CBD公寓项目调研报告
本次调查中，共走访了CBD区域内10个公寓项目，分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心，基本情况和分析如下：
、CBD公寓市场供给分析
(1)公寓入市项目不断减少，供应面积具有下降趋势
目前从公寓在售项目的调研情况看，总供应量大约在1848386平米左右，其中在2002
年入市的有1040386平米，2003年入市的有508000平米，2004年入市的仅有200000平米左右，与CBD管委会官方所宣称的“ 2001年为规划年，2002年为公寓年”的说法正好合拍。
而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期，大约面积在15—20万左右，三期
将于2005年开盘。
CBI公寓项目放量时间统计供应量
(2)公寓入住项目不断增加，目前已接近入住高峰
公寓项目在2003年入住的面积在420000平米左右；2004年入住的面积大约在400386 平米左右，其中将近30万将在今年年底入住；2005年入住的面积大约在766000左右(其
中新城国际只计算其二期面积58000平米）。
可见，今年年底到明年九月将是目的入住高峰，总面积大约在1060000左右。
CB公寓项目入住时间统计
2.
项目名称供应量平均价格
华贸中心200000 15000
北京万达广场180000 12000
新城国际320000 15500
金地国际花园—128000 14000
温莎大道200000 16000
通用时代155500 15000
东方瑞景130000 13000
蓝堡国际公寓114886 12000
建外SOHO 320000 17000
旺座中心100000 22000
总计1848386 15186.8
从供应价格上来看，如果新城国际项目仅按照二期平米的面积计算，各项目加
权平均后的价格应在15186左右，属于北京高档公寓价格的最高区域，如下图：
北京高档公寓重点分布区域价格比较单价
CBD公寓项
3.户型分布特点分析
从下表分析中可以看出，CBD区域公寓项目的主力户型以两居和三居为主，主要是两居所占比例最大。
除温莎大道和通用时代作为CBD区域内的典型豪宅，户型面积较大外,
其余项目主力户型的面积基本在100平米-200平米之间。
*上图中加黑字体为主力户型
4.内外装修配置分析
(1)社区环境分析
该区域公寓项目受土地成本高的影响，其容积率较高，而且绿化率基本只维持在政府要求的最低水平，最高不超过40%，因此小区环境难以塑造和提升。
(2)装修标准分析
CBD区域内的公寓项目均为精装修，有些项目还具备挑空大堂。
在大堂的设计上，普遍使用石材铺装，拥有品牌灯饰。
外墙材料品质不一，既有石材和玻璃幕高档材料，也有
面砖等低档材料。
室内多采用实木地板和壁纸，注重营造产品的品质感，装修色泽以咖啡
色为主，有些项目可以挑选建材颜色。
F表为部分项目装修情况:
(3)配套设施分析从配套设施上看，项目注重智能化系统的配备，多使用外资品牌的设备设施，具备24小时热水和饮水入户的能力，多使用门禁和监控系统加强保安，配备分户中央空调。
可以说，从配置上开看，CBD区域内公寓项目的配套设施较为完善，档次也属于高端水平。
下表为部分项目配套情况：
5 •物业服务水平分析
从物业管理上看，被调查项目基本上都采用国内外知名的物业管理公司，其中选择国贸物业酒店管理公司的物业有三家，选择第一太平戴维斯物业公司的有两家，物业管理费用也比较高集中在4元/月/平米一一7元/月/平米之间。
二、CBD区域需求市场分析
1销售情况分析
目前CBD的公寓项目基本上可以分为三类，第一类是以温莎大道和通用时代为代表的
毫宅，这类项目价格水平较高，均价在15000―― 16000之间。
从这类项目的销售情况看，
项目开盘前期属于难销阶段，随着项目施工不断进展，项目销售也随之逐步乐观，目前通用时代已经售罄，而温莎大道所剩户型基本上为300平米以上的大户型；第二类是以华贸中心、
