供求双双大幅回落低空置率助推租金创新高4月份，一手办公物业市场再次遭遇“寒流”，供求面积双双大幅下挫。
相比上个月，本月无一例整栋成交案例是导致环比成交数据大幅下探的主要原因，但这并不能完全表明办公物业成交热情正在下滑。
如果剔除大宗交易数据，本月办公物业成交量仍有4.41%的环比上扬。
随着房地产调控政策不放松基调的持续，住宅限购的挤出效应在未来仍将继续，加之上海甲级写字楼空置率的不断下降、租金水平的稳步提升，未来的办公物业投资市场值得期待，特别是核心区域办公物业仍将是关注焦点。
本月，全市甲级写字楼空置率持续下滑，部分商务区甚至降至历史最低水平。
由于企业对办公物业租赁需求整体保持旺盛，而近期甲级写字楼的释出量有所放缓，导致写字楼空置率的持续下行。
市场上可租甲级写字楼日渐稀缺，直接导致了本月租金水平的大幅上扬。
另外，相比去年1月份，上海甲级写字楼租金的累计涨幅已经达到了21.92%，持续上涨的租金也在不断增加企业的办公成本并推动部分需求外移，这对次中心区商务区的发展提供升级机遇，也给外围商务区的成长增强原动力。
资金链重压推动商业物业转让l上海迪士尼本月底开建主题乐园主体：4月10日，上海迪士尼项目工地桩机林立。
本月底，上海迪士尼乐园将正式开建主题乐园主体，这也预示着整个乐园的建设进入实质性阶段。
作为全球第六个、中国内地第一个迪士尼主题乐园，上海迪士尼项目预计2015年底建成开园。
l SOHO中国21亿购绿城上海项目，在沪项目达11个：4月17日，SOHO中国发公告称，SOHO中国上海公司与绿城控股订立框架协议，以21.38亿元收购上海绿城广场置业全部股权，收购均价为19,800元/平方米。
天山路项目位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，项目作办公及商业用途，占地总面积约2.56万平方米，总建筑面积约17.22万平方米。
项目所在区域是上海市第一个涉外商务区，入驻内外资企业及机构4400多家，50%以上之公司为外资企业及机构，包括英特尔、通用电气、三星、壳牌等跨国企业。
中原解读：迪士尼的进入对带动区域内商业升级，提升人口倒入会起到积极意义，3月份上海迪士尼所在的浦东新区曾推出5综合体地块，并且多临近迪士尼，地方政府期望借力迪士尼乐园的带动综合体建设，这是机遇，更是一个很大的挑战。
从国外迪士尼布局来看，都是采取封闭式运营，流动人群能否带动周边5例综合体项目尚存疑惑。
SOHO中国巨额并购上海商业地产项目，反映出楼市低迷对于房企资金链的考验在不断加大，为抵御未来可能产生的市场更低谷，部分企业不得已出售手中成熟物业，以增加资金厚度，未来这一现象将会逐步增多。
4月份上海办公市场简要Ø大体量办公物业推盘收缩，拉低全市新增供应大幅回落。
4月，全市新增供应办公物业11.52万平方米，环比下滑46.43%，同比去年则增长了15.98%。
本月新增办公物业共7例，比上个月增加了1例。
其中中外环供应办公物业面积占全市供应量的44.19%，为全市供应主力环线。
Ø成交面积大幅回落，成交过万项目竟见空缺。
全月一手办公物业成交6.90万平方米，环比缩水60.88%，同比下滑了49.97%。
本月办公物业成交案例中，无一例项目成交过万平方米。
Ø供过于求致库存量持续抬升，内环内存量占比近四成。
本月市场仍现供过于求的局面，供求比升至1.67：1，整体库小幅提升。
截至本月底，全市一手办公物业库存量453.90万平方米，较上月增加4.62万平方米，小幅增长了1.03%。
其中内环内区域存量占全市比重为39%。
Ø内环内办公物业风光难现，全市成交均价再回低位。
本月，全市一手办公市场成交均价环比大幅下滑31.14%，达到23,214元/平方米，与去年同期相比则小幅下挫5.15%。
本月成交量排行前三的项目均位于中环线以外区域。
Ø甲级写字楼租金创新高，空置率持续下落。
4月，甲级写字楼租金升至历史新高，环比增长5.62%，为9.70元/平方米·天，相比去年同期，上涨了20.81%。
同时，全市甲级写字楼的平均空置率下滑至3.73%。
上海办公市场整体走势图（2011年4月-2012年4月）数据来源：上海中原研究咨询部大体量办公物业推盘收缩 拉低全市新增供应大幅回落本月，上海一手办公物业新增供应大幅回落，新增项目中大体量办公物业项目明显收缩，这是拉低全市供应面积的主因。
4月，全市新增供应办公物业11.52万平方米，环比下滑46.43%，同比去年则增长了15.98%。
本月新增办公物业共7例，比上个月增加了1例。
按环线来看，除内中环区域零供应以外，其余四环线均有办公房源推出。
其中中外环供应办公物业项目共3例，总面积达到5.09万平方米，而上个月该区域供应量为零，占全市供应量的44.19%，为全市供应主力环线；内环内本月供应大幅收缩，降至1.98万平方米，环比下滑70.73%。
按行政区来看，本月的供应集中在嘉定、宝山和浦东等六个区，其中有两区供应面积超过2万平方米，分别为嘉定区的2.99万平方米、宝山区的2.41万平方米。
上个月供应项目中单体超过5万平方米的大宗办公物业项目达到三例，而本月供应面积最大的一例项目不足3万平方米。
虽然，面积数据上存在下滑，但供应项目数量仍有增长，这表明开发企业推盘积极性并未明显降低。
上海写字楼月度新增供应走势图（2011年4月-2012年4月）数据来源：上海中原研究咨询部2012年4月上海写字楼新增供应面积环线分布17%0%45%27%11%内环内内中环中外环外郊环郊环外数据来源：上海中原研究咨询部2012年4月上海写字楼新增供应面积区域分布数据来源：上海中原研究咨询部典型新推楼盘点评：上海国际研发总部基地本月全市范围内上市体量最大的三个办公项目为：位于嘉定区的新城金郡园、宝山区的上海国际研发总部基地及浦东新区的东方城市大厦，供应面积分别为2.70万平方米、2.41万平方米及2.00万平方米。
