案例 1
2003 年9 月，某资产管理公司聘请王某为其总经理，王某在商谈聘用合同时提出需要解决住房问题，资产管理公司遂于当年 10 月购买了一套住宅低价租给王某使用，双方订立了租赁合同，合同中约定租期为 5 年，并约定“如果乙方(即王某)不愿意再受聘于甲方(即资产管理公司)，则解除租赁合同”。一年以后，资产管理公司发现王某能力有限，不能满足资产管理公司对总经理管理水平的要求，遂提出不再聘请王某，王某也表示同意，但提出房屋租期未满，不能交回房屋。资产管理公司多次要王某交房，遭王某拒绝，后资产管理公司于2004 年 11 月将该房卖给本厂职工李某并办理了登记手续，李某当时并不知情，事后才得知该房屋已出租于王某，但李某因急需住房，不愿再次买房，故其多次要求王某搬出，王某不同意，李某遂在法院提起诉讼，要求王某归还房屋。
本案主要涉及的问题是约定解除条款的效力以及买卖对租赁合同的影响。
【法理和法律分析】
在本案中，确定王某是否应当交房，关键在于确定王某与资产管理公司之间的租赁合同是否已经解除。合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同解除方式可分为法定解除和意定解除，意定解除又可以分为协议解除和约定解除权的解除方式。本案涉及的是事先约定解除权的方式。所谓事先约定解除权，是指合同成立以后，在没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方行使合同解除权，而使合同关系消灭的方式。在本案中，王某与资产管理公司在租赁合同中明确约定，如果王某“不愿意再受聘”于资产管理公司，则解除租赁合同。这就属于事先约定解除权的解除方式。
根据《民法通则》第62条和《合同法》第93条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除条件是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务应当在所附条件成就时失去法律效力的条件。在此案中，王某“不愿意再受聘”于资产管理公司即是租赁合同所附的解除条件。该解除条件并无违法之处，但是在此案中，该条件并没有成就。因为合同约定只有在王某“不愿意再受聘”时，才可以认为条件成就。但事实上，王某是愿意继续受聘的，而只是资产管理公司认为王某能力有限，决定不再聘用王某。所以，从本案看，王某“不愿意再受聘”的事实没有发生，条件并没有成就，资产管理公司无权行使解除合同的权利。在合同不能解除而租期尚未届满的情况下，王某有权继续租用房屋。
当然，资产管理公司作为出租人在将房屋出租给王某以后，并没有丧失对租赁财产的所有权，其仍然享有对出租财产的处分权。也就是说，其完全有权将其出租的财产转让给他人。但根据《合同法》第229条的规定，出租房屋的转让不应影响租赁关系的效力，这就是“买卖不破租赁”原则。根据这一原则，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承相返还租赁物。从本案来看，尽管资产管理公司已将出租给王某的房屋转让给本广职工李某，但由于资产管理公司与王某之间的租赁关系不应解除，而应继续有效，因此王某所享有的租赁权可以对抗租赁物的新的所有人即李某，这样在承相人
王某与受让人李某之间，无须另外订立租赁合同，而因租赁物的所有权的移转自然发生租赁关系。李某成为出租人，而王某仍为承租人，租金的数额及支付方法应维持不变。如果王某曾向原出租人即资产管理公司交付了押金的，王某也．无须再向李某交付押金。原租
赁合同所约定的5年租期也应保持不变，但在租赁物转让以前已经经过的期限应当予以扣除。
在本案中，需要解决的另外一个问题是承租人的优先购买权问题。根据《合同法》第230
条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。而根据《民通意见》第118条和《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，此合理期限一般可以认定为“三个月”。但在本案中，资产管理公司在出售房屋给李某时并未在合理期限内事先通知王某，实际上损害了王某的优先购买权，因此，如果王某也想要以同等条件购买此房屋，其可以根据《民通意见》第118条的规定，请求
人民法院宣告该买卖合同无效。
但是，宣告该买卖合同无效并不意味着王某可以以同等条件购买到此房屋的所有权。在此必须明确，由于不动产登记存在公信力(指的是不动产的存在以登记为表征，即使登记的情况与实际权利不符，对于信赖登记的人也不发生任何影响，善意第三人仍可依据登记取得权利)，在此案中，李某明显属于善意第三人，因此，虽然买卖合同可因王某主张优先购买权而被撤销，但李某基于善意．基于登记的公信力仍然可以取得房屋的所有权。当然，如果李某属于恶意为之，则王某在撤销买卖合同的同时也可以申请撤销房屋所有权的移转登记。总的来说，我们必须明确一点，债权的产生和消灭与物权的移转是相互区分的，在买卖合同无
