店铺未经过房东的转让合同
篇一：成功案例店铺转让未经房东同意无权处分应返还转让款
店铺转让未经房东同意无权处分应返还转让款
案情简介
2013年9月23日，陈某与赵某签订《店铺转让协议书》，双方约定赵某取得房东同意将其位于某路79号的店铺（原为茶饮店铺）转让给陈某使用，使用面积20平方米，陈某同等享有赵某在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。
双方在协议第三条中约定房东与赵某已签订租赁合同，租期至2013年12月4日止，年租金5万元，租金一年交一次，并于约定日期提前1个月交至房东，店铺转让给陈某后，陈某同意代替赵某向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合
同所约定的应由赵某交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归陈某所有。
合同签订后，陈某一次性向赵某支付转让费6万元，上述费用中包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外赵某不得再向陈某索取任何其他费用。陈某接手前店铺的一切债权债务由赵某负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由陈某负责。合同签订当日，陈某向赵某汇付转让费6万元及原料费1600元。
2013年10月7日，涉案商铺房东（实际为摊位提供人）郑某得知赵某将商铺私自转让给陈某经营，于2013年10月8日以赵某未告知房东商铺转让行为且有电费等费用未结清为由断掉涉案商铺的供电，停止陈某在商铺内的营业。
因房东将涉案商铺收回，陈某认为其与赵某所签订的转让协议无效并找赵某催要已付转让费，但赵某不予退还，陈某遂诉至法院请求确认《店铺转让协
议书》无效、赵某返还6万元及利息，并承担本案诉讼费。
法院审判
法院在上述事实的基础上另查明，2013年4月21日赵某与郑某签订的《租赁合同》约定由郑某提供经营场所（即涉案商铺所在的固定摊位）与赵某合作经营，合作期限为自2013年4月21日至2013年12月4日。赵某向郑某交纳合作经营费42000元。双方在合同中同时约定该固定摊位只限赵某本人经营，不得随
意转让，确因特殊原因不能经营需转让他人，必须经过郑某的同意，另立合同方可有效，否则郑某有权解除合同。
陈某停止营业后，因房东郑某与赵某之间的商铺租赁期限到期，房东郑某通知双方将商铺内设备拉走，但双方均不同意，房东郑某遂将商铺内设备自行拆除并予以处理。经实际查看，目前房东郑某已将涉案商铺重新装修并另行出租他人。
最终法院判决原告陈某与被告赵某于2013年9月23日签订的店铺转让协议书无效、被告赵某向原告陈某返还转让费57776元及相应的利息损失。
律师分析
本案的争议焦点为陈某、赵某之间所签订的店铺转让协议书的效力问题。根据我国合同法相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效。
首先，陈某与赵某之间虽从形式上看系就某路79号店铺所签订的转让合同，但因该涉案店铺实际位于某路79号“某商城”中的B号固定摊位，因此对涉案商铺的转让实质包含对B号固定摊位的转租且必然以该B号固定摊位的转租的有效为前提。赵某与郑某之间明确约定B号固定摊位仅限赵某一人经营，不得随意转让，若需转让必须经过郑某同意并另立合同方可有效，因此赵某在与陈某签订店铺转让合同前理应征得房东
郑某的同意，否则赵某就构成对B号固定摊位的无权处分。
在双方签订的转让协议中，赵某承诺其转让店铺的行为已经得到房东（实际为摊位提供人）也即郑某的同意，但实际上郑某在得知赵某的转让行为后，却于2013年10月8日以赵某未告知其转让行为且有电费等费用未结清为由断掉涉案商铺的供电，停止陈某在商铺内的营业。由此可见，赵某的转让行为并未征得摊位提供人郑某的同意，赵某向陈某所作的承诺为虚假承诺。因此赵某对B号固定摊位的处分因未得到摊位提供人郑某的同意而无效，在此前提下，赵某与陈某所签定的店铺转让协议书亦应认定为无效。
其次，本案中陈某实际已经对涉案店铺实施了占有使用，因此陈某应向赵某支付其实际占用期间的店铺使用费。参照双方在转让协议中所作的年租金5万元
的约定，可以计算得出日租金为139
元，结合陈某的付款时间及起诉时间可以计算得出陈某实际使用赵某店铺的时间为16天（自2013年9月23日至2013年10月8日），故陈某应按照实际占用店铺的时间向赵某支付占用使用费共计2224元（139元×16天），因陈某已向赵某支付转让费6万元，故赵某应返还陈某转让费57776元及上述转让费的利息损失。
另外，考虑到赵某明知房东不同意转让商铺却做出虚假承诺与陈某签订转让协议书，其对最终导致协议无效明显存在过错，且房东郑某将店铺收回后，陈某实际已失去对商铺及商铺内设备的控制权（商铺内设备已为房东郑某予以拆卸处理），因赵某与房东郑某系合作经营关系，故陈某已无义务返还赵某店铺内设备，若赵某认为其应当收回店铺内原有设备，其可依据与房东郑某之间的租赁合同向房东郑某主张，因此原审法院对此在本案中亦未予以处理。
篇二：签订店铺转让合同注意事项
签订店铺转让合同注意事项
店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，一般会遇到：接手后房东不让转让问题，房东恶意涨租，转租人未经房东同意私自转让等问题店铺转让大致分以下几个步骤：
一、确定转让人的身份，看他是否有与房东的租赁协议，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）因为一般情况下转让之前，转让人都会要求在签定协议之前要交付一定数额的定金，如果这里不注意很容易被骗。
二、若有意接手，双方可洽谈房屋
租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
这里要注意是整体转让还是空店转让，如果是整体转让请千万点清设备和物品明细，免得少数量或缺质量。
三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴
定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
六、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。