按揭贷款合同纠纷的裁判规则  法院观点

作者：良翰律师事务所刘鑫健实践中购房者通常以按揭贷款的方式购买房屋，签订商品房买卖合同时，与银行签订按揭贷款合同。由于银行为购房者提供大量资金存在风险，需要开发商为购房者的贷款提供连带责任或者回购住房、以购房款保证贷款归还。这种以所购住房为抵押，以出卖人承担连带责任保证而产生的贷款担保三方关系的合同就是“商品房按揭贷款合同”，在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖司法解释》”）中被称为“商品房担保贷款合同”。按揭贷款合同之所以特殊，是因为与其他合同的关系非常密切，形成依赖性的前提条件，成立与效力都与其他合同紧密相连，也有相应的裁判规则。一、商品房买卖合同已经生效，购房者无法签订按揭贷款合同引起的纠纷在商品房交易过程中，一般都是先签订商品房买卖合同，后签订按揭贷款合同。由此会出现商品房买卖合同已经生效，但购房者与银行未能签订按揭贷款合同的情形，那么对商品房买卖合同有何影响？《商品房买卖司法解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可

以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据条文规定，如果按揭贷款合同未能订立，已经签订的商品房买卖合同可以因解除而终止。二、商品房买卖合同正常履行，借款人逾期未偿还贷款本息而构成违约引起的纠纷按揭贷款合同纠纷大多数是借款人不按时还款付息引起的，只要在开发商承担保证责任期间购房人不按约还款付息，按揭贷款合同因无效或撤销、解除等原因而终止，开发商都要承担连带责任。按揭贷款包括两个行为：（1）贷款，属于银行业务；（2）按揭，属于担保方式。因此，存在贷款关系和按揭担保关系，其中贷款合同是主合同，按揭担保是从合同。《担保法司法解释》第10条规定：“主合同解除后，担保人对债权人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。”按揭贷款合同因无效、撤销、解除而终止时，担保人的担保责任不能终止，购房者和开发商仍应就返还贷款及利息的债务分别对银行承担物或人的担保责任。第一，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续。担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人

时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续。抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。三、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除引起的按揭贷款纠纷如因购房合同解除无法就按揭贷款解除事宜达成一致而提起诉讼，且商品房买卖合同纠纷正在审理中，按揭贷款纠纷如何处理？第一，诉讼参与模式。为便于法院查明案情，当事人请求商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同可以和商品房担保合同纠纷合并审理。如果商品房买卖双方当事人只就买卖合同纠纷提起诉讼，未涉及担保贷款合同，贷款银行作为具有独立请求权的第三人有权就担保贷款合同纠纷向法院提起诉讼。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。” 第二，纠纷处理规则。商品房买卖合

同无效或者应当被撤销、解除、合同无法实现时，商品房担保合同也应解除。返还贷款本息的责任不是由借款人承担，连同返还购房款本息的责任全部由开发商承担。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这两条规定的处理规则与《合同法》规定不尽相同，体现出按揭贷款合同的特殊性，即按揭贷款合同成立的前提是商品房买卖合同有效、贷款直接拨付给开发商、贷款的担保是商品房他项权的抵押。因此，如果商品房买卖合同无效或者无法履行，按揭贷款合同也应该撤销，但商品房的他项权抵押不撤销，以此作为开发商偿还贷款本息的保证。