对本项目非常看好的仅占10%，58%的受访者队本项目持怀疑态度，对项目基本看好，考虑到部分 客户的敷衍态度，这一比例还将继续下降。 原因： 1、项目地段不好，所处区位在不被人接受。 2、前期一直没动工，前期操作失败，产生负面影响。 3、周围其他县、市大型商业项目的操作失败。成功案例不多。
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建
3.2 商业物业经营种类及价格状况
目前，县城商铺数量数以千计，主要集中在兖兰街、中心街、青年路、演 武路、获麟街、中心街、建设路沿线。经营范围广泛，服装和餐饮类最多， 业态混乱，专业市场不多，市场专业化程度不高。占前几位的业种是服装 鞋帽、餐饮、零售、汽配维修等。 商铺租金平均水平较低，租金范围0.1-1.8元/（㎡·天）不等。除青年路 附近租金水平较高，达到1.5元/（㎡·天）左右。 商铺价格不等，在售商业价格区间3600-6400元/㎡，超出普通购房者的 承受能力。
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第三部分 商业房地产市场现状分析
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3.1 商业物业分布
演
曾子像 建
武
设
商
路
,
业 14 t , 业
,
业
路
业 t

3.1 商业物业分布
美 ， 小 ９家，一层， 业态：商品， 小 工艺 美容美发,药店； 租金： ８０００元／年-９０００元／年
福祥商业步行街 福祥商贸城
１２家，二层， 租金：２万－３ 万，业态：药店， 钻石，鞋类，手 华祥 机专卖店 家具城
２３家一 层或二层 业态：诊 所，电器， 茶叶，土 产品，简 易饭馆
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3.1 商业物业分布
武
福祥 步行街 商贸市场， 业态：面料， 服装，小商品； 租金：20元/米
4.13 潜在客户购买意向分析
19%
51% 30%
1年内 2年内 3年内
调研发现，半数意向客户在未来一年内有购买商铺的计划，可以作为项目 的主要目标客户群。两年内购买的占30%，这部分群体可以作为项目的 潜在客户。
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4.14 潜在客户购买目的分析
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 投资 经营 18% 82%
没有意向客户分类：
已经购买商铺。 没有购买能力。
对商业市场前景没有信心。 租金水平低，认为买不如租合适
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4.12 潜在客户对项目的认可度
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 非常看好 基本看好 基本不看好 说不清 10% 12% 21% 58%
依据受访者购买目的不同，将潜在客户分为投资需求和经营需求两种。投 资客户比重不大，仅占18%。 经营客户经营种类多种多样，主要有小商品批发、服装鞋帽、五金、建材、 装饰材料、家具、车辆销售、家电、医药、汽配维修、物流等。
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4.21 潜在客户产品需求——面积需求
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3.3 商业市场特征
目前嘉祥县商业物业主要分为专业市场和沿街底商两种。 经营状况较好，已经形成规模的专业市场多分布在远离市中心的位置，购 物环境较差。以东关钢材市场、东关小商品市场和护山批发市场、五星家 具城等为代表。 市中心的专业市场环境较好，租金水平较高，但空置率较高，经营状况不 容乐观。代表项目有福祥步行街、华祥家具城等。 沿街底商主要集中在兖兰路和建设路沿线，一单层和两层连体产品为主， 经营面积在30-200㎡不等。
居 民 区 建 路 设 武 路 获 演
.
