项目二期经济技术指标
总用地面积：43129平米 总建筑面积124823平米
商业建筑面积21344平米 公寓建筑面积103479平米
容积率：2.89 绿化率：32.44%
规划摆位图：
东丽区重要片区的分布
东丽软 件园
东丽湖温泉度假 旅游区
华明经 济区
东丽开发区
军粮城 工业园
滨海重机工 业园
我们项目属于轻轨沿线项目，衬托与军粮城工业园，延伸向津滨两市。
核心构建未来
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
目录
一、项目的基本情况及整体构思 二、区域市场情况 三、项目细分市场综述 四、客户/指向 五、项目定位 六、物业发展建议
品牌竞争的核心-------产品竞争
•项目的基本情况及整体构想
项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧，项目北至津塘路，西邻茶金路，南至军粮城税务所东临 规划七号路，总建筑面积214020平方米。分二期开发，目前项目一期6万平米住宅部分已全部售罄，商业已 售70%，并且已经交付使用，二期产品正在规划中，09年由于年初的蓝印户口政策和拆迁带来的刚性需求， 给市场带来了比08年火爆的销售态势。但是，2010年政府的再次调控“国十条”及对二、三次房贷的政策收 紧，我们的房子卖给谁？我们的客户在哪里？他们的需求是什么？对于二期的产品，市场定位非常重要， 对于市场我们很难有一个宏观的把控，因此，在项目二期的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞 争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。
86-94精装两居
0
远洋城
10000
塘沽区客运站以西，津塘公路 华北陶瓷正对面
高层
天津普利达房 地产建设开发
700000
2.6
200
17000
94-109两室；120-136三 室
4
东丽一号
待定
东丽开发区华润超市后 高层、洋房 阳光滨海 83300 3
25 1000
90平米两室
10
滨海国际新干线
7800
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
万科 88914பைடு நூலகம்1.51 13.836 1640
项目要想在区域市场拔得头筹，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前 卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰，同时，要树立一个差异化的形象，与其它楼盘拉开距 离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广 告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。
•区域产品简分
东丽区短期住宅及公寓市场，表现为供大于求的态势，但基于滨海新区的大 力开发、开发区西区的建设完成及区域第一居所的成功转型，未来区域需求量会 有进一步的释放，供大于求态势会有所改善。 产品分析来看，东丽区在售楼盘目前逐渐从别墅产品过渡到洋房、小高层，建 筑规模不等，万科东丽湖、空港片区成为区域供应市场支柱；随着新城镇规划得 深入进行，第一居所的逐步转变，二房、三房等经济户型会愈加成为供应市场主 流。 从出让地块分析，未来东丽湖板块成交及未来出让地块面积较大，导致未来市 场竞争加大。而轻轨沿线板块，出让土地很少，未来将成为稀缺的轻轨沿线产品
津塘公路与茶金路交口（军 公寓,商铺, 天津市源园
粮城）
框架高层 房地产
67000
3
20 ——
未定
2.4
津塘沿线项目，从建筑形式上看以多层、小高层以主，容积率基本在2左右，产品档次普遍偏低；主推户型面积由西 向东逐步增大，同时价格也自西向东逐步递减直至远洋城，一号桥马上面市的金地别墅项目将引领轻轨沿线进入高端。
82-99平米二居 130-135平米三居
1.2
80平米一居
13400均
中山门四号路与虎丘路交口 （45中学操场对过）
高层
天津泰达 55000 2.6
14.5
1200
96-116平米二居、123168平米三居
1
金地紫乐府
未定
津塘路沿线一号桥
别墅、
金地 74000 0.8 6.2 252
别墅
0
朝阳上品
◆东丽区域津塘路沿线房地产市场
3.津塘路轻轨沿线房地产市场状况
（4）重点项目
河东区 东丽 开发区
东丽区 军粮城
滨海新区 开发区
项目名称 融科.金月湾
格调竹境
销售均价
项目位置
建筑形式 开发商
占地
容积 住宅（万 率 平米）
户数
主力户型
商业（万 平米）
13000
津塘路与月牙河南路交口以 南200米
高层
融科智地 62700 2.5 14.48 1519
津塘沿线项目产品档次和舒适度普遍偏低，价格由市区向滨海新区递减。
1）产品结构趋于合理 项目细分市场综述
近年，东丽区域市场内由于“万科魅力之城”“首创溪堤郡” “香邑国际” 等项目的开发，区 域市场内中档产品的大量开发使产品结构越来越趋向于合理，而开发商专注的高端市场高档 产品逐渐走向成熟。市场竞争将越来越白炽化，竞争的加大将导致产品在价格保持平稳的前 提下提升产品品质，直接促进房地产业的健康发展。东丽区域市场内高层产品正在悄然升起， 从规划设计建筑设计及产品户型都有所创新，例如万科项目赠送面积，赠送精装修
项目所处军粮城中心区域，目前唯一一个商品房项目，整体建成后将是此区域内一个地标性建筑，由于 二期地性为商业用地，二期定位为商住两用公寓，要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在整体区 域市场的形象，经历未来市场动荡考验，就应为二期产品注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性， 树立起“广福”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，紧邻轻轨，要赋予项目更为便捷的生 活，现代风格的社区，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出好的 销售佳绩。
2）别墅类产品稀缺，商住两用公寓供应量少
通过以上市场分析，东丽区域别墅产品相对较少，轻轨沿线一号桥金地项目今年会上市此 类产品，今年随着滨海新区的发展及商业等建设的逐渐到位，整个板块正逐步向高端产品 过渡。 市场需求有了，接下来的重点是如何推出新型产品来满足客户逐渐增高的档次和品味要求， 因此中高端市场产品的研发，产品的差异化和国家的一系列贷款政策对开发商提出了较高的 要求。