河东区2013年均价4266元/㎡，上涨速度超过全市均价上涨速度。
2013.10 山东临沂
市场报告
供销情况
河东区供应量44.14万㎡，2012年新增供应 27.34万㎡，新增全区第四。 成交38.44万㎡，占比14%，全区第三。 河东区新增供应少，成交量高，该区有潜在 销售空间。
2013.10 山东临沂
市场报告
销售周期
未来商品房 可供应量 1376万㎡
÷
2012年 去化量 366万㎡
=
3.7年
临沂房地产住宅市场销售周期压力丌大
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市场报告
住宅供销兰系
2013年1-8月，临沂市兯推出269.83万㎡，销售254.21万㎡，市场基本面较好。
2012.8-2013.8临沂住宅每月供求关系
2013.10 山东临沂
市场报告 河东区以普通多层产品和高层、小高层为主
项目名称
帝景湾 三江领秀 豪森华府 银桥金居
在售项目
在售产品
高层 多层 多层 多层
建筑面积 （万㎡） 22 30 30 一期12
价格 （元/㎡） 4100 4200 3450 3100
主力户型
120-140㎡三室 100-145㎡三室 107-125㎡三室 96-142㎡三室 88-100㎡两室 120-150㎡三室 95-120㎡三室 78-112㎡两室 105-133㎡三室 80㎡两室 90㎡三室


客户特征：以本地居民和九县经济实力有 限的年轻人为主，但随着临沂市房价的高 涨及产品的多样化，河东片区开始受到市 区及其他区域客户的兰注。
区域职能：以居住、旅游、商贸、物流、 加工制造业为主的城市综合区。
南片次中心
河
国家级经济开发区


区域开发特征：以河为轴，临河发展，中心集聚，南北延展。项目规模较大，开发周期较长。
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市场报告
山东。临沂
市场报告
2013年10月
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市场报告
人口
2006年-2011年临沂人口总量稳定增长。2011年全市户籍人口达1081万人， 其中三区（兮山区、罗庄区、河东区）人口达216.17万人，占比20%。
2006-2011年临沂市及市区户籍人口
1200 1000 800 600 400 200
0
2006
2007 1022.73
2008 1027.5
2009 1034.74
2010 1072.6
2011 1081
临沂市户籍人口（万人） 1018.63
市区户籍人口（万人）
194.47
195.87
197.71
199.46
210.93
216.17
2013.10 山东临沂
市场报告
其中，河东区人口约61万人，占三区（兮山区，罗庄区，河东区）31.8%，排名第 二。占全市比例5.99%，排名倒数第三。
客户描述 主要是河东本地居民、个体经营者、河东区公务员等，这部分人群多为改善 型置业。
外地10%
外地客户
浙江，江苏等来临沂经商和来临沂工作的人群，用于自住和投资，多选择沿 滨河片区档次稍高的档次稍高的楼盘，比如日月城、冠亚星城、福布斯湾等。 随着经济开发区的招商，企业的职工增多，在河东置业的其他区域年轻人所 占比例增大，比如九县、兮山区等。
2012-2013年8月临沂房产均价 40000
30000
20000
10000
0
1 2 3 4 5 商业价格 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 写字楼价格 单身公寓价格 4 5 6 7 8 别墅价格
临沂房产价格趋涨，住宅类价格上涨幅度较高，商业类价格上涨幅度较低。
2013.10 山东临沂
2003年1-8月临沂各区土地成交情况（万㎡）
589.55 575.42 549.71
567.07
56.76
500.14 307.83
18%
北城新区 82.09 27% 高新区 7.77 3% 河东区 45.56 15%
兮山区 80.53 经济开发 26% 区 35.14
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二级市场
2013.10 山东临沂
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未来商品房供应量
高新 2013年1-8月临沂土地形成潜在商品房情况 河东 区, 34.51, 4 罗庄 % 区, 158.98, 11% 区, 42.35, 4 %
2013年1-8月成交的土地在未来几年内 形成约1376万㎡的潜在商品房供应量。
2012年上半年 成交102.46万㎡
= 2.67倍
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成交均价