上海国际研发总部基地位于上海宝山科技园内，是由上海市政府、宝山区政府授牌的高新技术产业园区。
上海国际研发总部基地全区采用”一心四区”布局（一管理中心、四个研发功能区）规划面积近133公顷，融合研发、孵化、服务、创新等功能，积极构筑上海高新技术产业高地。
项目底层也同步引进银行、餐饮等一站式丰富商务资源，满足企业商务生活需要。
一期规划总建筑面积约11万平方米，引进动漫、科技、文化类企业总部、区域总部和研发中心等行业入驻。
本月，该项目推出8套办公房源，合计24,120平方米。
成交面积大幅回落成交过万项目竟见空缺本月，成交量再次下滑至低位水平，甚至接近春节淡季的成交量。
全月一手办公物业成交6.90万平方米，环比缩水60.88%，同比下滑了49.97%，2010年以来，仅有三个月份的成交量低于本月。
本月办公物业成交案例中，无一例项目成交过万平方米。
成交面积前三的项目三湘未来海岸广场、卓越商务中心、绿地丰翔新城，成交面积总面积仅为1.39万平方米，占全市总成交量的20.21%，只得关注的是这三例均为商住楼。
从环线成交来看，上月成交表现旺盛的区域，如内化内、外郊环，本月均出现不同程度的萎缩，降幅分别为90.28%、31.55%，至1.18万平方、2.36万平方米，其中外郊环取代内环内成为本月成交主力区域，占全市比重达到34.22%；另外，中外环增幅抢眼，本月大幅上扬146%，达到1.63万平方米。
分行政区来看，本月成交最为突出的三个区为：杨浦区、宝山区、嘉定区，成交面积分别为0.97万平方米、0.96万平方米、0.92万平方米，这三个区占全市成交面积的四成。
上海写字楼月度成交面积走势图（2011年4月-2012年4月）数据来源：上海中原研究咨询部2012年4月上海写字楼成交面积环线分布数据来源：上海中原研究咨询部2012年4月上海写字楼成交区域分布数据来源：上海中原研究咨询部热销楼盘解析：三湘未来海岸广场4月，一手办公市场成交面积排名前三的项目依次为：杨浦新江湾城板块的三湘未来海岸广场、奉贤南桥新城板块的卓越商务中心、宝山大场板块的绿地丰翔新城，成交面积分别为：0.55万平方米、0.51万平方米、0.33万平方米。
三湘未来海岸广场位于杨浦区新江湾城板块，总建筑面积近6万平方米，包涵一幢时尚MINISOHO、一幢创意LOFTSHOHO 和一幢国际生态住宅，可提供工作、居住、休闲、交际、娱乐等功能。
该项目于去年11月份首次推出商住房源，本月初再次旧盘加推。
该项目去年成交均价为30,580元/平方米，到今年第一季度成交均价则降至27,264元/平方米，而在本月其成交均价更是进一步下滑，降至20,170元/平方米，累计降幅达到三成。
项目所在的新江湾城板块办公房源十分稀缺，加之降价的推动作用，导致近期成交表现十分突出。
供过于求致库存量持续抬升内环内存量占比近四成4月，上海一手办公市场供求双双下滑，大宗成交大幅萎缩。
本月市场仍现供过于求的局面，供求比升至1.67：1，整体库小幅提升。
截至本月底，全市一手办公物业库存量453.90万平方米，较上月增加4.62万平方米，小幅增长了1.03%。
本月，全市办公物业的去化周期为39个月，库存的去化压力依然存在。
4月份，上海住宅市场再次陷入僵局，购房者交投积极性普遍下滑，市场再现低迷观望的情绪，楼市前景的不确定性一定程度上影响了投资者的投资步伐，另一方面，市场上优质办公物业较为稀缺，外围区域受限于较慢的租金增速，对投资者吸引力较低，未来全市办公物业库存去化压力仍有加大的趋势。
按环线来看，参与供应的环线区域不再仅仅是内环内、外郊环两个区域，中外环、郊环外的供应量也开始加大。
其中中外环供应最为活跃，是成交量的3倍之多，推动了该区域存量的大幅抬升；同时，内化内、外郊环、郊环外各区域也都表现为供过于求，存量小幅攀升；另外，内中环本月供应为零，而良好的成交表现加速存量去化。
从区县的分布来看，宝山区、嘉定区、浦东新区供应表现突出，但成交热情相对平淡，供过去求表现突出，库存大幅提升；普陀区、杨浦区供需双双平淡，库存量小幅升高；另外，奉贤区、闸北区本月虽然为零供应，但是仍有不俗的成交量，区域库存量下滑。
上海写字楼供求情况走势图（2011年4月-2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.上海写字楼存量走势图（2011年4月-2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.上海各环线供求情况面积分布图（2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.重点供求区县的供求面积分布图（2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.上海各环线存量面积分布图（2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部. 重点区县的存量面积分布图（2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.内环内办公物业风光难现全市成交均价再回低位4月，一手办公物业成交量再次低落，其中内环内优质办公物业成交占比大幅回落，导致全市成交均价出现显著下滑。