浅析政府对房地产市场的调控
改革开放30多年以来,以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要的作用。

但随着房地产业的高速增长,房地产市场基础性调节作用的失灵也日益呈现,房地产市场运行机制的一些弊端也日渐突出。

因此,政府对房地产市场的宏观调控作用已经越来越重要,政府在房地产市场中的作用直接关系到我国房地产市场能否实现全面的﹑健康的﹑可持续的发展。

切实加强我国房地产政府调控在当前具有重大的现实意义。

一﹑我国房地产市场现状问题分析
(一房价畸高且不断攀升
近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态,特别是有很多人把房地产作为投机项目,进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。

我国房地产市场自步入市场化以来,由于历程较短,房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。

从我国房价的波动的经验来看,房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征,在最几年房价上涨幅度大幅提高。

"自1997年以来,除1999年的微度调整以外,商品房价价格一直是呈上升姿态,而且上升速度越来越快,2004年房价的涨幅高达17.8﹪,随后虽然在整体上有些回调,但对于某些城市而言,仍然是在急剧上涨。

"
(二房地产市场失灵
⒈房地产市场中存在严重垄断
"房地产是一个区域性的市场,房地产自身特点也决定了房地产市场是一个不完全竞争市场,在地域方面具有局部垄断的性质。

"[②]在房地产行业中,房地产商以现在人多地少、土地价格上涨、原材料上涨、拆迁费用上涨等作为房价上涨的理由,从而肆无忌惮的让房价节节拔高,使得开发商每建成一个小区或一幢大厦,都实质上成为该物业的垄断者。

而他们的这种行为,也从本质意义上构成了一种典型的垄断行为。

而正是由于垄断的存在,严重阻碍了自由竞争和市场机构的正常作用,从而大大降低了资源配置的经济效率。

⒉房地产市场信息的不对称
由于房地产商品本身的复杂性和差别性,使购买者很难根据自己的能力对商品的功能效用、配套设施等做出客观准确的判断,而开发商却对此了如指掌。

在开发商和购房者之间,存在着较为严重的信息不对称,开发商无疑占据信息优势地位。

与此同时,在整个购房过程中,楼盘信息几乎都是房地产商发布的,所以公开的房地信息往往存在着明显的误导,这在某种程度上也使得房地产商和老百姓的信息严重不对称。

⒊房地产市场中投机行为横行
在市场信息不完全的情况下,投机者容易产生"跟风"的从众行为。

当投机者发现市场交易存在套利时,他们就会跟进买入,此时投机需求将进一步放大市场需求,导致供需更加失衡,从而刺激房地产价格的进一步上扬。

在房价不断上涨的预期中,房地产商还不断地通
过"囤地"、"捂房"等手段来获得暴利。

房地产商这种近似乎掠夺的涨价方式,将自己的荷包装得满满的,而不知损失的都是公共福利。

二、政府调控制房地产市场的现实意义
(一有力弥补房地产市场的失灵
政府管制是解决市场失灵的重要手段。

任何市场都存在信息不对称、外部性等问题,房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。

政府管制是在市场机制不能有效地配置资源,出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施,进而促进房地产市场健康有序的发展。

(二有利于防范金融风险
"在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程,通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中,直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

"[③]目前,
我国个人征信系统尚未建立,商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控,未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。

这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。

(三有利于维护社会稳定
房地产开发商在利益的驱动下,提高房地产的销售价格,促使房地产价格大幅而且快速的上涨,很多普通老百姓只能望房心叹,买房难已经成为了一个严重的社会问题。

这种外部性的问题必须由政府出
面解决,才能达到社会公平的目的,从而维护社会稳定。

(四有利于提升政府管理权威
土地是稀缺资源,居住是人类的基本权利之一,政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。

政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸,以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价,任由开发商哄抬房价,中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。

