全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306
2018-11
普洛斯创立于1993年，现已进展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财宝1000强及标准普尔500家指数公司之一。

治理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。

2003年4月进入中国，通过4年进展，在国内19个都市投资了近50个物流园。

到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。

在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范畴，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，打算5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。

业务模式
普洛斯集中用心投资物流园，重点进展3种细分。

海港物流园、临空物流园及加工基地。

一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。

二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。

三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。

战略布局
其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线都市设点布局。

一线都市包括：北京、天津、广州上海等。

二、三线都市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。

每个枢纽都市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。

园区特点
物流园要紧产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。

除了建设一般物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。

物流园一样规模都不大。

在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。

国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，专门少有上千亩的物流园。

园区差不多采纳分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。

客户定位
客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。

二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。

三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。

跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。

开发模式
开发选址上重点是临港、临空而建，差不多上选址在都市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽猎取土地，开发建设物流中心。

猎取土地通过直截了当投资与间接投资组合方式。

直截了当投资项目占35%。

与其他机构合资的占65%。

与其它机构合作。

如：与中国最大的仓储物流企业中国物资储运总公司合作成立合资公司，比例为双方各占50%，中储出资以土地使用权和仓储设施注入，普洛斯以现金注入。

合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作，及新土地资源投资。

合资建设的仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心，进行经营运作；或者不出售给基金，而是直截了当由中储进行经营，客户将由普洛斯提供。

盈利模式
普洛斯只作房地产投资开发和物业治理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产开发商。

盈利收益来自三大业务部门：地产开发部门、地产运营部门和地产基金治理部门。

地产开发部门。

对土地进行一级开发，并把开发建成物流园出售给普洛斯基金，或第三方猎取溢价,或交付地产治理部门用于出租。

该部门收入在主营业务收入中占60%左右,是公司收入最要紧的来源,奉献30%的主营业务利润。

2005年底,该部门旗下有29.4百万平方英尺的124处工业物流地产处于开发完成时期,23.2百万平方英尺的72处物流地产处于开发中,以及9869英亩的土地储备。

地产运营治理部门：将"物流地产开发业务"部门开发建成的"物流地产"出租取得租赁收入.该部门收入在主营业务收入中虽占30%,但奉献50%以上收益。

截至2005年底,该部门治理186.7百万平方英尺的1461处地产,1432处为工业物流地产。

地产基金治理部门:组织投资者募集资金,收购地产,设立基金,由普洛斯作为
基金经理治理基金以及基金旗下的地产,猎取基金治理费收入和基金分红收益.普洛斯地产基金要紧通过向地产开发部门收购或是向第三方收购猎取地产.该部门的收入在主营业务收入中占6%,但奉献14%的主营业务利润,是普洛斯盈利性最强的一块资产之一.截至2005年底,普洛斯治理着14只地产基金，它在这些基金中拥有的权益从11.3%到50%不等.截至2005年底,这14只基金拥有159.8百万平方英尺的752处工业地产。

招商推广
普洛斯所治理的全球客户网络与市场网络保证项目能以专门快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。

具体项目无需做太多招商推广工作。

经营评判
公司业务与盈利能力稳步进展（普洛斯历年盈利状况）
单位:百万美元1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年
净利润180.83 214.48 128.14 248.88 250.67 232.79 396.16
增长18.61% -40.26% 94.23% 0.72% -7.13% 70.18%
每股收益0.96 0.82 0.52 1.2 1.16 1.08 1.76
普洛斯成功的的借鉴意义
1、业务模式单一有用，成熟，可快速复制。

只用心进展物流园。

提供标准化物流设施，开发通用型物流仓储设施。

因此，公司03年进入中国，后扩张速度快速。

2、选址的针对性。

重点选择沿海地区要紧都市周边重点是临港、临空而建。

国外项目几乎差不多上临港而建，世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影。

前期，我司惠州物流项目，想与该公司合作，该公司通过调研后认为项目地址不佳，最终不考虑合作。

3、强大的融资能力为全球扩张打下良好基础。

依靠三个资金渠道：一是普洛斯在纽约证券交易所上市，可在资本市场上进行融资；二是作为一家房地产投资信托基金（REIT）来运作（按季度向股东定期分红），治理着14只地产基金，拥有80亿美元的治理基金；三是通过银行贷款。

4、普洛斯所治理的全球客户网络与市场网络保证了项目能以专门快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。

5、普洛斯在客户治理方面的隐秘武器是ProLogisOperationSystem，这一工具系统囊括了对内部流程和客户服务的所有治理。

该系统从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本操纵，对预算的治理以及施工建筑过程治理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。

在物业交付使用后，系统还将进行客户治理和物业治理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。

6、由于普洛斯物流园模式的成功运营及背后带来世界500强的强大吸引力，各地政府专门积极主动邀请该公司进入当地投资，条件专门优越。

而公司已要从中加以选择。

7、物流地产的最大优点在于稳固。

物流地产资金投入大，投资回报周期长，一样在10年左右，没有暴利，追求的是一种缓慢而稳固的利润回报。

由于客户租赁期相对较长，即使是市场波动专门大的情形下，对租金收入的阻碍相对比较小。

策略研究部
2018年11月
参考资料：
国外物流期刊、普洛斯公司报告、09年物流地产考察。