不动产善意取得制度构成
【摘要】很长时间内，我国理论界一直对善意取得是否适用于不动产有很大的争议，主要是因为作为不动产的物权在进行转让时，以登记作为物权变动的生效要件，而登记作为一种公示方式，其所反映的物权关系与真实的物权关系基本一致，即使在个别情况下存在登记人与真是物权人不一致的情况，不动产物权登记的公信力也可以解决此问题，因此，没有必要对于不动产设立善意取得制度。
直到2007年，我国《物权法》通过，正式以法律条文的形式确定善意取得制度同样适用于不动产。
《物权法》第106条第一款规定了善意取得的构成要件，本文就这四项构成要件分别进行分析。
【关键词】不动产；善意取得；构成要件；合同效力
一、不动产善意取得概述
我国民法学的理论通说认为，所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。
[1]在很长一段时间，我国理论界一直对善意取得是否适用于不动产，有很大的争议，直到2007年，我国《物权法》通过，正式以法律条文的形式确定善意取得制度同样适用于不动产。
在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，例如登记机关的错误或疏漏，动产登记簿外的
法律变动，不动产物权变动的原因行为被确认为无效或被撤销，或未被追认，不动产物权失去其变动的根据等等。
凡上述种种情况，如果受让人仅仅相信了不动产登记簿的公信力，那么对于实际物权人就过于苛刻。
这样，就对真实的物权人的权利有可能造成损害。
因此，必须给交易双方在增加一些条件，而这些条件是无法用公信原则所表示的，此时建立不动产物权的善意取得制度就十分必要了。
二、不动产善意取得构成要件分析
《物权法》第106条第一款规定了善意取得的构成要件，下面我们就这四项构成要件分别进行分析。
（一）受让人基于与无权处分人的交易行为取得不动产物权
1、无权处分
从实践来看，不动产的无权处分，主要是指发生登记错误的情形下。
如果登记簿上的权利事项出现错误，即与真实的不动产物权归属或内容不一致时，就会导致他人因信赖该错误而善意取得不动产物权，真实权利人将面临彻底丧失权利的法律风险。
当登记簿上的错误并非权利事项错误时，显然不可能发生他人善意取得的问题。
这是因为《物权法》第16条第1句确立的不动产登记簿推定力是一种权利推定，旨在更有效地实现权利交易明确化，清晰化。
因此，登记簿的推定力仅仅适用于那些具有登记能力的物权。
登记簿的推定效力不适用于登记簿上记载的关于不动产自然状况等与
物权归属或内容无关的事项，因此登记簿上的非权利事项错误不适用登记簿的推定效力，第三人也不应对这些错误事项产生信赖。
另一方面，善意取得制度本身就只是“在存在外部表象的情形下，保护即使不具有真实权利但却信赖真实权利的人的一种制度”，[2]即便第三人真的对登记簿上存在的非权利错误存在“信赖”，也不受善意取得制度的保护。
[3]
2、交易行为
关于交易行为，所涉及的主要问题是转让合同有效是否是善意取得的构成要件之一。
笔者持否定意见。
首先，将合同是否有效作为善意取得的构成要件，有违法律行为理论。
意思表示仅仅是法律行为中的一个基本要素，而不等同于法律行为，任何种学说，都没有将善意归入意思表示的因素之中，也不是法律行为的构成要件。
其次，将合同是否有效作为善意取得的构成要件不符合我国法律规定及相关学说。
我国《民法通则》对于法律行为的有效要件规定，并没有提及交易相对人的善意。
否则与将交易相对人的欺诈、重大误解等主观状态作为可能影响法律行为的消极原因的制度设计，均不相符。
再次，在中国现行法中多数学者将善意取得归为原始取得，认为善意的受让人是基于法律的直接规定而取得标的物的物权，并非是基于法律规定。
（二）受让人主观上为善意
1、善意的主体标准
首先，受让人应当具有相应的民事行为能力。
在主体方面就要求受让人应当具有相应的民事行为能力否则便不能适用善意取得
制度。
其次，在代理行为下主体的认定。
对于法定代理和指定代理而言，由于是本人缺乏行为能力，因而应以代理人的善意作为标准。
