商铺面积（ ㎡ ）
200 150 100
80 60 40
20
10
恒宝 十浦 广场 名都
东都 国际 美食 街
东急 天地
宝华 路街 铺
上下 九步 行街 街铺
微观小结 住宅市场乐观，商业市场供需不足，
住宅市场
价格仍有上升空间 未来市场供不应求
竞争有限 前景乐观
宏观层面
解决思路
中观 层面
微观 层面
预计未来5年区域 商业供应平稳
区域商业 租金水平
主要租金范围在600—1500元/ ㎡，恒宝广场、 宝华路街铺、上下九街铺租金为区域最高
租金（元/平米·月） 2000 1500
1200 1000
800
600 500
300 200
恒宝 十浦 广场 名都
东都 国际 美食 街
东急 天地
宝华 路街 铺
上下 九步 行街 街铺
区域商铺 主要面积范围在10—40㎡，上下九街铺面积 面积区间 区间最大
• 本区域在售楼盘均价45000元/㎡，比荔湾 区均价（2014年5月-2015年7月）高62%
• 随着住宅市场逐步回暖，本区域住宅价格 将继续稳步上扬
预计新增 住宅体量
根据区域内招拍挂情况分析预计预 计未来三年内周边没有同类型商住 项目供应（不含本案）
商业市场
宏观层面
宏观背景对项目支持 •宏观经济发展 •区域整体规划
商业经营现状 否承载？
在长约2公里的上下九路以及沿线已经布局了 极多临街商铺，商业面积已经达到100万平方 米；其中，零售商业面积至少超过63万平方 米，是目前广州商业第三密集的区域。
区域商业以零售为主，经营方向为百货、玉器、
区域商业分布 为大方向
零售 百货
玉器 批发
零售百货
区域商业体量
区域暂无商业项目在建
商业市场
全市供应严重不均， 旧荔湾区域明显不
足
区域存在 供需矛盾
报告目录
1.0 研究背景及核心问题提炼 2.0 项目可行性支持因素分析 3.0 物业发展可行性研判
物业发展 评判思路
1.地块适应性
• 根据项目区位条件判定土地增值价值 • 根据经济技术指标、地块限制条件，
本案
地块特性
1、项目地为破旧私人房且周边多为两-三层私房、一拖二、一拖三临街商铺； 2、临路面宽阔，进深足够；体量偏大、东向有曲尺位； 3、周边商业繁荣、人流量和车流络绎不绝。
地块概况
地块简介：HR-3地块是广州地铁一号线长寿西 路站上盖，位于广州市荔湾区宝华路以东，长 寿西路以南地段。地块占地面积18616平方米， 建筑红线面积16313平方米，是当前广州市ห้องสมุดไป่ตู้ 少有的具备开发条件的大型地铁上盖物业。
北京路商圈：广百百货、光明广场、名盛广场、 北京路步行街四大商业体使区域显露出商圈格局， 以辐射广州市场为目标使其有成为佛山核心商圈
天河城商圈：作为广州的CBD，于1995年起步， 随着公建配套的完善、品牌开发商的进驻，历经 20年终于形成以集中商业发展的商圈
旧荔湾区零售商业面积63万㎡，是否过量，能
项目价值点分析
劣势
1、项目周边脏、乱、杂，不利于开发和施工； 2、宝华路是一条单行道; 3、周边商业也饱和，竞争大； 4、拆迁是个大问题：拆迁费和安置费金额庞大，开发的
成本高。
二、市场层面
土地市场概况
1、从2014 年10月开始荔湾区土地市场已无土地出让和成交； 2、2015年土地供应量持续走低，因与政府推地计划有关，存在捂地惜售 的可能，市场往后呈现明显的供不应求，特别目标地块周边更为明显。 3、近两年目标地块周边没有一块地块招、拍、挂，因此项目无竞争对手， 具有一定开发价值。
商住市场
1、城市化发展、商服核心带的推进，以及轨道交通的建设和产业的转 型，市区高端盘 的热销，都给广州房地产市场带来强大推动力； 2、商品住宅价格和商业用房价格持续走高； 3、随着该区供应的减少，销售价格在近半年来一直围绕35000元/㎡。
区域住宅楼盘较少，半径3.5公里范围内仅5个
区域在售楼盘 在售项目
在售
本案
珠光、御景壹号
区域在售 住宅简述
项目名称
占地面积 (㎡)
建筑面积 (㎡)
容积率
主力户型
当期均价 （元/㎡）
装修标准
当期开盘
当期货 量(套)
销售率
广物、龙 津世家
4362
35770
8.2
两房两厅 三房两厅
37000
精装
2015年6 月
140
59%
珠光、御 景壹号
261507
700000
2。69 四房两厅 55000
广州市荔湾区HR-3地块价值 分析报告
营销管理部 2015年11月
一、项目概况
项目区位 项目位于广州主城区——荔湾区。
本案
区域概况 位处宝华路与长寿西路交汇东南。
本案
位处城市主干道旁，临近地铁口，交通便利，
区域交通 昭示性强。
本案
项目四至
周边以百货商场，零售业为主，临近上下九步行街，东边 为文昌阁、西至百佳超市、北边为荔湾区中医院，周边配 套齐全，商业繁荣，生活便利，区域位置为项目核心价值 所在。
项目价值点分析
优势
1、稀缺资源和区位优势，位处广州核心中部、项目地处广州市 老城区传统商业旺毗邻上下九步行街和十三行商圈、地铁一号 线长寿西路站上盖，地理位置优越，交通网发达，是目前广州 市中心城区难得的优质地块； 2、区域知名市场云集，沉淀约三十年商业底蕴，本项目周边配 套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周边房产售价已达每平方 米3万元以上； 3、项目昭示性好，地块面宽长达300米，临街商业价值突显。
房地产市场对项目支持 •整体市场发展趋势 •土地市场供应情况
解决思路
从宏观、中观、微观 三个层面对项目可行
性寻求支撑因素
中观层面
微观层面
各物业市场对项目支持 •住宅市场 •商业市场
广州市商圈 划分
广州商业市场可划分三大商圈，除上下九以及 北京路商圈为传统商业外，天河城商圈为依托 集中商业发展
上下九商圈：以上下九路步行街为核心，向周边 辐射，商业模式以传统街铺为主，大型集中商业 有恒宝广场等
豪装
2015年8 月
190
23%
项目规模 比较
区域2个住宅楼盘（不含项目）仅御景壹号占 地26万㎡，其它项目规模均偏小
区域在售住宅楼盘占地面积一大一小：
– 御景壹号占地面积在26万㎡以上
– 龙津世家占地只有0.43万㎡ 项目占地面积在区域处中等偏上水平，就住
宅而言，具有规模效应。
区域个盘 区域内在售住宅均价高于荔湾区均价，住宅价 均价比较 格因为地段特殊性有较大保值空间