房地产市场宏观调控的经济法思考
【摘要】近年来房地产市场的飞速发展，某种程度推动了市场经济的发展，带来了经济效益。

分析房地产市场宏观调控的基本理论，剖析房地产宏观调控存在的问题，从经济法的角度探索促进我国房地产市场的健康发展的路径，以期促进房地产市场有序发展。

【关键词】房地产市场；宏观调控；经济法
1.引言
诚然，房地产市场的发展为我国经济发展做出了杰出贡献。

但也带来一系列问题，市场秩序混乱、房价高，炒房、囤房现象严重，房屋空置率居高不下，加强房地产市场监管势在必行。

国家针对性地相继出台调控政策一定程度上缓解了房地产市场存在的矛盾，房价小幅下降。

但没有从根本上解决问题。

分析房地产市场现行状况，从经济法的角度提出一些建设性意见，希望能够为我国房地产市场宏观调控体系的建立提供理论依据和实践借鉴。

2.房地产市场宏观调控存在的问题
2.1法律规范体系不完善
针对房地产市场出台的一系列调控政策，大多是“通知”或“意见”，法律效力相对较低，缺乏硬性的权威性和强制性。

而房地产市场缺乏成套的完整的法律法规，更谈不上完整的体系。

①调控政策效力低下，地方政府为追求经济效益，实施过程中总想法设法进行变通和修改，歧途钻空子，甚至违反政策规定，使调控政策和措施得不到实际履行。

调控政策缺乏权威性和稳定性，导致政策的执行力度大打折扣。

宏观调控法律规范体系不完善，是导致宏观调控政策得不到执行的根本原因。

②
2.2宏观调控力度不够
政府虽然出台一系列调控措施，但收效甚微。

首先，调控范围小，主要针对人口集中的大城市和一线城市。

对二三线城市调控政策涉及少，致使二三线城市房价持续攀升。

其次，虽然出台了系列调控措施但没有从根本上解决房价高买房难的问题。

“限价令”和“限购令”短期内使个别城市房价有所回升，但没有对大部分城市房价造成影响。

最后，调控措施没有从根本上遏制倒房、囤房行为，以投资赚钱为目的购买行为依然大量存在。

2.3 宏观调控主体不明确
宏观调控政策对房地产市场的宏观调控主体没有明确规定。

中央政府，政府部门，地方政府均出台过调控措施，法律没有明文规定主体是否有权对房地产市
场进行宏观调控，政出多门现象严重，有些政策相互矛盾，调控效力低，遇到问题又相互推诿，不愿承担责任致使政策执行力差。

3.房地产市场宏观调控政策的合法性分析
我国政府实施的宏观调控政策主要有以下几类：第一，金融调控政策。

中国人民银行通过信贷政策和货币政策实施紧张或宽松的货币政策，适当调整资金流通量并通过降低房地产市场的贷款利率、拓展房地产市场的贷款种类和渠道等来进行宏观调控。

第二，土地调控政策。

这主要是地方政府通过调整土地的开发和利用，调整土地的供给结构，对土地进行监管。

第三，限购令。

限购令通过从购房主体和购房数量限制房价上涨，对购房主体和购房数量进行严格限制。

第四，“限价令”。

政府为降低房价，实现房价增长同经济的发展水平相适应，与百姓承受能力相适应，满足百姓住房需求实施的调控政策。

3.1“限购令”的合法性分析
针对房地产市场出台的“国十条”、“国五条”和“国八条”等对房地产市场进行限制，主要是限制购房主体资格和购房数量，明确规定当地居民最多购买两套，异地居民具备一定资格才能够购买住房。

“限购令”调节了房地产市场，但也存在法律问题。

《民法通则》规定公民的民事权利不受侵犯，但是限购令既限制购买主体又限制购买数量，侵犯了公民的民事权利。

③《立法法》规定民事基本制度以法律的形式制定。

而限购令是国务院发布的规范性文件，“限购令”的制定主体不合法。

《合同法》规定了意思自治，合同双方签订合同时，自由选择交易方式等。

但限购令规定公民购房时必须符合国家规定才能签订合同，违背了意思自治原则。

因此当前法治语境下限购令缺乏法律支撑。

3.2“限价令”的合法性分析
政府出台的宏观调控政策以限制房价为目标，但我国《价格法》中有规定市场经济规律价格围绕价值波动，由于市场经济的局限性，经常出现市场失灵，就需要国家宏观调控来调节价格。

④政府通过指导价格和定价方式调节，调控对象是人民基本生活的少数商品、国家垄断行业、公共事业、重要的公益事业等。

显然，房地产市场不属于政府调控范畴。

因此对房地产市场进行宏观调控，限制房价没有合法依据。

3.3税收政策的合法性分析
政府多次减征或加税，调节税收比例来调控房地产市场，有效调节了房地产市场，但制定主体和制定程序上违背了我国的法律规定，《税收征管法》规定税收开征、停征、免征、补征等必须严格按照法律的规定执行。

国务院针对房地产交易多次调节营业税违背上述法律的规定。

税收比率是由法律直接规定的，国务院多次调节营业税超越法定权限，属于主体的不合法；法律的变更和修改需要法定程序，国务院直接做出调整营业税的规定，属于程序不合法。

4.经济法视角下房地产市场宏观调控政策的完善
4.1树立长远调控理念
第一，调控政策应注长远性。

我国房地产市场一直不稳定，由于缺乏完整调控措施和目标，有必要从房地产市场的整体性出发，把握大局，制定和调控房地产市场。

⑤政府对房地产市场的调控，应该尊重市场经济自身发展规律，政府的宏观调控职能应该在市场经济失灵时给予间接调控，使其恢复正常，保证调控政策涉及到主要的领域，能够起到长久调控的效果。

第二，政府适度干预。

有限政府在履行职能时既不能超过法定权限，也不能不管。

我国政府应该兼顾社会生活的方方面面，坚持有限政府理念，适当干预。

⑥经济法的价值和目标要求政府调控权必须控制在一定限度内，做到适度干预，弥补市场经济缺陷。

运用“无形之手”调控市场经济，保证市场经济的健康有序。

应该遵守市场经济规定，在运用行政手段时，应以建议性、指令性的形式调控市场活动，为市场经济的发展创造良好的环境，采取金融、税收等经济手段，制定相关的政策。