项目名称：
项目地点：
委托人：
代建人：
第一部分协议书
为保证_____________________段上盖保障性住房及相关配套项目的顺利实施，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等法律法规和相关政策以及_______市人民政府办公会议纪要（19）《关于研究地铁车辆段上盖物业配建保障性住房等有关问题会议纪要》精神（见附件一），经委托人、代建人双方协商一致，现就委托人委托代建人代建______________段上盖保障性住房及相关配套项目的相关事宜订立本合同。
一、项目概况
项目名称：___________________________________
建设地点：___________________________________
项目投资：暂定为人民币_____亿元（最终以市发改委批准的投资概算为准）。
建设规模：项目用地位于K104-0030宗地中第2号地块，面积_____平方米，计容积率总建筑面积_____平方米。详见用地规划要点和用地方案图（见附件二）。
代建内容：保障性住房_____套（建筑面积为_____平方米）以及为保障性住房配套的物业管理用房_____平方米、_____个车位。详见项目需求书（见附件三）。
二、代建项目管理范围和内容
自该项目土地使用权办理开始直至项目竣工验收移交后的保修整个期间内（含项目竣工结算审计、总结评价），除属于本合同约定的委托人的审查、批准、备案以及需要加盖委托人公章以委托人名义申请办理相关报批报建手续工作外，其余建设管理工作均属于本次工程代建管理的工作范围，包括但不限于以下内容：
（一）项目策划、决策和前期阶段
1、负责项目立项、可研、环评等工作，完成相关的报批手续（项目以代建人名义申报立项）。（二）项目准备阶段
2、负责办理土地登记、公共配套设施等手续报批工作和管理协调。
3、负责办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，以及消防、水电、园林、绿化和市政等各项工作的报批报建手续。
4、负责组织本项目规划及勘察设计的招标工作，选定勘察设计单位，进行本项目的勘察、设计。
5、负责组织实施工程造价咨询、监理、施工、设备材料采购等招标工作，与中标单位签订合同。（三）项目实施阶段
6、负责项目实施阶段的组织、协调、管理工作
7、负责编制工作计划表，制定项目建设管理计划和建设组织大纲并报委托人备案。计划和大纲必须详细列明下列内容：
（1）拟选派项目工作组管理人员（包括项目组组长、副组长、总工程师、安全工程师、造价工程师和资料员等）的姓名、学历、工作经历；
（2）项目资金使用计划及进度计划；
（3）项目建设期间的造价控制（包括项目重大调整或变更的报批程序）；
（4）对项目进度、质量（含各施工工序的质量）、安全、文明施工的管控措施。
8、严格按建设工程规范以及政府相关部门批准和审定的建设规模、功能、标准、概算和工期等组织建设，保证项目如期竣工验收并交付使用。
（四）项目竣工验收和总结评价阶段
9、负责组织项目竣工验收，编制项目竣工决算。
10、负责按相关规定办理项目移交（含项目相关资料）。
11、负责项目竣工验收移交后的保修管理（保修期限按《建设工程质量管理条例》和《深圳市建设工程质量管理条例》等规定执行）。
12、配合政府审计部门完成对本项目的审计以及其它部门组织的项目后评估。
（五）产权办理
13、负责按《深圳经济特区房地产登记条例》规定提交有关资料并以委托人名义办理完成项目产权初始登记（项目产权初始登记在委托人名下）。
（六）物业管理
14、保障性住房的前期物业管理公司由代建人、委托人共同选聘。
（七）税费缴纳
15、按国家相关规定缴纳项目本体维修资金、面积测量测绘费、产权登记费、契税等有关税费（代建人自行承担的税费除外）。
（八）其他工作
16、根据委托人要求承办下列事项并承担有关费用：
