概念：指承包人在非自身因素影响下而遭受经济损失的向业主提出补偿其额外费用损失的要求。
✧抵押合同转移问题，可以作为抵押物的是？✧建设施工合同的特点？1、合同主题的严格性2、程序或过程的严格要求；3、时间的长期性；4、形式必须是书面的；5、合同客体的可属性✧招投标发展的基础？1、经济学的基本假设：市场中存在着信息不对称的现象解决方案：1）买方构建一个充分竞争的交易环境，迫使卖方赢得合同而相互竞争—招投标产生2）买方借助专家的知识和经验，弥补自身信息劣势---中介咨询机构的产生2、招标与投标的经济学意义与异化是市场交易的一种形式，它有两大功能：——解决信息不对称问题：业主与承包商之间的信息不对称——因此无须标底——解决资源优化的配置——因此采用低标中标原则低价象征着业主的资源得到最有效率的配置承包商为实现低标而采取的最有效的手段3招投标制度的展望我国招投标制度改革要受到三方面的制约（1）加入WTO后要遵守国际惯例——这是一种而不是（2）要合乎我国《招投标法》的要求（3）要与工程造价改革配套4.其他配套改革：为实现低价中标法必须进行的改革：评标制度采取个人负责制，延长评标时间，仔细分析标价的合理性以不要式为原则的理由：1、合同本质决定；2、市场经济发展的要求；3、时间的限制；4、空间的限制；5电子技术发展的影响；6、国际公约的要求习题一、某建设单位经相关主管部门批准，组织某建设项目全过程总承包(即EPC模式)的公开招标工作。
根据实际情况和建设单位要求，该工程工期定为两年，考虑到各种因素的影响，决定该工程在基本方案确定后即开始招标，确定的招标程序如下：(1)成立该工程招标领导机构；(2)委托招标代理机构代理招标；(3)发出投标邀请书；(4)对报名参加投标者进行资格预审，并将结果通知合格的申请投标者；(5)向所有获得投标资格投标者发售招标文件；(6)召开投标预备会；(7)招标文件的澄清与修改；(8)建立评标组织，制定标底和评标、定标办法；(9)召开开标会议，审查投标书；(10)组织评标；(11)与合格的投标者进行质疑澄清；(12)决定中标单位；(13)发出中标通知书；(14)建设单位与中标单位签订承发包合同。