商业均价约为2.6万元/㎡， 2013年同比上涨7.15% 写字楼均价约为5600元/㎡， 2013年同比下降1.47% 单身公寓均价约为4900元/㎡，2013年同比上涨9.7% 别墅均价约为9500元/㎡， 2013年同比上涨16.7%
2008 2009 2010 2011 2012 2013.1-8 111.16 24%
经济开发区由2012年108万㎡占比17%上升至占比24%。河东区供应6%，依旧低迷
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土地成交
2013年1-8月，土地成交79宗，面积307.83万㎡，同比下降0.64%， 各区域供应最大为北城新区占比27%，河东区45.56万㎡（2012年15万㎡），占比15% （2012年占比3%），成交量六区排名第四。
备注：数据源于2007年统计
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市场报告
县城人口基数大于市区人口。
110万人
53万人
99万人
91万人
河东区能直接辐射的县城： 莒南县99万人， 临沭县63万人， 加上河东区人口占全市比例21.9%。 兮山区能直接辐射的县城： 费县92万人， 平邑县99万人， 蒙阴县53万人， 加上兮山区人口占全市比例32.7%。 罗庄区较能辐射的县城： 苍山县118万人， 郯县98万人 加上罗庄区人口占全市比例25.4%。
2007-2013.8临沂土地供应面积
916.25 745.55 578.5 616.58 648.5 450.97
兮山区 81.57 18%
2013年1-8月临沂各区土地供应面积 （万㎡）
罗庄区 82.41
北城新区 121.88 27% 高新区 31.61 7% 河东区 27.92 6%
18%
经济开发区
160 140 120 100 80 60 40 20
0
8月 9月 10月 11月 12月
2013 年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
供应面积（万㎡） 121.9 129.5 141.5 132.8 141.9 128.2 107.1 121.6 117.6 141.9 125.3 120.9 139.0 成交面积（万㎡) 25.07 34.99 41.52 30.37 36.5 28.29 15.69 37.19 33.15 52.07 36.8 36.54 46.48
市场报告 河东区客户开始向多源化转变，外地来河东购房的人群增多，升至40%， 主要是价格和工作地点的原因
河东板块客户来源
客户分析
本地客户
60％ 河东本地居民、个体经
外地客户
40％ 外地商人、企业高管 九县及其他区域职工 婚房、投资、自住
营者、河东区公务员等
多改善置业
客户分类 本地客户
所占比例 60%
住宅稳定持续供应，成交量持续增高，市场较为热观。
2013.10 山东临沂
市场报告
临沂新一轮的销售热潮将被激发
临沂12年上半年与13年成交面积同比
120 100 80 60
99.22
72.27
34.47
67.99
40
20 0
第一季度
2012年
2013年
第二季度
2013年上半年 成交171.49万㎡
÷
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013.1-8
11%
河东区成交量同比上涨203%。
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市场报告
土地价格
2013年1-8月，临沂土地均价103.3万元/亩，同比增长16%， 河东区土地均价78万元/亩，同比上涨29%。比六区均价低24.5%。
2013年1-8月临沂各区土地成交单价（万元/亩）
市场报告
临沂市场小结：
临沂住宅推出269.83万㎡，去化254.21万㎡，供销兰系稳健，市场基本面较为热观
临沂销售周期压力丌大，市场以住宅为主导，新一轮销售热潮将被激发
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市场报告
河东板块房地产开发以河为轴、临河发展，南北延展跨度大，但市政配套丌完善， 住宅以中低档普通住宅为主
冠亚星城
东华花园 中科印象 幸福小镇
多层、小高层
多层 高层 多层
120
26 26 20
3400
3200 2600 3000
冠亚星城
帝景湾
东华花园
林庄御园
2013.10 山东临沂
市场报告
户型分析
河东板块住宅以紧凑型产品为主，主力户型是70-100㎡的两室和100-140㎡的 三室，以总价低的优势吸引首次置业的年轻人
2013.10 山东临沂
市场报告
成交均价
2012年全市均价4770元/㎡，较2011年上涨8.68%， 2012年1-8月全市均价4448元/㎡，2013年1-8月全市均价4686元/㎡，同比上涨5.2% 河东区2012年1-8月均价3918元/㎡， 2013年1-8月均价4266元/㎡，同比上涨8.86%