房地产估价报告评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告委托方:XXX公司评估方：两人资产评估小组评估人员：董古华、陈旭峰评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30评估时点：2016/06/14评估报告编号：XX估字（2011）123001号目录一、致委托方函 (3)二、估价师声明 (4)三、估价的假设和限制条件 (5)四、估价结果报告 (6)五、估价技术报告 (9)六、附件 (10)一、致委托方函XXX公司：受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。
经评估，估价对象建筑面积1343平方米。
在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
现将评估情况及结果报告给你们。
五人资产评估小组法定代表人：XXX2011年12月16日二、估价师声明我们郑重声明：1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。
6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。
7 在估价过程中也未受到任何干扰。
参加估价的注册房地产估价师：XXX2011/12/16三、估价的假设和限制条件1、本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
6、估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
7、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。
未经本所许可，本报告不得公开发表。
四、房地产估价结果报告（一）委托方名称：XXX公司法定代表人：XXX地址：洪山区雄楚大街450号联系电话：XXXXXXXX（二）估价方单位名称：五人资产评估小组法人代表：XXX地址：雄楚大道634号联系电话:XXXXXXX资格等级：XX级估价机构证书编号：X房地自估（2011）第XXX号1、房地产概况本次估价对象为武汉市洪山区雄楚大道450号名都花园公寓11幢1单元302室房地产，房屋建筑面积为134.3平方米，商品房用途为公寓（在租）。
洪山区雄楚大道450号名都花园公寓11幢为高层公寓楼，建成于2003年，钢混结构，总层数18层。
估价对象位于2层，两室两厅一厨格局，朝向南。
卧室朝北，南北通透。
装修档次为精装修。
房屋为九成新房。
房屋使用状况为在租，租金为2800元/月。
2、房地产状况和权力根据武汉市人民政府土地管理文件——X府土征（2003）XXX号，XX房地产项目由XX公司取得。
3、估价对象状况至估价时点止，估价对象已全部完成搬迁。
4、环境状况此房产位于雄楚大道名都花园450号对面有省民政厅，康家建材，斜对面有雄楚大道上的欧亚达家俱市场有通往武汉三镇的公交汽车。
名都花园以占地1000亩，总建筑面积760000平方米的豪迈领地、6000亩南湖水域、800米湖岸风景线，成为江城超大型水岸生活社区典范。
社区以“步移景换”园林风格，依水系自然景观围合布局成八大组团，分四期开发。
2000米名都河蜿蜒贯穿，充满异域风情的简约建筑，与社区自然景观相济相容。
深入大学城腹地，与武汉大学等数十余所知名学府毗邻，武汉市外国语学校江南分校也落户小区，书香环绕。
小区内利用地势勾画不同风景，大面积人工湖泊打造别样风景，简洁优雅。
香水年华，正居南湖城市中央风景区，用阳光、和风、碧河、绿树、新鲜空气等最自然的元素，融合淳厚的人文气息，搭配大气简洁的建筑元素组合出令所有武汉人翘首期待的生态人文之居。
（四）估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为委托方提供市场交易价格参考依据。
（五）估价基准日二〇一一年十二月三十日本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2011年12月30日的公开市场价格。
（七）估价依据1、国家标准《房地产估价规范》；2、房地产估价委托书；3、房地产估价合同书；4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508-2001；（八）估价原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则；4、估价时点原则；5、客观、公正、公平原则。
（九）估价方法（根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较进行本次估价。
）1、估价基本思路：分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定武汉市名都花园（建筑面积134.3平方米)，在估价时点2011年12月30日综合评估出估价对象的市场价值。