三、政府调控房地产市场相关对策
"房地产产业作为国民经济中的一个重要产业,一方面能带动其他产业部门的发展,但同时也可能成为泡沫经济的载体,进而导致全国性的金融危机。

"[④]鉴于房地产行业在国民经济中特殊地位,政府必须对房地产市场加以调控和管制,充分发挥政府经济职能,这对于我国房地产市场健康有序发展具有重大的现实意义。

(一政府应对房地产产业的发展进行正确定位
"中国的房地产业投资和产品的主体结构,应视为新进城的居民提供安居条件,提供中低档小户型住宅。

而当前商品房供给结构却比较大地背离。

国民经济主要矛盾转化的需要,背离消费需求结构,因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。

当前不是整个房地产业过热,不是整个产业的泡沫而是结构性的泡沫,是房地产投资结构出了问题,是商品房中的高档品种严重供大于求。

"[⑤]目前,我国经济的成长正处于温饱
型到小康型的转变阶段,客观上要求产业结构与之相适应。

只有加快房地产业的发展,满足经济发展和人民生活对房地产产品的
需求,才能建立起合理的产业结构,从而实现国民经济的协调发展,实现生活资料生产和生产要素的优化配置。

(二政府应建立健全房地产市场的信息公开制度
在市场经济条件下,单个的房地产企业不可能及时并准确地收集房地产市场信息,这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化,及时发布信息,以便消费者能够掌握信息,做出正确决策。

目前我国房地产市场存在着信息不公开、不透明的一系列问题,开发商发布不实价格和销售情况,恶意哄抬房价,对消费者造成了严重的利益损害。

而消费者要是想搜集有关商品房价格方面的真实信息,存在诸多困难。

因此,政府有必要利用现代网络技术,及时地发布房地产信息,引导购房者作出合理的决策。

同时,政府部门也能根据信息加强对房地产市场的监测,准确把握房地产市场的走势,及时发现市场运行中的问题,提高调控措施的的针对性和有效性。

(三政府应切实加强土地监管,确保有序竞争
"强调合理、有序使用土地,保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应,要优化保证保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70﹪。

"[⑥]停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应,同时加大对土地处置力度,也要尽快制定和完善我国房地产市场的相关法律制度,既防止垄断,有防止过度竞争;既促进房地产快速发展,又有效地防止其盲目性,以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序进行。

（四）政府运用法律手段为市场健康发展保驾护航 "房地产业宏观调控的法律手段是指政府通过立法和司法，运用法律和法规来规范和约束各利益主体的方法。

"[⑦]在某种意义上，也就是说只有各利益主体都要依法行事和办事，各利益主体的正当权益，得到保障，房地产也才能保持持续、健康的发展。

因此，政府
在主导房地产改革及住房制度改革的过程中，要将广大人民群众的住房需求作为改革的首要目标，并通过制定一系列法律、法规来确保其改革目标的顺利实现。

（五）政府适度运用经济手段调控房地产市场在一般情况下，政府对市场进行调控，主要是运用经济手段，包括财政政策、金融政策、税收等政策。

政府通过科学制定土地利用和城市发展规划，确定各类房产用地布局和比例，对于价格上涨过快的地区可以适当增加土地供应量以平息地价。

"政府还可通过或减少国家预算中用于房地产的建设性预算支出，扩大货紧缩公共设施，安居工程等方面的政府投资。

利用国家信用发行房地产债券，从社会上筹集资金，向房地企业提供低息无息贷款，以调控房地产的投资规模和引导投资方向。

"[⑧]同时，通过税收杠杆也可以调节房地产市场的供需，通过对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额水税率，进而达到供需平衡。

四、结论
综上所述，房地产产业作为我国的支柱产业之一，近年来发展迅速，在我国国民经济中占有重要地位。

因此，必须深刻认识到政府在房地产市场中的作用，充分发挥政府对房地产市场的宏观调控作用，发现并解决房地产市场中存在的主要问题，从而推动我国房地产业又快又好的发展。