（1）迎接政府、人大、政协等各级各部门以及兄弟省市相关单位对本项目的监督、检查与学习、考察等工作；
（2）对本项目开展各种形式的宣传报道，包括制作项目展示模型、图片、影像资料、媒体广告等；
（3）向省、市和国家有关部门申报示范项目等奖项和评价、认证等工作；
（4）为建设本项目需要进行的考察、课题研究、专家评审等。
17、本协议隐含的应由代建人负责的其它工作。
18、经协商一致由委托人临时委托的其他工作。
三、代建项目管理目标
1、工期管理目标
本项目必须于_____年_____月_____日前开工建设，工期从_____年_____月_____日起计算，总工期为_____个月。
2、投资管理目标
项目投资控制在政府主管部门批复（核定）的项目总概算之内。
3、质量管理目标
依据国家有关质量检验评定标准进行质量评定和组织验收，工程交工验收质量合格。
4、安全管理目标
全面履行项目建设管理中的安全生产管理职责，避免发生重大的安全生产事故与重大安全生产伤亡事故。代建人对项目的安全生产负有管理责任，并承担发生安全事故建设单位相应的法律
责任。
5、环保管理目标
达到深圳经济特区《绿色建筑评价规范》铜级标准，优先使用绿色再生建材产品。
6、反腐保廉目标
严格遵守国家和省市有关反腐保廉规定。
四、代建管理费
本项目代建管理费费率暂定为2.5%（具体费率以市政府批复为准）。代建管理费暂定总价为：人民币__________万元整（￥_____）。最终以_____市审计局政府投资审计专业局审定的工程建设总费用为基数计取，多退少补。
五、本合同由以下文件组成：
1、双方在合同履行过程中形成的补充协议、会议纪要、变更洽商等书
面文件
2、协议书
3、专用条款
4、通用条款
5、土地出让公告、成交确认书、土地使用权合同
6、方案设计、初步设计文件及其审查批复文件
7、标准、规范及有关技术文件
构成本合同的文件若存在歧义或不一致时，则按上述排列顺序进行解
释。
六、本合同中的有关词语含义与本合同第二部分“通用条款”中赋予它们的定义相同。
七、委托人承诺，遵守本合同中的各项约定，为代建人提供项目建设的必要条件。
八、代建人承诺，遵守本合同中的各项约定，按照代建工作范围和内容，承担代建任务。
九、本合同自签订之日起生效。本合同一式份，甲方乙方各执份，每份具有同等法律效力。
委托人：代建人：
法定代表人：法定代表人（授权代表）：
地址：地址：
邮编：邮编：
联系人：联系人：
传真：传真：
电话：电话：
本合同签于年月日
第二部分通用条款
第一章词语定义、适用的法律法规、语言
第一条词语定义
下列词语除专用合同条款另有约定外，应具有本条所赋予的定义：
（1）“项目”是指委托人委托实施代建的项目。
（2）“委托人”是指承担投资责任并委托代建任务的一方。
（3）“代建人”是指按照代建合同约定承担代建项目组织管理工作的一方。
（4）“项目决算”是指经深圳市审计局政府投资审计专业局审计的项目决算。
（5）“工期”是指委托人和代建人在本合同中约定的按总日历天数（包括法定节假日）计算的从开工日期至竣工日期的天数。
（6）“项目工作组”是指由代建人组建实施具体代建工作的机构。
（7）“项目组长”是指由代建人任命的代表代建人全面履行代建职责的负责人。
（8）“天”是指任何一天零时至第二天零时的时间段。约定按天计算时间的，开始当天不计入，从第二天开始计算。时限的最后一天是法定节假日的，以节假日后的一天为时限的最后一天，但竣工日期除外。时限的最后一天的截止时间为当天24小时。
（9）“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期前一天的时间段。（10）“专业工作单位”是指由代建人通过招标等方式选择承担本项目拆迁、勘察、设计、施工、监理、材料和设备供应及安装等工作，具备相应资质或资格的单位。
（11）不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
（12）法定节假日：指星期六、星期天及国家法定的节假日。
