设备管理工作手册 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】中海物业管理有限公司Z H O N G H A I P R O P E R T Y M A N A G E M E N T C O．，L T D．编号：ZHPM—WI/S版本：A设备管理工作手册编制：日期：审核：日期：批准：日期：文件受控章声明：未经许可，不得翻印。
责任部门：设备管理部WI/S-目录ＺＨＰＭ设备管理工作手册A/0 1/3编号标题页码版号/状态WI/S-001 设备管理部组织机构图 1 A/0 WI/S-002 设备管理部职责 1 A/0WI/S-003 设备管理部经理职责 1 A/0WI/S-004 设备管理部专业工程师职责 1 A/0 WI/S-005 设备保修期管理办法 1 A/0WI/S-006 水电过户审批制度 2 A/0WI/S-007 配电房管理制度 1 A/0WI/S-008 发电机房管理制度 1 A/0WI/S-009 水泵房管理制度 1 A/0WI/S-010 空调制冷设备房管理制度 1 A/0 WI/S-011 中控室/消防中心管理制度 A/0 WI/S-012 材料管理制度 1 A/0WI/S-013 物品验证制度 1 A/0WI/S-014 计量器具定期检定制度 1 A/0WI/S-015 计量器具的检定方法 4 A/0WI/S-016 电气维修规定 1 A/0WI/S-017 大厦临时用电管理规定 1 A/0WI/S-018 用水、供水管理规定 1 A/0WI/S-019 供方选择评定规定 2 A/0WI/S-020 工程质量的验收规定 1 A/0WI/S-021 设备管理规程 14 A/0WI/S-022 公共设备大的故障维修程序 1 A/0 WI/S-023 设备更新、技术改造程序 1 A/0 WI/S-024 红旗设备检评 2 A/0WI/SHT-001 公共机电设备维修保养合同 8 A/0 QR-001S 配电房、电表房电能表抄表记录 1 A/0 QR-002S 配电房巡查记录 1 A/0QR-003S 发电机运行记录 1 A/0WI/S-目录ＺＨＰＭ设备管理工作手册A/0 2/3编号标题页码版号/状态QR-004S 水池（箱）加药记录 1 A/0QR-005S 水表抄表记录 1 A/0QR-006S 水泵房巡查记录 1 A/0QR-007S 中央空调冷水机组运行记录表 2 A/0 QR-008S 计量器具检定台帐 1 A/0QR-009S 计量器具检定计划 1 A/0QR-010S 万用表检定记录 1 A/0QR-011S 钳形表检定记录 1 A/0QR-012S 兆欧表检定记录 1 A/0QR-013S 供方初审记录 1 A/0QR-014S B类供方评价表 1 A/0QR-015S C类供方评价表 1 A/0QR-016S 合格供方名单 1 A/0QR-017S 工程竣工验收证明 1 A/0QR-018S 工程结算协议书 1 A/0QR-019S 解除缺陷责任证书 1 A/0QR-020S 机电设备统计表 1 A/0QR-021S 设备(机具)购置申请表 1 A/0QR-022S 设备(机具)验证单 1 A/0QR-023S 设备(机具)外委维修申请表 1 A/0 QR-024S 设备维修记录 1 A/0QR-025S 设备(机具)报废单 1 A/0QR-026S 设备保养计划表 1 A/0QR-027S Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录 1 A/0 QR-028S Ⅰ、Ⅱ级设备保养检查记录 1 A/0 QR-029S Ⅲ级设备保养、检查记录 1 A/0 QR-030S 设备完好率统计表 1 A/0WI/S-目录ＺＨＰＭ设备管理工作手册A/0 3/3编号标题页码版号/状态QR-031S 设备完好率统计汇总表 1 A/0 QR-032S 设备故障问题转呈单 1 A/0QR-033S 设备技术状态诊断记录 1 A/0 QR-034S 报废设备、器件清单 1 A/0QR-035S 红旗设备申报表 1 A/0QR-036S 红旗设备评分表 1 A/0QR-037S 红旗设备统计表 1 A/0 QR-038S 红旗设备率统计表 1 A/0ZHPM设备管理部组织机构图A/0 1/1ZHPM设备管理部职责A/0 1/11．0设备管理部接受主管副总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。
2．0负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，拟制机电设备方面的合理化建议。
3．0负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档。
并处理遗留问题。
4．0负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。
监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。
5．0负责审批机电设备年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（1000元以上）报主管副总经理批准。
6．0负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。
负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。
负责合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。
办理水、电过户会签手续。
7．0负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。
负责组织解决技术难题（设备方面）。
8．0负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。
负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总经理。
9．0负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。
10．0负责本部门ISO9002和ISO14001文件的修订工作。
负责强弱电、电梯、空调、管道工、钳工的考核及题库的收集工作。
11．0负责电梯、计量工具的检定工作。
12．0负责代表公司就设备管理方面事宜对外联络。
13．0负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。
14．0负责推进全公司的节能、降耗工作。
WI/S-003ZHPM设备管理部经理职责A/0 1/11．0领导、安排、检查设备管理部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任务。
2．0检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。
3．0掌握设备管理情况，指导各管理处作好机电设备的使用、维修保养、节能降耗工作。
初审价值超过壹仟元以上的设备设施的购置、大修、外委维修方案，并报主管副总经理审批。
4．0组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备的验收。
5．0组织红旗设备检查评比。
定期组织设备管理绩效评审。
6．0组织安全检查。
7．0了解公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。
负责解决投诉。
8．0掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。
9．0遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。
ZHPM设备管理部专业工程师职责A/0 1/21．0机电工程师职责1．1接受部门经理的领导，主管强弱电设备、发电设备。
1．2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。
1．3编制、修订本专业ISO9002及ISO14001文件，制定公司的规范、标准。
负责机电设备维修、养护供方评审、合同会签。
1．4参加楼宇接管验收工作，负责强弱电设备、发电设备及资料检验。
1．5办理用电过户会签手续，用电分摊。
负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作，用电设备节能及成本费用测算。
1．6负责编制本专业技工考试题库。
1．7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。
2．0电梯工程师职责2．1接受部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。
2．2负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。
2．3负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并实施。
负责电梯检定及节能工作。
2．4负责编制本专业ISO9002 ISO14001文件，电梯维修、养护供方评审，合同会签。
2．5定期对各管理处电梯进行检查，指导。
2．6编制本专业技工考试题库。
2．7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。
3．0给排水空调工程师职责3．1接受部门经理的领导与工作安排。
主管给排水管网及设备、中央空调设备。
3．2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。
ZHPM设备管理部专业工程师职责A/0 2/23．3编制、修订本专业ISO9002及ISO14001文件，制定规范、标准。
负责本专业分包商评审。
3．4参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。
3．5办理水过户会签手续，用水分摊。
负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测算。
3．6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。
4．0设备管理部资料员职责4．1接受部门经理的领导与工作安排，努力完成任务。
4．2参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。
收集、分类、整理各管理处的竣工资料，并归档妥善保存。
4．3负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。
4．4负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保存。
负责ISO9001 ISO14001文件复印、发放、保管。
4．5负责搜集报纸、杂志上有关物业管理方面的法律、法规、标准，并剪贴、整理。
4．6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。
ZHPM设备保修期管理办法A/0 1/11．0国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合之日起计算。
保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。
工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。
2．0物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。
保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到中海标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。
3．0设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。