效或被撤销的场合下，对于动产来说，在标的物已交付的情况下，如果第三人是善意的，第三人可以依据善意取得制度取得动产的所有权；对于不动产来说。在已登记的情况下，如果第三人是善意的，第三人可以依据登记的公信力取得不动产的所有权。
案例 2. 房屋买卖合同纠纷案
【案情简介】
2004年1月，甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同，合同约定甲公司于当年9月1日向乙公司交付房屋100套，并办理登记手续，乙公司则向甲公司分三次付款：第一期支付2 000万元，第二期支付3 000万元，第三期则在2004年9月1日甲公司向乙公司交付房屋时支付5 000万元。在签订合同后，乙公司按期支付了第一期、第二期款项共5 000万元。2004年9月1日，甲公司将房屋的钥匙移交给乙公司，但并未立即办理房产所有权移转登记手续。因此，乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期(2004年9月1日)7日后，乙
公司仍然没有付款，甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院，请求乙公司承担违约责任。甲公司则以乙公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩。
本案涉及同时行使履行抗辩权的条件和法律后果。
【法理和法律分析】
在本案中，从表面看，甲公司违背合同约定，未按期办理房地产所有权移转登记手续，
已构成违约；而乙公司也违背了合同约定，在合同约定付款日期7日后．仍然没有付款，
构成了履行迟延。但是，在考虑其是否应当承担违约责任时，尚应考虑其是否享有法定的抗辩权。
从本案情况看，乙公司按期向甲公司支付了第一期、第二期款项共5 000万元。并无违约情形，甲公司并无理由行使后履行抗辩权，因此，其未按期办理房产所有权移转登记手续属于违约行为，应当承担相应的违约责任。
但对乙公司而言，由于其第三期款项的支付与甲公司交付房屋并办理房产所有权移转登记手续是应当同时履行的义务。由于本案中合同标的物是房屋，房屋属于不动产。与动产买卖合同不同，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权移转登记，才真正履行完给付义务。由于不动产所有权的变动以登记为要件，尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记是房屋买卖合同的主给付义务。可见，在本案中，由于甲公司的行为有可能导致乙公司的合同目的不能实现，
根据《合同法》第66条的规定，其有权拒绝支付剩余款项。
案例 3. 赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款10000 元。孙某因资金周转需要，向李某借款20000 元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有。在赵某外出打工期间，其住房有倒塌危险，因此房与钱某的房屋相邻，如该房屋倒塌，有危及钱某房屋之虞。钱某遂请施工队修缮赵某的房屋，并约定，施工费用待赵某回来后由赵某付款。房屋修缮以后，因遇百年不遇的台风而倒塌。年末，赵某回村，因古董和房屋修缮款与钱某发生纠纷。请回答下列问题：
(1)钱某与孙某之间的买卖合同效力如何?为什么?v
(2)孙某能否取得该古董的所有权?为什么?v (3)
孙某将古董当给李某，形成何种法律关系?v
(4)孙某与李某之间约定孙某到期不回赎，古董归李某所有，该约定效力如何?为什么?v
(5)钱某请施工队加固赵某的房屋，这一事实在钱某和赵某之间形成何种法律关系?v
(6)若赵某拒绝向施工队付款，施工队应向谁请求付款?为什么?v
(7)赵某对钱某擅自出卖古董之行为，可提出何种之诉?v
1、合同的效力未定，因为钱某的行为属无权处分行为，无权处分行为产生的合同效力未定。v
2、孙某能取得古董所有权，因为孙某的行为符合善意取得的条件，孙某因善意
取得而取得所有权。v
3、孙某与李某之间形成动产质押法律关系。v
4、该约定无效，因为这一约定属于流质条款，是法律禁止的。v
5、钱某和赵某之间形成无因管理之债。v
6、施工队应向赵某请求付款。因为施工队与赵某之间存在合同关系。v
7、赵某可以对钱某提起违约之诉或侵权之诉，因为赵某的违约行为侵犯了钱某
的财产权。V
案例四.