第二条建设工程委托代建合同适用的法律是指国家的法律、行政法规、部门规章，以及工程所在地的地方法规、地方规章。
第三条本合同文件使用汉语语言文字书写、解释和说明。
第二章项目代建管理费、项目建设费用及支付
第四条项目代建管理费
本项目代建管理费费率暂定为2.5%（具体费率以市政府批复为准）。最终由深圳市审计局政府投资审计专业局按市政府批准的费率审定代建管理费总额。
依据上述费率计算得出的代建管理费是代建人按照本合同的要求完成项目代建管理工作的全部费用，包括本代建业务应承担的各种管理费、税金、利润等一切费用。
第五条项目总概算、结算、决算
1、项目总概算是工程项目从筹建到竣工验收交付使用全过程（含本体维修资金、面积测量测绘费、产权登记费、契税等项目后期费用）所需的全部建设费用。
经批准的总概算是编制固定资产投资计划、签订代建协议及支付建设资金和代建费用的依据。
2、项目的总概算由代建人委托具有相应资质的咨询机构编制，经委托人对项目需求确认后报相关政府部门审批，作为项目建设资金的支付依据。
在本协议签订之前代建人已完成的相关工作成果（包括规划、勘察设计、前期工程、造价咨询及监理和施工招标等），委托人予以认可，相应费用在总概算中列支。
3、项目建设过程中，涉及需要对项目总概算进行调整的事项，应按本协议相关规定执行。
4、代建人按规定时间和程序办理本项目结算、决算。
第六条项目代建管理费的支付
代建管理费的支付应根据项目总工期的长短以及便于代建人开展工作等因素确定。具体支付时间与支付比例（金额）在专用条款中约定。
代建管理费的支付程序为：
（一）代建人填写《深圳市财政性基本建设资金申请书》，并在“建设单位意见”栏中加盖公章；（二）代建人将加盖公章的《深圳市财政性基本建设资金申请书》报委托人审核；
（三）委托人审核批准的，在《深圳市财政性基本建设资金申请书》相应栏目中加盖公章后转送市财政部门审核拨付。
第七条项目建设费用的支付
项目建设费用的具体支付程序和方式按政府有关部门批复执行，并由委托人和代建人另行签订补充协议约定。
第八条竣工验收
项目建设完成达到竣工验收条件后，代建人除按一般验收规程组织相关单位进行验收外，还需
要对委托人提出的项目需求、建设标准等进行专门验收并在竣工验收报告中作出相应说明。
第三章双方权利与义务
第九条委托人的主要权利
（一）委托人有权对代建项目进行全方位的监督、检查和审查，对违规行为予以纠正，包括但不限于项目设计、质量、安全、工期、造价等。
（二）委托人有权对该项目的项目建议书、可研、概算中有关项目需求及建设标准进行审核确认。代建人在将其上报市发改部门审批之前必须先报委托人对其中的项目需求及建设标准进行审批同意。
（三）委托人有权在项目总概算确定前提出主要的设计要求、主要材料和设备的选型要求（见附件四）；有权采取包括组织有关专家评审在内的方法对项目初步设计进行审查。经审查同意后代建人方可将其上报政府有关部门。
（四）在项目建设过程中委托人有权根据实际情况对项目使用功能等方面提出调整要求。（五）有权组织对项目精装修所用主要材料的样板（见附件五）进行进场前的确认，并对已装饰好的样板房进行确认。
（六）有权要求代建人将项目所有招标文件在招标前3天报委托人备案。
（七）有权要求代建人将所有签订的与项目有关的合同文本和承包商名录（含分包商）在合同签订后14天内上报委托人进行备案。
（八）当项目进度、质量不符合合同约定以及相关规范时，委托人有权责令代建人限期整改（包括更换不称职的项目工作组工作人员和专业工作单位）。
（九）委托人有权要求代建人赔偿因擅自变更建设内容，扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失。
（十）委托人有权与代建人共同选聘项目前期物业管理企业。
（十一）委托人有权要求代建人承办如开竣工典礼等仪式。
（十二）委托方有权根据实际需要要求代建人组织召开专项协调会或评审会等各项会议，并给出指导意见。
