白领公寓：市场的下一个热点
如果想找一套按揭月供款不高于4000、5000元，而且位置就在城里办公区附近的房子，市场到底有没有这样的楼盘？答案是有，而且以后还会更多。

8月中旬，国贸桥东南100米处新推出一个楼盘—恋日国际，作为首个宣称为“独立式公寓（Apartment）”的项目，在推出后一周左右，成交已逾百套。

这一不俗的成交业绩，是不是预示着某种潮流趋势？这个单价平均为12000/平方米的物业因何受到置业者的追捧？本报地产市场研究部经过调查，得出了以下结论:
近几年市场的快速发展，使房地产市场供给形势至少已发生如下转变：
一、产品供应多元化。

各类不同档次、不同产品形态的楼盘迎合了不同的消费需求；
二、需求两极分化。

购房人对两端产品需求的增多，已将置业人群明显细分——低端经济适用房满足了越来越多中低收入者的需求；CBD、中关村、金融街等商务区附近，以及郊区低密度住宅的主力需求群体为二次置业者，以及投资客。

房地产市场依托于经济的发展而存在。

任何一个城市房地产发展走向，无不是以城市就业集中地为核心，由里向外扩散。

受多年形成的城市格局影响，北京与商品住房消费相称的就业集中地绝大部分集中在三环以里的区域。

商品房消费人群主要集中于外企、私企、金融、IT、法律、自由职业者、行政管理人员等相对高收入的行业或部门（见附表一：精品购房者俱乐部会员结构分析）。

而与此相反，北京商品房现在的主体供应却几乎全部集中于三环以外，并且近两年还有继续向外、向远处扩散的趋势。

这就意味着，随着城市的发展，北京居住与就业地点的距离矛盾不但没有缓解，而且还在日益加深。

工作在城里，居住在郊区已成为大多数北京人不得不面对的现实。

“5+2”置业升温，城内小户型受宠
北京城市改扩建的力度加大，使得城市格局发生了巨大变化——居住区整体向外迁移。

国外或经济发达地区普遍存在的“5+2”居住形式，开始在北京也有了市场。

所谓“5+2置业”，是指5天工作期间使用城内居所，周末度假使用郊区居所。

北京自去年炒热起来的所谓“TOWNHOUSE”，就是典型的迎合了此种消费需求的产品。

北京房价高居全国榜首。

特别是三环以里市区内房价有升无降，使准备选择“5+2置业”的购房人，在城里不得不付出面积缩小的代价。

以今典花园空间蒙太奇、绿景苑SOLO和荣丰“非常男女”为代表的小户型楼盘开始成市，即是此市场需求
的最深刻写照。

这些小户型占据主体的楼盘，所满足的既包括那些急于解决居住的年轻购房群体，即所谓年青白领的购房需求，同时也在一定程度上解决了“5+2置业”人群在城内购房的需求。

“独立公寓”冲击“非常男女”
继荣丰“非常男女”、SOLO小户型连番制造出市场热点后，近期以来平中见奇地又一个市场新热点再次被小户型所霸占。

恋日国际打出“独立公寓”的旗号，率先在规划方案刚刚批准的CBD核心区内抢注小户型，每平方米平均高达1300、1400美金的售价，却能够在十余天内成交近百套，这一现象再次验证了“投资、白领置业、工作居所”——市区内市场需求的三大主题。

从项目特点及具备条件看，恋日国际与SOLO和“非常男女”的最大不同，就是恋日国际选择了高档物业已成气候的CBD国贸桥东南角区域。

周边成熟的商务氛围使其一出世，即具有得天独厚的显贵气质。

在航华科贸中心、惠普大厦、摩托罗拉大厦、南航大厦、雅诗阁高档商业物业的围裹之中，惟其独立于商业楼宇之外成为居住型物业。

其所谓的“独立”，虽然项目仅有一座楼宇，但却不需要任何社区的配套：没有会所、只有适当的生活配套设施及寸土寸金的小型休闲绿化园林，所有购物、休闲、娱乐、餐饮等享受或消费，都可以不出百米全部得到。

