2014年物业管理师资格考试《物业经营管理》试卷（2014年9月6日）启用试卷说明：▲本卷共分为 2大题 80小题，作答时间为 150分钟，总分 100 分，60 分及格。

一、单项选择题(共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意)1、物业经营管理中，物业管理和设施管理以（ ）管理为主。

A、战略性B、策略性C、运行D、操作2、物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为 （ ）模式。

A、物业服务提供商B、物业资源开发商C、物业顾问服务商D、物业设施维护商3、物业服务企业最为重要的无形资产是（ ）。

A、管理制度B、发展历史C、节能技术D、企业品牌4、物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（ ）。

A、产品组合B、产品质量C、突发事件D、项目选择5、写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（ ）。

A、物业资源B、物业服务企业资源C、品牌资源D、业主资源6、从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（ ）损失所应独到的补偿。

A、未来消费B、即期消费C、现实消费D、预期消费7、年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则实际利率为（ ）。

A、0、5%B、6%C、6、17%D、101%8、我国住房抵押贷款的计息方式是按（ ）计息。

A、单利B、复利C、年度D、季度9、某投资者购买一商业店铺，购买价格为300万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款。

该项目投资的年经营收入为90万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万元。

该项目投资的税前现金回报率为（ ）。

A、13%B、20%C、30%D、45%10偿债付率的计算公式是（ ）。

A、偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B、偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C、偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D、偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额11、下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是（ ）。

A、税收制度B、城乡规划C、城市化D、人口素质12、在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整、实物状况调整和（ ）状况调整。

A、交易B、成本C、市场D、区位13、物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调查属于（ ）调查。

A、产品B、供给C、竞争D、渠道14、下列对物业经营管理市场有影响的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。

A、消费支出结构B、经济政策C、价值观念D、金融公众15、物业经营管理市场分析中，对吸纳率进行的分析属于（ ）。

A、竞争分析B、占有率分析C、供给分析D、需求分析16、物业经营管理市场分析中，对于商业零售物业需要重点分析的内容是（ ）。

A、物业装饰、装修的标准和特点B、物业公共服务内容C、吸引客户的竞争优势D、物业所处地区流动人口数量17、物业服务企业能够将产品推广到购买者面前，体现了有效市场细分原则中的（ ）。

A、可衡量性B、可进入性C、可营利性D、可区分性18、下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（ ）。

A、中间用户B、客户规模C、客户类型D、潜在用户19、在租赁期内，物业租赁转移了出租人对房屋的（ ）。

A、所有权B、占有权C、处分权D、最终收益权20、关于物业租赁管理模式中物业服务委托模式的说法，正确的是（ ）。

A、物业服务企业需承担一定的租赁经营活动风险B、物业租赁市场活跃时，物业服务企业通常不能选择该模式C、物业租赁市场的价格波动影响物业物业企业的收入D、物业服务企业只获取物业服务费21、物业租赁过程中，最终衡量物业资产价值大小的重要指标是（ ）。

A、评估价格B、租金水平C、投资价值D、理论价值22、下列影响租金确定的因素中，属于租赁房屋内在因素的是（ ）。

A、地理位置B、使用用途C、朝向采光D、租赁政策23、一般情况下，承租人与出租人在办理退房业务时，承租人收回（ ）。

A、租金B、能源费C、服务费D、押金24、物业租赁合同中租赁期限不得超过（ ）年，超过部分无效。

A、10B、20C、30D、4025、下列权利、义务中，属于房屋承租人的义务是（ ）。

A、保障房屋安全B、可以依法转租C、按约定合理使用房屋D、监督物业管理状况26、在写字楼物业经营管理中，关于管理、服务、经营相互关系的说法，正确的是（ ）。

A、经营是确保管理和服务正常进行的枢纽B、管理是经营项目生存发展的基础C、服务决定着经营项目的持续发展D、管理与经营是物业服务企业的基本职责27、按资源属性分类，业主需求属于写字楼物业经营管理的（ ）资源。

A、物业服务企业B、管理技术C、社会关系D、信息类28、在以IT行业为主要客户群体的写字楼里，物业服务企业比较适宜开展的经营项目是（ ）。

A、品牌服装B、电子邮件C、打字复印D、送餐29、客户租赁虚拟办公室后，物业服务企业一般向客户提供（ ）。

A、商务地址B、邮件平台C、共用电话D、固定工作30、某写字楼有100个独立出租单位，每个出租单位内建筑面积均是500平方米，分摊共用建筑面积是15000平方米，则每个独立出租单位的可出租面积是（ ）平方米。

A、150B、350C、385D、65031、写字楼租金确定方案中，采用不同等级写字楼对用相应的市场平均租金的定价方法是（ ）。

A、声望性定价B、整数定价C、比较定价D、习惯性定价32、商务物业的管理目标可概括为“六个统一”和“一个指导”，其中“一个指导”是指（ ）的指导。

A、质量B、安全C、权益D、形象33、商业物业经营管理中，能够反映出开发商前期管理运作能力的是（ ）。

A、销售或招商情况B、专业定位C、开发商资信D、管理模式34、从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是以（ ）为主的活动。