对于委托代理而言，由于代理人和本人具有民事行为能力，代理人的代理后果直接归本人，因此代理人和本人均应是善意的。
2、善意的时间标准
由于我国学界对“善意”的要求必须是受让人于受让不动产物权时布置无权处分的事实且无重大过失，而受让不动产物权直完毕时整个阶段一直处于至变更登记完毕时才算受让不动产物权，因此受让人的善意状态必须从受让人自开始交易至变更登记完毕时整
个阶段一直处于不知无权处分的事实且无重大过失的状态。
如果在只一个阶段的任何一个时间点，受让人得知了无权处分的事实后存在重大过失的情形，均构成恶意。
因此，对于善意时间点的判断，我们也承认采用登记说，即只有在不动产登记簿已经记载了不动产物权的状况，受让人据此与登记的物权人进行交易，才可以被认定为是善意。
（三）受让人需支付合理对价
这一条表明，要构成善意取得，不仅要求交易行为有偿，而且必须价格合理。
这里存在这样几个问题：
首先，价格判断的依据是依据主观标准还是依据客观标准。
笔
者认为，此处应采取客观价值的标准。
最为善意取得的对象，特别是不动产善意取得的对象，价值往往较动产要高出很多，如果采取主观判断的标准，就会给无权处分人和受让人恶意压低价格的行为提供了合理依据，从而损害了真是物权人的利益。
其次，这里的价格是指约定的价格、支付的价格还是两者均可？从法条上来看，《物权法》第106条第1款所使用的词语是“价格”而非“价款”，按照文义解释，价格是商品价值的货币表现，而价款是货物买卖时收付的款项。
价格具有中性，不易是否支付为界定标准。
所以这里的价格既可以指受让人的实际支付，也可以只尚未实际支付，但已经在合同中约定的合理价格。
我们认为，以原权利人的支付价款的行为仅仅是合同义务的履行，而并不是交易本身。
善意取得制度的功能在于解决转让人无处分权而受让人善意时的
所有权变动问题，并不解决受让人取得财产的结果公平与否的问题，[4]因此不必以价款的交付这样严格的条件作为善意取得制度的要件。
（四）不动产物权的转移要依据法律规定办理登记
我国《物权法》第106条第1款第3项规定善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件。
据此，依照法律规定应当登记的已经登记，才能适用善意取得。
[5]之所以要以办理完毕登记过户作为不动产善意取得的构成要件，一方面，是因为只有在完成物权登记手续之后，买受人才能够真正取得完整的物权，这与《物权法》原
则上采纳的登记要件主义完全吻合。
另一方面，就如我们前面所说，以办理登记为不动产物权善意取得的时间点，在转让人办理登记将不动产记载于自己的名下之后，真正权利人完全可以通过异议登记来及时阻碍转让人的无权处分行为。
因为受让人必须办理登记才能受到善意取得制度的保护，而在存在异议登记的情况下，受让人就很难认为是善意的，并据此取得不动产所有权。
而如果以交付为不动产善意取得的条件，则受让人完全可以主张自己在受让之前没有查阅登记簿的义务，从而主张自己的善意，这就将真正权利人可以通过异议登记或其他制度主张自己权利的机会全部抹杀了。
所以，要办理登记才可以取得产权，就可以防止产权关系的混乱，有利于督促当事人及时办理登记以明晰产权归属、提高财产利用效率。
【参考文献】
[1]参见修柔主编：《中国民法》，法律出版社1990年版，第243一246页；钱明星：《物权法原理》，北京大学出版社1994年版，第208页；梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第185页；魏振派主编：《民法学》，北京大学出版社、高等教育出版社，2000（240一241）.
[2] [日]我妻荣：《新订物权法》，有泉亨补订，罗丽译，中国法制出版社，2008（42）.
[3] 参见[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004（490）（300），（502），（499）.
[4] 田士永.《物权立法应当缓行：评第9章》，载《中外法学》，2006（1），第77-85页.
[5] 参见梅夏英、高圣平：《物权法教程》，中国人民大学出版社，2007（171）.。