（十三）本合同隐含的应属于委托人的其他权利。
第十条委托人的义务
（一）代建人在本项目工程建设过程中遇到建设资金等一些重大问题需要委托人协调时，委托人应提供便利、积极予以协调，为项目顺利建设创造条件。
（二）项目前期委托人应根据项目建议书批准的建设性质、建设规模和总投资额，向代建人提供详细的项目使用需求、建设标准和功能配置要求，并对设计方案进行确认。
（三）对因技术、水文、地质等不可抗力原因造成的工期延误给予确认。
（四）对代建人提出的符合合同约定的代建管理费申请及时进行审批。
（五）在专用条款约定的时间内就代建人书面提交并要求作出决定的一切事宜给予书面答复。（六）及时参加代建人组织的项目竣工验收和项目移交。
（七）在代建工作完成后组织对代建人进行客观、全面、公正的绩效评价。
（八）委托人应授权一名联系人负责本项目的联络工作。
第十一条代建人的主要权利
（一）按本合同约定取得代建报酬。
（二）根据委托人的授权以及有关法律、法规的规定，享有以下项目
建设的组织、管理及协调权：
1、以代建人自己名义申报项目立项，以及办理规划、施工、质量监督和施工安全监督等报批报建手续。
2、按基建程序并根据有关规定选定专业工作单位，并与其签订合同。
3、管理各类承包合同，并按规定申请支付专业工作单位承包款项。
4、对项目建设资金的使用进行监督管理。
5、进行项目各参与方的协调工作。
（三）代建人与委托人共同选聘项目前期物业管理企业。
(四)本合同隐含的应由代建人行使和享有的权利。
第十二条代建人的主要义务
配套设计同步设计、同步施工、同步竣工验收和移交使用。
（一）严格按国家、广东省、深圳市颁布的有关法律、法规、规章、规范性文件，以及行业规范，办理有关报批报建手续，保质、保量、按期完成代建工作。
（二）在将项目建议书、可研、概算上报市发改部门审批之前，必须先报委托人对项目需求和建设标准进行确认。
（三）严格按批准的建设规模、建设内容和建设标准实施组织管理，控制项目投资，不得在实施过程中利用洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和投资额。因技术、水文、地质等客观原因引起必须进行变更的，按本合同第十六条、第十七条约定处理。（四）负责按基建程序编制项目管理计划和建设组织大纲，并报委托人备案。
（五）组建能够满足本项目代建管理服务需要的项目工作组（项目组组长、副组长、总工程师、安全工程师、造价工程师和资料员等必须是代建人正式员工），按照代建工作范围和内容完成代建工作。未经委托人书面同意，不得擅自更换项目工作组人员。
（六）在接到委托人要求撤换不称职的项目工作组工作人员和专业工作单位书面通知后，代建人应无条件执行并妥善处理有关事宜。其中撤换不称职的项目工作组工作人员必须在3天内完成，撤换专业工作单位必须在14天内完成。
（七）按有关规定选择专业工作单位，并接代建人监督。将所有签订的与项目有关的合同文本和承包商名录（含分包商）于合同签订后14天内报委托人进行备案。
（八）项目精装修所用主要材料的样板经委托人确认后方可进场，样板房经过委托人验收和确认后代建人方可批量装修。
（九）将项目所有招标文件在招标前3天送委托人进行备案。
（十）按委托人要求每月上报项目实际进度，便于委托人掌握项目建设情况。
（十一）项目竣工验收合格后根据双方协商确定的时间和方式办理项目移交手续。
（十二）在项目移交前签署保修服务协议并附保修服务方案，其中保修服务方案应包括具体保修联系人、联系电话、处理时限等内容。
（十三）根据项目竣工情况至少提前六个月告知委托人选聘物业管理企业对项目进行前期物业管理。
（十四）协助委托人为住户办理入住手续。
（十五）为便于审计部门对本项目的审计，应当严格执行国家有关基本建设财务管理制度，完善财务会计手续，单独建账、单独核算。
（十六）建立完整的项目建设档案，在代建项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料按规