A、供应商B、经销商C、业主D、商品35、商业物业经营管理中，多层商店营业开门正确的流程是（ ）。

A、自下而上的顺序B、自上而下的顺序C、按营业时间顺序D、按商业类别顺序36、一般而言，商场内商品损耗的大部分是由（ ）造成的。

A、消费者不良行为B、供应商不良行为C、商品质量较差D、内部员工不良行为37、商业物业经营管理中，物业服务企业对承租商进行组合的依据之一是根据承租商的（ ）。

A、商业信誉B、财务状况C、不同层次D、服务需要38、住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关系，体现了住宅小区的（ ）功能。

A、社会B、经济C、文化D、服务39、某经济适用房小区位于城市近郊区，交通较便利，居民以工薪族为主，总建筑面积为20万平方米， 周边除一家川菜酒楼外无其他餐饮配套。

如物业服务企业开展餐饮服务业务，开设（ ）较为适宜。

A、西餐厅B、宫廷菜C、快餐厅D、私家菜40、按照住宅小区一般经营服务项目的分类，物业服务企业开展的房屋买卖与租赁中介业务，属于（ ） 服务。

A、便民B、居间C、基本D、特约41、经过业主许可和相关政府部门审批后， 为停车位时，应不得占用（ ）。

A、社区广场B、消防通道C、社区道路D、公共草坪42、别墅物业的特约服务定价时，物业服务企业对服务成本要进行（ ）核算。

A、机会成本B、差异成本C、目标成本D、全成本43、相对于普通酒店，酒店公寓的主要服务对象是（ ）。

A、长住客户B、大型企业C、国外宾客D、商务人士44、在大学校园管理中，对于古建筑古园林的维护和修缮，物业服务企业应与（ ）主管部门密切沟通。

A、房地产B、教育行政C、城市规划D、城市建筑园林45、医院护理员的工作延续和补充了（ ）工作。

A、药剂师B、营养师C、挂号员D、护士46、在体育场馆物业经营管理过程中，确保媒体正常直播的关键环节是（ ）。

A、应急预案准备B、正常秩序维护C、确保电力供应D、突发事件处理47、相对于写字楼物业租赁和销售，产业园区物业租赁和销售要关注（ ）。

A、产业政策的要求B、潜在承租人的经营类型C、获得产权方授权 D、租赁价格的确定48、针对高校开设的各类短训班的特殊要求，物业服务企业不需要协调和安排的是（ ）。

A、餐饮服务B、住宿服务C、午间休息D、购物服务49、物业经营财务管理中，将长期投资的现金流量计划和管理过程称为（ ）。

A、资本营运B、资本预算C、资本控制D、资本筹集50、长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策、债务结构决策、（ ）决策。

A、资本营运B、股利分配C、直接投资D、内部筹资51、下列各方权益中，属于剩余权益的是（ ）。

A、股东权益B、职工薪酬福利C、顾客得到的产品和服务D、企业上缴的税款52、反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表是（ ）。

A、利润表报表B、现金流量表C、资产负债表D、财务状况变动表53、在成本分析时，按照与决策的关系分类，在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是（ ）。

A、机会成本B、沉没成本C、可缓成本D、可免成本54、在成本分析的基础上，根据业务量、成本和利润之间的关系，按照预算期内可能的一系列业务量水平编制的系列预算方法称为（ ）预算法。

A、增量B、固定C、弹性D、滚动55、在企业内部的责任中心中，同时控制生产和销售，既要对成本又要对收入负责，但没有责任或权利决定该中心的资产投资水平的内部组织是（ ）中心。

A、成本B、收入C、利润D、投资56、用于财务绩效定量评价的总资产报酬率的计算公式是（ ）。

A、利润总额/成本费用总额*100%B、净利润/平均资本*100%C、（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%D、主营业务收入净额/平均资产总额*100%57、物业服务企业自行组建专业服务公司为开发商提供前期服务、技术项目和工程管理等咨询服务，属于资产管理运作形式中的（ ）形式。

A、自营B、合作经营C、提供交易平台D、投资管理58、当今物业管理行业的核心竞争力，是传统物业管理与（ ）相结合而构成的核心产品。

A、专业服务B、资产管理C、物业经营D、电子商务59、绿色建筑要求垃圾处理应遵循的原则是“无害化、减量化、（ ）”。

A、节约化B、环保化C、再生化D、资源化60、绿色建筑物业经营管理过程中，物业服务企业节能降耗的目标主要是通过应用节能技术和（ ）技术来实现。

A、智能化B、网络化C、信息化D、自动化二、多项选择题(共20题，每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0、5分)61、物业经营管理通常可分为（ ）三个层次。

A、物业管理 C、物业租赁管理B、物业资产管理D、物业组合投资管理E、物业特约服务管理62、下列资源中，属于物业服务企业无形资源的有（ ）。

A、品牌资源B、管理技术资源C、人力资源D、社会关系资源E、信息类资源63、对于物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（ ）。

A、销售收入B、利息收入C、贷款本金收入D、还本付息E、税金64、在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括（ ）。