欠付租金要求终止租赁合同案

来源：大律师网

案情简介：勃利县铁路归纳效劳楼旅馆。：滕志杰。被告：房银峰。原告勃利县铁路归

纳效劳楼旅馆和被告滕志杰于１９９５年７月１日签定了饭馆。约好：为八年，自１９９５年７月１日起至２００３年７月１日止；榜首、二、三年房钱每月７００元，第四、五、六年每月房钱８００元，第七年今后每月房钱９００元；春节放假一个月免收房钱即每年按１１个月收取房钱。被告滕志杰运营两年后，于１９９７年６月末将承租的饭馆转让给被告房银峰，房银峰一次性给付滕志杰１２万元，两边签定了转让。此后，被告房银峰直接向原告交纳了１９９７年７月１日起至１９９８年６月３０日的房钱７７００元。自１９９８年７月１日起至２０００年１０月３０日止的房钱２０８００元，被告房银峰未予交纳。原告多次催要未果，以两被告之间的转让做法未经其赞同为理由，至牡丹江铁路运输法院，恳求二被告立即给付房钱２０８００元、及将租借的饭馆偿还原告，并停止饭馆租借合同。被告滕志杰答辩称：其已

将承租的饭馆转让给房银峰，应由房银锋向原告交房钱，原告应当向房银峰建议权力。被告

房银峰答辩称：租借合同是滕志杰与原告签定的，欠租与其无关。法院牡丹江铁路运输法

院经审理以为：原告勃利县铁路归纳效劳楼旅馆与被告滕志杰之间的饭馆租借合同，是在对等、自愿和公正的基础上签定的，是两边实在意思的表明，应断定该合同合法有用。被告滕志杰运营两年后，将饭馆转让给房银峰运营，原告虽然称此转让做法未经其赞同，但在房银峰运营饭馆，原告曾直接向房银峰收取了房钱，应视为对该转让做法的默许，应断定该转让做法有用。转让做法发作法令效能后，原承租人滕志杰即退租借借联系，而由受让人房银峰取代其方位，变成新的租借合同联系中的承租人。房银峰作为新的承租人应及时向原告交纳房钱。因为被告房银峰未及时将房钱给付原告，对此胶葛的发作应负悉数责任。原告恳求被告房银峰给付房钱、违约金、停止合同和偿还租借物的诉讼恳求合法。但原告对被告滕志杰的诉讼恳求没有法令依据，本院不予支撑。据此，依据《》第八十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《对于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说》第二条和《中华人民共和国》榜首百三十条之规则，该院于２０００年１１月１５日判定如下：一、原告勃利县铁路归纳

效劳楼旅馆与被告房银峰之间的饭馆租借合同于本判定收效之日停止。二、被告房银峰于本

判定收效后十日内将原告租借的饭馆偿还原告。三、被告房银峰于本判定收效后十日内给付

原告勃利县铁路归纳效劳楼旅馆房钱２０８００元及违约金（违约金按中国人民银行同期逾期贷款利率核算。其间，８８００元、８８００元、３２００元，分别自１９９８年７月１日、１９９９年７月１日、２０００年７月１日起算至给付之日止）。四、驳回原告勃利县铁路

归纳效劳楼旅馆对被告滕志杰的诉讼恳求。专家分析本案争议的实质问题，在于两被告之

间的转让是合同转让（合同权力义务的悉数转让），还是租借物的转租。断定不一样，承当的当事人也就不一样。依据第八十八条（本案定性的依据）的规则，当事人一方经对方赞同，

能够将自个在合同中的权力和义务一并转让给。此种转让即为合同转让（合同权力义务的悉数

转让，学理上称为合同权力义务的概括搬运）。这种转让的法令结果，在于合同的原一方

当事人作为转让人，在后就退出了该合同联系，不再是该合同的一方当事人主体，而由受让的第三人作为该合同的该方当事人来概括地承当该合同上的权力义务，变成合同的一方主体。由此可见，合同转让发作合同主体的改动，合同所设定的权力义务内容并不发作改动，仍然是同一合同的持续实行。合同转让的条件，通常是有必要通过对方赞同，对方不赞同的，不发作合同转让的效能。但赞同的方法及其时刻是多样性的，能够是书面的，也能够是口头的；能够是明示的，也能够是默示的；能够是事前的，也能够是过后的。本案中的赞同断定，是过后的默示赞同。租借物的转租，依据合同法第二百二十四条的规则，是指承租人经租借人赞同，将

租借物转租给第三人，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当向租借人赔偿丢失这种景象。其特色在于租借物的转租并不改动租借合同联系的两边主体及其权力义务内容，承租人依然依合同约好对租借人担任；但因租借物的转租又增加了一层或一个新的租借联系，即承租人作为转租人与作为次承租人的第三人之间的租借联系。依据合同相对性准则，两个联系的各自当事人之间发作权力义务联系，但后一个租借联系的期限等受前一个租借联系的约束。转租建立的条件，通常也是有必要经对方即租借人的赞同。两

相对比，租借合同的转让与租借物的转租有相同之处，也有不一样之处。相同之处在于租借物都要搬运给第三人，第三人要承当租借物上的。所不一样的是，租借合同的转让发作承租人的改动，由受让的第三人作为新的承租人对租借人担任；租借物的转租并不改动或取代既存的租借合同及其主体与权力义务内容，承租人仍对租借人负悉数，第三人（次承租人）仅对转租人负转租合同上的责任。但租借物转租的房钱交给，在时，也也许由第三人直接将房钱交给于租借人，此刻留意的要点在于第三人是以自个名义还是以转租人的名义向租借人交给房钱。第三人以自个名义向租借人交给房钱的，应当是其作为该合同的一方当事人所为的做法，只要受让的是合同才有也许，故第三人的这种做法反映的是合同转让的特征，应按合同转让来断定转让后的合同两边主体及其责任人。本案如属这种状况，则原告与第二被告存在租借合同联系，第二被告在受让租借合同后的租借时期欠付房钱，即是第二被告对原告的底子违约，与榜首被告就没有法令上的联系，原告对榜首被告的诉讼恳求理当被驳回，榜首被告不是本案合格的被告，不该列为一起被告。假如第三人是依转租人的指示，并以转租人的名义向租借人交给房钱，反映的即是租借物转租的特征，第三人的做法仅是代转租人向租借人实行义务的做法，一起也是向转租人实行义务的做法。本案如属这种状况，则原告与榜首被告仍存在租借合同联系，第二被告与榜首被告存在租借合同联系；第二被告因与原告建议的免除租借合同返还租借物恳求建立有法令上的利害联系，即原告与榜首被告的租借合同制约第二被告与榜首被告的租借合同，第二被告准确的诉讼位置就应当是无独立恳求权的第三人，而不该变成本案的一起被告；假如因第二被告欠付榜首被告的房钱而影响榜首被告对原告的实行才能，榜首被告又怠于行使权力的话，则原告能够第二被告为本案被告，向法院提起代位权诉讼，榜首被告也不也许变成该诉讼的被告，依最高人民法院《对于适用合同法若干问题的解说（一）》第十六条的规则，榜首被告只也许变成第三人。在本案中，因为原告已实践接受了第二被告在接手后的房钱交给，

因而，本案当事人之间联系的断定，并不以原告所说转让做法是不是经其明示的赞同为准，而应依据上述分析中说到的也许，以实践发作的事实来断定。