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房地产企业所得税难点解析

在建筑施工阶段,开发商为了尽快的收回成 本,回笼资金,通常采用项目预售的方式对物 业进行销售。
3、房产销售阶段:房产销售阶段,开发商出售商 品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现 房销售两个阶段。
预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建 设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在 取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
收到首付款及按揭贷款时:
借:银行存款 30(或70)
贷:预收账款 30(或70)
所得税处理:应当按照预售收入进行所得税处 理,按照预计利润率计算预计利润,调整增加应 纳税所得额。(会计与税法有差异)
情形2:采用按揭方式销售现房。
会计处理:
签订售房合同,收到首付款时:
借Hale Waihona Puke 银行存款 30借:应收账款 70
房地产企业所得税 难点分析
主讲人:王占伟
中国税网特约研究员 中华会计网校答疑专员
2013年8月20日
主要授课内容
• 第一章 房地产开发企业所得税管理概述 • 第二章 房地产开发企业所得税收入管理 • 第三章 房地产开发企业所得税成本管理 • 第四章 房地产开发企业所得税费用管理
第一章 房地产开发企业所得 税管理概述
一、房地产开发的业务流程
房地产开发的业务流程主要包括前期准备、 建筑施工、房产销售三个阶段。
1、前期准备阶段:前期准备阶段主要包括 房地产项目的立项审批和规划审批、设计施 工、市场规划、土地出让或转让等。
前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的 一系列许可证和取得建设用地的国有土地使 用权。
2、建筑施工阶段:在建筑施工阶段,开发商安 排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目 的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。
一、预收房款的税务处理
国税发[2009]31号文件第九条:
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预
计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额, 计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业 应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实 际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计 毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其 他项目合并计算的应纳税所得额。
四、房地产开发企业所得税凭证管理
1、未取得合法有效凭证的成本费用不能在企 业所得税前扣除。
2、以后年度取得以前年度的扣除凭证,应当追 溯调整所属年度的应税所得。
3、成本费用的追溯调整,期限不能超过5年。
相关文件:国税发[2009]31号;2011公告第34号。 2012公告第15号。
第二章 房地产开发企业所得税收入管理
二、房地产开发企业的财务核算特点
房地产开发企业的财务核算,与其他行业企业 的显著区别是投入资金大,建设周期长,成本核 算复杂,销售方式多样,涉及税种众多。
房地产开发企业的经营业务主要包括以下几个 方面:(1)土地(建设场地)的开发经营;(2) 商品房的开发经营;(3)城市基础设施和配套设 施的开发和建设;(4)代建房屋和工程的建设; (5)经营房屋的出租和经营;(6)其他多种经 营业务。
预计利润=3000×15%=450万元
(2)预收款结转收入时: 会计处理: 确认收入: 借:预收账款 2000 贷:主营业务收入 2000 结转成本: 借:主营业务成本 1600 贷:开发产品 1600
企业所得税处理:
根据结转收入的预收款计算应当冲减的预计利 润,所得税申报时调整减少当期的应纳税所得额。
三、房地产开发企业的所得税管理
房地产开发企业的所得税管理主要包括以下几 个方面的内容:正确确定开发项目,实行项目管 理;按照销售方式确认企业所得税的应税收入; 正确区分计税成本和期间费用;计税成本在不同 开发项目、在完工开发产品和未完工开发产品间 的分配;期间费用各费用项目在企业所得税前的 扣除;房地产开发企业特殊业务的所得税处理; 房地产开发企业的凭证管理等。
应冲减的预计利润=2000×15%=300万元
企业当期申报的主营业务收入为2000万元,主营 业务成本为1600万元,实现的实际利润为400万元 (2000-1600=400)
(3)退回预收款时: 会计处理: 借:预收账款 100 贷:银行存款 100 企业所得税处理: 计算退回的预收款应当冲减的预计利润,所得
注意事项:
1、采取银行按揭方式销售开发产品,是 按照收付实现制确认收入的实现。
2、采取银行按揭方式销售开发产品,收 入的计量/合同约定的价款,确认收入的时 间/收到款项的日期。
例2-2:房地产开发企业采取按揭方式销售开发 产品一套,合同总价款100万元,首付款30万元, 银行按揭贷款70万元。
情形1:采用按揭方式销售期房。 会计处理:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发 产品市场销售价格确定;
贷:主营业务收入 100
所得税处理:首付款于实际收到日确认收入的 实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收 入的实现。(会计与税法在确认收入的时点上存 在差异)
三、以房抵债的所得税处理
国税发[2009]31号第七条:
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、
奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的 非货币性资产等行为,应视同销售,于开 发产品所有权或使用权转移,或于实际取 得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 确认收入(或利润)的方法和顺序为:
例2-1:某房地产开发企业位于省会城市,2009年度预收房 款3000万元,当年将预收房款结转收入2000万元,销售成 本1600万元。当年退回房款100万元。
(1)预收房款时:
会计处理:
借:银行存款 3000
贷:预收账款 3000
企业所得税处理:
根据预收款和计税毛利率计算预计利润,所得税申报时 调整增加当年的应纳税所得额。
税申报时调整减少当期的应纳税所得额。 应冲减的预计利润=100×15%=15万元 注意事项:以上业务的土地增值税处理与营业
税处理基本相同。
二、银行按揭方式销售开发产品收入的确认 国税发[2009]31号文件第六条: 采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售
合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应 于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭 贷款办理转账之日确认收入的实现。
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