独立却不缺少，借市却不造市，使得此独栋公寓楼在“残缺”中而拥有了一切。

随着市场和消费者的同步成熟，购房人对物业完善提出了越来越高的要求。

但不同物业的购房群体，其所提出的要求也各不相同。

对于购买小户型的消费群体来说，其生活方式与普通家庭完全不同——工作之余，餐馆、酒吧、咖啡厅、休闲健身场所是他们最常出没的地方，旅游、聚会更是他们的最爱。

因此，商业区、娱乐、休闲场所都是他们生活所必须的“配套”。

从这一点看，恋日国际之“独立”，恰恰是迎合了此类购房群体之需。

据本报市场研究部统计，在所有的小户型楼盘中，投资性买家总要占据？以上的比例。

原因：
一是小户型投资额低，相对出租回报率高；
二是小户型易于出租；
三是小户型二手转卖相对容易。

从上述角度分析，商务区内或贴近商务区的小户型更具有投资价值。

从现有几个小户型楼盘看，恋日国际的位置投资价值是远高于其它楼盘的。

小户型也有阶层之分
今年上半年红火异常的小户型楼盘——SOLO和荣丰2008以其超出人们想象的
超小面积，在市场中制造了热销奇迹。

特别是荣丰每天几十套的认购数量，使其面世后，仅用短短一个月左右时间，就在北京家喻户晓，成为人们茶余饭后的谈资。

但荣丰“非常男女”和SOLO所针对的客户群与恋日国际相比，显然也有很大差别（见表四：三楼盘面积、单价、总价对比分析表）。

“非常男女”和SOLO平均面积相比恋日国际小了一半，而且房价也几乎是恋日国际的1/2。

本报市场研究部6月曾对荣丰“非常男女”购买人群做过抽样调查，结果显示其买家甚至涵盖了机关职员、在读大专院校学生。

而恋日国际的买家中，外企员工已占到60%，其余40%则几乎全部为商界人士。

由于地价导致房价过高，北京CDB、中关村、金融街等商务聚集区的房屋均价大部分接近万元。

这些区域目前的在售楼盘中，大部分开发商寄希望于所谓的CEO 或者叫“金领阶层”能够购买他们的物业，所开发建造的房屋几乎是清一色的豪宅，房价总款动辙百万、千万。

而恋日国际首开CBD小户型先河，不菲的房屋单价却以总价相对低廉，求得了“次金领”阶层的认同。

有业内人士认为，恋日国际预示了商务区公寓开发的一种潮流，其实，在中关村、CBD、金融街等高收入就业区，对小户型公寓的需求都相当巨大。

“白领公寓”面积不宜过大
小户型公寓面积小，可住且宜租、宜售，投资风险低。

但恋日国际面市同时也带来了一个疑问，就是其接近70平方米的主力户型总价款达90万元左右，这样的价格是否略显偏高？
据本报市场研究部调查了解，恋日国际的222套房子全部为一居室公寓，其中90%为77平方米户型，53平方米户型占到15%。

开盘后一周左右，53平方米户型即全部售出。

恋日国际独一无二地包融于外企驻京机构云集的CBD核心区内，未来的房屋使用人可能以外藉人士居多，这些外藉人士无论住房预算，还是愿接受的居住面积，可能都会在70几平方米；但若在这样的核心区域，小户型公寓的最佳面积则应在50平方米上下。

北京因其特殊的地位及影响力，吸引着来自全国乃至全世界的有识之士来此淘金。

北京外来流动人口数量多达数百万人。

所以，相对低租金成本，能够提供酒店式服务的小户型公寓，有着相当大的市场需求潜力。

随着CBD、中关村建设开发力度的增大，北京的商务投资环境日益改善，由此带动的住房需求也会呈现出其自身的特点，便于商务人群居住使用，同时又有利于投资的白领公寓，当是未来的一种趋势。