结论如下：房地产总价值为人民币100.7235万元（大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
）（十一）估价人员参加估价人员：王晓红张肖凡李念何苗赵李项目评估负责人：XXX领导审签：XXXX（十二）估价作业日期2011年12月2日至2011年12月30日（十三）估价报告应用的有效期本估价报告有效期为一年，即自2011年12月30日至2012年12月30日止。
在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果应随之调整。
五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析1、房地产概况本次估价对象为武汉市洪山区雄楚大道450号名都花园公寓11幢1单元302室房地产，房屋建筑面积为134.3平方米，商品房用途为公寓（在租）。
洪山区雄楚大道450号名都花园公寓11幢为高层公寓楼，建成于2003年，钢混结构，总层数18层。
估价对象位于2层，两室两厅一厨格局，朝向南。
卧室朝北，南北通透。
装修档次为精装修。
房屋为九成新房。
房屋使用状况为在租，租金为2800元/月。
（二）区域因素分析此房产位于雄楚大道名都花园450号对面有省民政厅，康家建材，斜对面有雄楚大道上的欧亚达家俱市场有通往武汉三镇的公交汽车。
名都花园以占地1000亩，总建筑面积760000平方米的豪迈领地、6000亩南湖水域、800米湖岸风景线，成为江城超大型水岸生活社区典范。
社区以“步移景换”园林风格，依水系自然景观围合布局成八大组团，分四期开发。
2000米名都河蜿蜒贯穿，充满异域风情的简约建筑，与社区自然景观相济相容。
深入大学城腹地，与武汉大学等数十余所知名学府毗邻，武汉市外国语学校江南分校也落户小区，书香环绕。
小区内利用地势勾画不同风景，大面积人工湖泊打造别样风景，简洁优雅。
香水年华，正居南湖城市中央风景区，用阳光、和风、碧河、绿树、新鲜空气等最自然的元素，融合淳厚的人文气息，搭配大气简洁的建筑元素组合出令所有武汉人翘首期待的生态人文之居。
（三）市场背景分析2007年第三季度，武汉市的商务楼市场开始呈现活跃，总投资达到XX亿元，新开工面积XXX万平方米，租金保持平稳，空置率逐渐下降，当前有效需求稳步上升。
2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
（四）估价方法选用根据估价目的和估价对象类型，因评估对象未来的净收益无法获知，难以用其他的方法，而且有些涉及到房地产公司的商业机密，资料难以搜集。
即：所以寻找在用途所处地区等方面与被估房地产相同或类似的房地产进行比较修正，以求的该房产的价格，因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和还原法进行评估，以市场比较法为主，以还原法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。
（六）估价测算过程1、市场比较法（1）选取可比实例（见下表）实例代号估价对象 A B坐落位置雄楚大道450号雄楚大道450号雄楚大道908号用途商住房商住房商住房建筑面积134.3㎡113.1㎡120㎡成交单价8500元/㎡8700元/㎡交易日期2011年12月2011年3月交易类型市场转让市场转让市场转让竣工时间2003年2003年2008年建筑结构钢混钢混钢混层数2/18 9/26 6/26成新9成新8成新9成新租金2800元/月2500元/月2600元/月装修档次精装简装简装使用状况在租在租在租临街状况临街临街临街使用年限70 70 70容积率 1.13 1.13 3.89表1 因素条件说明表4.编制比较因素条件指数表表 2 比较因素条件指数表5.因素修正系数表表 3 因素修正系数表2、还原利率法:三个可比实例的还原利率的简单算术平均数作为估价对象的还原利率：r=(r1+r2+r3)/3=(6%+3.12%+2.99%)/3=4.04%估价对象的月租是2800元/月，所以其年收入为3.36万元。
则其价格为：V=a/r=3.36/4.04%=83.168万元估价对象的评估价=83.168/134.3=6192.70元/㎡将市场比较法与还原法进行加权平均得到：估价对象的总价格=(118.279+83.168)/2=100.7235万元估价对像的单价=（8807.095+6192.07）/2=7499.5825元/㎡（七）估价结果确定经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定：武汉市名都花园11-1-302（建筑面积134.3平方米)，在估价时点2011年12月30日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。