定向委托人和有关部门移交。未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料。
（十七）承担委托人因方案审查、开竣工仪式、项目考察、专项协调、专家评审、项目宣传等方面的开支费用（含交通费用）。
（十八）配套市政设施（含兴海大道高架桥架设声屏障，跨兴海大道和平南铁路架设人行天桥，兴海大道整体路面相应抬高，2号坡道出入口处地下市政箱涵加固处理，兴海大道污水管管径增大等）的建设由代建人按政府有关会议纪要、规划部门规划设计要点以及其它有关部门要求执行，确保与保障项目同步实施并交付使用（见附件六）。
（十九）本合同隐含的应由代建人履行的其它义务。
第十三条委托人和代建人应恪守本合同约定，本着行业公认的准则享有各自权利，履行各自义务。
第四章项目融资
第十四条代建人不得以本项目工程或权益进行融资，或进行任何形式的抵押、质押和其它形式的担保。但在政府不能保证项目资金及时到位的情况下，经市财政、发改等相关政府部门批准后，代建人可按批准的方案进行融资解决项目资金问题，所产生的融资成本计入保障性住房项目工程费用中。
未经市财政、发改等相关政府部门批准，代建人擅自以本项目名义融资的，所产生的融资成本不能计入保障性住房项目工程费用。
第十五条代建人通过融资方式解决项目资金的，应及时向委托人及相关部门进行备案。
第五章风险分担
第十六条委托人要求变更的处理
在项目概算批复后因法规政策调整、客观情况变化引起，委托人提出新增、减少或修改原项目设计内容，功能分区方案修改，主要材料、设备选型发生变化等项目变更，委托人应以书面公函形式通知代建人。项目变更如突破概算的，代建人必须在收到委托人变更通知及政府相关部门同意进行变更并调整概算的文件后方可执行。
委托人提出的除上述之外其它项目的变更，代建人应尽量予以执行。
第十七条代建人决定变更的处理
在项目建设过程中，代建人有权根据工程条件变化（地质、水文、不可抗力等）按基建程序进行工程变更，同时对单项金额人民币万元以上的变更须于实施前7日报委托人备案。如涉及项目面积、使用功能、装修标准、主要设备变更等必须报委托人审批后方可实施。
第十八条代建人合约责任
与本项目工程相关的勘察、设计、施工、监理、材料设备供应等单位、个人产生的工程质量、工期、贷款、工程款及酬金等争议，由代建人负责解决并承担相应责任。
委托人因本项目原因被勘察、设计、施工、监理、供应等单位、个人诉至法院的，委托人为应对诉讼而支出的费用（含委托律师的费用、诉讼费）由代建人负担。
第六章项目保险
第十九条本项目的工程保险至少应包括:建筑/安装工程一切险、第三者责任险,由代建人负责安排办理。
第二十条为了加强对本工程项目的控制,代建人及设计、施工单位与保险公司签订的有关保险合同文件（含保单）应报委托人备案。
第二十一条代建人应负责监督设计、施工、监理单位为其员工办理人身意外伤害保险。
第七章不可抗力
第二十二条如因委托人、政府或不可抗力原因导致工期延期的,委托人应相应顺延代建人的工期。
发生不可抗力事件时,代建人应立即书面通知委托人,并采取积极的补救措施,否则工期不予顺延,因此造成的全部损失由代建人自行承担。
不可抗力事件结束后48小时内代建人向委托人通报受害情况以及预计清理和修复的费用。不可抗力事件持续发生，代建人应每隔7天向委托人报告一次受害情况。不可抗力事件结束后14天内，代建人向委托人提交清理和修复费用的正式报告及有关资料。
第二十三条本工程的有关各方均应始终尽所有合理的努力，使不可抗力对本工程及履行本合同造成的损失减至最小。
第二十四条因不可抗力事件导致的费用按以下方法分别承担：
（1）工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失，由委托人承担；
（2）停工期间，代建人应委托人或监理单位要求留在施工场地的必要的管理人员和保卫人员的费用由委托人承担；
（3）工程所需清理、修复费用，由委托人承担。