甲与乙订立了一份卖牛合同，合同约定甲向乙交付 5 头牛，分别为牛 1、
牛 2、牛 3、牛 4,牛 5，总价款为 1 万元;乙向甲交付定金 3 千元，余下款项由
乙在半年内付清。双方还约定，在乙向甲付清牛款之前，甲保留该 5 头牛的所
有权。甲向乙交付了该 5 头牛。根据合同法及相关法律回答下列问题：
1.设在牛款付清之前，牛 1 被雷电击死，该损失由谁承担?为什么?v
2.设在牛款付清之前，牛 2 生下一小牛，该小牛由谁享有所有权?为什么?
3.设在牛款付清之前，牛 3 踢伤丙，丙花去医药费和误工损失共计 1 千元，该损失应由谁承担?为什么?
4.设在牛款付清之前，乙与丁达成一项转让牛 4 的合同，在向丁交付牛 4 之前，该合同的效力如何?为什么?
5.设在牛款付清之前，丁不知甲保留了此牛的所有权，乙与丁达成一转让
牛 4 的合同，作价 2 千元且将牛 4 交付丁。丁能否据此取得该牛所有权?为什么?
6.设在牛款付清之前，乙将牛 5 租与戍，租期 3 个月，租金 200 元。该租赁协议是否有效?租金应如何处理?
7.合同中的定金条款效力如何?为什么?v
1、该损失由乙承担。因为根据《合同法》规定，买卖合同标的物毁损、灭失的
风险，自标的物交付时起由买方承担。v
2、由乙享有所有权。因为根据《合同法》规定，标的物在交付之后产生的孳息，
归买受人所有。v
3、该损失应当由乙承担。因为根据《民法通则》规定，饲养的动物造成他人损
害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任。v
v 4、该合同效力未定。因为在牛款付清之前，牛 4 的所有权属于甲，乙无权处分。根据《合同法》规定，无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。
5、丁可以取得该牛的所有权。因为丁是从合法占有人处善意、有偿取得牛 4，根
据民法有关善意取得的原理，丁可以取得所有权。v
6、该租赁协议效力未定。租金视为孳息，归乙所有。v
7、合同中的定金条款部分无效。因为根据《担保法》的规定，定金数额不得超
过主合同标的额的 20%。
案例五：2005 年 1 月 1 日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。
为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。
入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了 10 天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。
2005 年 6 月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲
一万余元财产损失。
2006 年4 月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004 年12 月甲曾向戊借款 10 万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。
1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？
2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？
3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？
4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？
5.甲是否有权请求乙赔偿因 2005 年 6 月屋顶漏水所受损失？理由是什么？
6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？
7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？
1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。
2．（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。
（2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。
（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。
3．（1）甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。
（2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。
4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进
行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。
6.丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
7.丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物。
案例六. ?案情：王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于 1995 年生有一子王小甲。王甲于 1999 年 5 月遇车祸身亡。王某于2000 年 10 月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋 6 间。王某过世后张某随儿媳李某生活，该 6 间房屋暂时由次子王乙使用。
?2000 年 11 月，王乙与曹某签订售房协议，以 12 万元的价格将该6 间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款 5 万元，并答应 6 个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以 15 万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以 18 万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。
?2001 年 5 月，曹某应向王乙支付 7 万元的购房余款时，曹某因生意亏损，已无支付能力。但曹某有一笔可向赵某主张的到期货款 5 万元，因曹某与赵某系亲威，曹某书面表示不再要求赵某支付该货款。另查明，曹某曾于2001 年4 月外出时遭遇车祸受伤，肇事司机孙某系曹某好友，曹某一直未向孙某提出车祸损害的赔偿请求。
问题：
?1．王某过世后留下的 6 间房屋应由哪些人分配？各自应分得多少？为什么？
?2．王乙与曹某签订的售房协议是否有效？为什么？
?3．曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何？
?4．如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否
得到支持？为什么？
?5．如王乙请求人民法院撤销曹某放弃要求赵某支付货款的行为，
其主张能否得到支持？为什么？
?6．如王乙要求以自己的名义代位请求孙某支付车祸致人损害的赔
偿金，其主张能否得到支持？为什么？
1.张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有
代位继承权。故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。
2.有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。
3.曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。
4.不能。因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。
5.能。根据合同法的规定，债务人放弃其到期债权对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人放弃债权的行为。
6.不能。因该赔偿金是专属于曹某自身的债权，根据合同法的规定，王乙不能行使代位权。