金地国际、东方瑞景、新城国际、蓝堡国际为代表的纯居住公寓，这些公寓的户型基本集中
在60—200平米之间，以二居和三居为主，从销售状况来看，新城国际、蓝堡国际和华贸中
心的销售情况较为理想，销售率已经达到80%以上，蓝堡剩余户型为250-300平米的大户型，而华贸所剩户型是60-80的小户型，中等户型销售火暴，而东方瑞景的销售情况不乐观，金地国际随着项目施工的进展，销售有所好转；第三类是以建外SOH0、万达广场为代表的商
住公寓项目，由于项目宜商宜住，比较灵活，因此销售情况良好，建外SOHO已经进入尾
盘销售阶段，由于小户型好投资，因此目前主要剩余户型为200平米以上的大户型，万达广场由于开盘较晚，因此销售率不是很高。
可见，在CBD区域100平米一一200平米的二居、三居不仅是主力户型，也是热销户型。
2.客户特征分析
CBD的客户年收入基本在50万以上，主要为在CBD工作的商务人士、外籍人士和北京新移民。
他们属于社会精英阶层，支付能力强，看中个人资产的投资价值，一部分客户享有企业的住房津贴。
3.需求特征分析
一是CBD的公寓客户投资性购买特征明显，一般项目会拥有50%以上的投资客户，即
使是纯居住项目，例如金地国际花园，其项目内部也有超过30%的投资客户，可见，良好
的投资回报是客户看中的关键因素。
二是高档公寓客户比较注重产品细节和居住品质。
客户比较注重产品的价值感，能够注意到装修细节和服务细节的项目能够容易地得到客户认同。
另外如果居住品质高也会对客
户产生强大的吸引力，例如东方瑞景其单层住户面积偏多因此销售情况不容乐观，而相比之下，其他能够做到单层2-4户的项目，销售情况比较尽如人意。
二、CBD区域公寓市场前景和对耀辉的建议
（一）CBD公寓市场的前景
从目前公寓市场的情况来看，新开盘项目不多，主要是吸纳2002年和2003年开盘的项
目，除个别项目外，整体销售情况渐好。
从未来供应来看，没有大规模的放量，新城国际的公寓项目也为分期开发，对市场影响不大，市场竞争环境乐观。
但从入住时间上看，今年年
底和明年是公寓大规模入住阶段，由于高档公寓的投资比例较高，因此这势必会带来租金下
跌的情况。
实际上，从高档公寓的投资回报率来看，目前已经处于低谷。
据统计，1995年之前，
高档公寓投资回报率可达到25% —35% , 1997年以后只能达到15%—18%，而现在只能达到6%—8%，如果按照售价为15186的区域均价来算，当高档公寓的租金再进一步下跌，跌
破9美金/月/平米，那么投资回报将低于贷款利率，高档公寓的出售会面临极大的危机。
高档公寓投资回报率
最低值
最高值
（二）对耀辉的建议
考虑到目前的市场形势，耀辉公寓的入市会不可避免地遭遇公寓入住高峰，而这种高峰
效应的持续时间不得而知，因此，如果定位为商住公寓快进快出会是一个比较理智的选择，这样不仅资金回笼快，市场风险小，而且能够取得比较客观的销售利润，但无疑会对产品的
品质和北侧写字楼的品质产生不良影响，这不符合企业的开发目标。
但如果考虑企业的开发目标，耀辉公寓可的可选模式则是定位为纯居住和酒店式公寓相结合的产品，酒店式公寓持有经营，满足公司资产经营的目标，纯居住公寓可出售，可得到
酒店式服务，但要另外收取服务费用。
鉴于资金问题，北侧写字楼可采用整售的方式，以保证产品的整体品质。
各种物业分别配置出入口。
这种定位方式虽然保证了产品的品质，也能够树立企业的社会形象，但却存在三个方面的劣势，一是由于写字楼整售会影响价格，因此企业利润势必受到影响。
二是由于市场前景不明朗，纯居住项目销售旺期又比较滞后，因此将在一定时期内占压企业资金，产生资金压力。
三是纯居住物业和酒店式服务公寓要求产品的品质高，注重细节的塑造，因此会加大投资成本。
改进:
Iff
IS
iS-
本案
项目名称位置
售价公寓规模
京华豪园雅宝路外交部南街丽舍公寓建国门外建华南路紫荆豪庭东三环北路
建国国际公寓建国门内大街贡院（元/平
米）
11600
18000
11000
18000
（万平
米）
套数
200
130
328
210
竣工
时间
2000
2000
2000
2001。