麟
街
16
文 化 8800
/ 48005800 / 100128
街 路
(100
3.1 商业物业分布
建 设 中
华联， 农行， 三联 药店
心
超市，邮政 建设中的 三层商铺
大
七家二层 １００平左右 租金：２万到３万 业态：婚纱，家电
街
农行
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4.22 潜在客户产品需求——产品形态
7% 4%
32%
摊位 单层商铺 两层联体 三层联体
57%
调研结果显示，两层联体商铺市场认可度远高于其他三种形态，占57%。一层用 于经营，二层主要是居住功能；单层商铺市场认可度也达到32%；三层联体产品 仅占7%，有较大的市场抗性。三层联体商铺一层经营，二层也用于经营或仓储， 三层用于居住。 建议：三层联体产品可以一、二层组合销售或二、三层组合销售，上层定位于住宅。
6% 14% 10% 2% 8% 20% 10㎡以下 10-30㎡ 30-60㎡ 60-80㎡ 80-100㎡ 100-150㎡ 150-200㎡ 200㎡以上
14%
26%
被调研者中需求面积再30-60㎡之间的占20%，60-80 ㎡之间的占26%， 80-100之间的占14%，100-150 ㎡之间的占14%，他们的彼列为 1.43:1.86:1:1。由此可知，在30150 ㎡之间的份额占到74%，面积需 求弹性较大。
10% 5% 8% 6% 59% 12%
1800-2500元/㎡之间的占18%，考虑到 一些客户喜欢选择最低的单价最低的选项， 单价承受力在2000元/㎡以上的比例会更 高。
总价承受力
13%
4%
11% 11%
16% 20% 9% 16%
8万以下 8-10万 10-15万 15-20万 20-25万 25-30万 30-40万 40万以上
迎 幼儿园 路 凤
店, ， 家， 层 道
，幼 儿园,商 ， 家， 层
演
商
家一层 业态：美容 ， 商品
山
武
家， 层 业态： ， 租金： ００元
层， 店， ８００元／年
道
8家 一层 业态： ， 商品，
武 简 易 成 门 头
， 7家，一层商 业态： ，
路
房 路
，业态： ,
3.1
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2.3 项目市场分析
优势： 区域房地产市场正处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较 大。 现房地产市场商铺价格，高出消费者的承受价位，给本项目带来了机会。 劣势： 嘉祥县商业项目运作普遍不成功，消费者对本项目的信心不高 目前商铺租水平较低，，投资客户难以收回成本，“租比买合算” ，流失部分客户。 本地主力宣传媒介较少，乡镇居民对媒介的关注度不高，项目在宣传过程中受一定影响。
经过问卷调研分析，潜在客户所能采用的付款方式依次为，银行按揭、分 期付款、一次性支付，其比例分别为60%、24%、16%。通过分析可以 得出较多具有一次性和分期付款能力的消费者将有可能通过银行按揭来购 买总价款更高的商铺。
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4.4 潜在客户决策因素分析
总价款 经营管理 招商 商业前景 项目规划 规模 投资回报率 交通 地段 0% 10% 20% 30% 40% 50% 20% 56% 60% 11% 36% 20% 9% 36% 2% 18%
建
一层商铺，租金： 6000-8000元/年； 面积：60平-100平； 业态：服装，五金， 装饰
8家， 一层 业态： 服饰
青
年
华联
百成汇 服装城
成
业态： 家庭用品，果品， 新华书店， 工商行政管理 租金：1万
29家。租金： 1万-2万面 积：30平米 左右，业态： 五金，洁具， 家具的客户总价 承受力在10-30万元。潜在客户总价承受 力分布比较平均。考虑到一些客户不愿露 富等方面的原因，乐观估计能承受15万元 以上的客户客户比例能达到70%以上。
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4.32 潜在客户付款方式选择
24% 16% 一次性支付 银行按揭 分期付款 60%
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第四部分 商业市场需求分析
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4.11 需求潜力分析
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 有意向 没意向 28% 72%
沿街走访经营商户发现， 未来几年内有意向购买 商铺的仅占28%，前景 不容乐观。
第一部分
宏观环境分析
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1.1 宏观环境分析
区域位置: 区域位置 嘉祥县是中国古代”四大圣贤”之一曾子的故里,属济宁市辖, 嘉祥县位于山东省西南部,隶属济宁市，东连济宁市任城区；南毗大蒜之乡金乡 县；西临巨野县、郓城县；北与梁山县。以郓城新河为界,东北隔梁济运河与汶 上县隔河相望。 基本概况： 基本概况：嘉祥县总面积960平方公里,总人口808735人,耕地面积86.6万 亩,辖8镇7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业，么哦年举办的手套展示会和 石雕艺术节，吸引了大量外来人士。
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1.2 房地产市场现状
嘉祥县的房地产市场起步较晚，近两年来，房地产市场才得到大力发展， 相对于前几年，开发量大幅增长，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。 城区在售项目较少，主要集中在建设路沿线和呈祥街沿线。住宅项目消化 量较快，目前在售部分主要是商业项目和沿街底商。住宅项目价格区间在 1300-2000元/㎡，商业项目根据地理位置的不同价格不等主要集中在 3500-6400元/㎡之间。 由于手套、石雕产业的飞速发展，行业人员增加，嘉祥县的流动人口也迅 速膨胀，商业需求相应产生。给商业房地产市场带来了机遇。 由于多方面的原因，商业项目运作普遍不成功，商铺空置率较高。
兖
一层简易门头， 50平左右 租金：8000元/年 业态：家庭用品 简易饭馆，五金配件 汽车站
兰
街
华祥 家具城
11家。一层，业 态：专卖，服饰， 音像，鞋包，金 店 中管网房地产频道
69家，一层或二层，业 态：五金，装饰，酒店， 招待所，租金：一层， 3000-4000元/年。2层： 2000元左右，面积： 12-60平 成
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