（4）代建人、专业工作单位各自遭受的损失（含设备、材料损坏、停工损失、人员伤亡）由其自行承担。
第二十五条因委托人和代建人一方延迟履行合同后发生不可抗力的，不能免除另一方因不可抗力造成的责任。
第八章违约责任
第二十六条如因委托人责任导致工期延期的,委托人应顺延代建人的工期并承担相应责任。第二十七条代建人未按规定通过招标投标或按规定直接委托选定专业工作单位的,代建人应向委托人支付本项目代建管理费10%的违约金,同时解除其与中标单位所签订的有关合同，由此产生的一切损失由代建人承担。
第二十八条代建人如与勘察、设计、施工、监理、供应等单位串通采取不正当手段提高工程造价谋取非法利益的,代建人除负责退回非法所得外，还应按非法所得金额的10%向委托人支付违约金。构成犯罪的，移送司法机关处理。
第二十九条代建人未按本合同约定派驻项目管理人员,或未经委托人书面同意即更换项目主要管理人员,或不按委托人要求及时撤换不合格管理人员的,代建人应按项目组组长每次人民币_____万元，副组长、总工程师每人每次人民币5万元标准向委托人支付违约金。同时，委托人有权限期要求代建人予以改进。
第三十条代建人非因委托人、政府或不可抗力原因导致工程整体竣工验收逾期的,每逾期一天应向委托人支付违约金人民币万元。
逾期超过3个月，委托人可限期代建人进行改进。逾期超过6个月，委托人将其纳入代建不良记录，并上网公示。
代建人虽已尽管理义务,但因本项目勘察、设计、施工、监理、供应等单位原因导致工期延误的,
代建人仍应按前述条款承担法律责任。
第三十一条若代建人管理的本项目质量不合格,应负责无条件组织返工达到合格。返工的费用由代建人向负有直接责任的相关单位追索。
因返工和修复给委托人造成经济损失及工期延误的,则分别按实际损失和本合同相关约定由代建人承担或向委托人支付违约金。
第三十二条若代建人管理的本项目发生死亡1人以上或重伤3人以上的安全事故,代建人应按每发生一起向委托人支付人民币万元的违约金。
发生安全事故引起的停工不顺延工期。因安全事故造成的工期和经济损失由代建人和专业工作单位自行承担。
第三十三条本合同一方就另一方的任何违约行为给予的任何宽限或延缓行使根据法律或本合同规定享有的权利,不应被视为该方对自身权利的放弃。
第三十四条代建人根据前述约定向委托人支付的违约金从应付代建工程管理费中抵扣，不足部分由代建人补交。各项违约金之和最高不超过代建工程管理费的20%。
第三十五条因代建人审查不严致使市财政部门向项目勘察、设计、施工、监理、供应等单位多拨付工程建设费用的，代建人应负责向市财政部门返还多拨付的费用。
第九章争议解决
第三十六条凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应提交深圳仲裁委员会按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第十章合同补充、变更、转让与解除
第三十七条本合同未尽事宜，由双方另行签订补充合同约定。补充合同与本合同具有同等法律效力。
第三十八条双方协商一致,可以变更或解除本合同。变更或解除本合同的，应另行订立书面合同。
除法律明确规定或本合同另有约定外,非经协商一致,任何—方不得单方变更或解除合同。
第三十九条非经政府有关部门批准（包括职能划转和企业划拨）和另一方书面同意,任何一方
不得转让本合同所规定的权利和义务。
第十一章其他
第四十条代建人在与专业工作单位签订相应合同时应遵守委托人和代建人在本合同中确定的相应权利义务与要求，代建人违反并导致建设成本增加或损失的由代建人自己承担。
第四十一条在合同有效期内,如果发生不可抗力的情况,代建人应当以书面形式通知委托人,要求相应顺延工期或增加费用或终止合同；委托人应以书面形式通知代建人要求修改或终止合同。
合同—方按上述条款作出任何选择并不妨碍其行使本合同其它条款的权利。
第四十二条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。