2 住宅
3100.0 19636.0 6087.1
3 商业
6000.0
7000.0 4200.0
4 动迁安置房
1780.0 15000.0 2670.0
5 车库（个）
50000.0
150.0 750.0
6 半地下储藏室
2000.0
3000.0 600.0
7 总成本
3875.9 72315.1 28028.8
8 营销费用
68.7 286.1 按总销金额2％计算
9 营业税
191.1 795.5 按总销金额5.56％计算
10 总成本
3487.6 14521.2
项目开发成本分析（土地成本按1.1平均分摊） (乐观预测)
D-10新丰镇大四河西侧地块测算，别墅部分面积30679.1平方米
序号 类别 1 土地成本 2 建安费用 3 前期费用 4 人防 不可预计 5 费用 6 财务费用 7 管理费 8 营销费用 9 营业税
新丰镇项目开发周期 (乐观预测)
阶段
年度 季度
进度
2011
2012
2013
2014
2015
2016
一二三四一二三四一二三四一二三四一二三四一二三四
期限
养地期
36个月
设计期
12个月
准备期3个月 接盘准备 3个月
建设期52个 月
销售推广周 期
开工到封 顶
27个月
封顶到竣 工
6个月
33个月
周期72个月(2011年1月----2016 年6月)
1 土地成本
954.5 3974.1
2 建安费用
1500.0 6245.4 含小配套、绿化，公共部位装修等
3 前期费用
100.0 416.4 含设计费
4 人防
0.0
0.0
5 不可预计费用
100.0 416.4
6 财务费用
477.8 1989.4 按1-5项费用总合，每年3％计算
7 管理费
95.6 397.9 按1-5项费用总合，每年0.6％计算
348.4 按1-5项费用总合，每年0.6％计算 460.2 按总销金额2％计算 1279.3 按总销金额5.56％计算 13507.6
项目销售价格预测 (乐观预测)
D-10新丰镇大四河西侧地块测算，合计
单价
面积
总价
序号 类别
（元/平方米） （平方米） （万元）
1 别墅
7500.0 30679.1 23009.4
香提水榭
用地面积50730平方米 建筑面积：84340平方米 容积率:1.3 建筑形态：别墅、小高层、多层 尚未开盘
金丰花园
用地面积57417平方米 建筑面积：74642平方米 容积率:1.3 主要建筑形态：19栋多层 尚未开盘
上城1号(竞争楼盘)
用地面积50亩 建筑形态：别墅、小高层 总价范围：110-130万元/栋 均价：6800元/平方米 建筑风格：地中海式风格
D-10新丰镇大四河西侧地块现状
宗地面积65741平方米，位于新丰镇淮海路大四河交界，距新 丰镇镇政府1000米，距新丰镇中心小学1200米，目前为待拆 厂房，地形沿规划中金丰西大街成南北长方形，属1类居住用 地，但项目须建设1.5万方拆迁安置房，在项目规划时须做考 虑。
项目西侧为规划中的金丰西大街，距大丰市中心城区约7-7.5 公里，东行500米为新丰镇中心区域，有一定商业配套，但品 质较低。
4、大丰有4个在建开发区，总用地达1000平方公里，城北新 城的前景有待后观。
二、SWOT分析
威胁
1、香提水榭将会项目的最大竞争项目，因此在规划和营销上 应有较大的亮点。
2、大丰区域很小，加上本项目，目前共有3个联排别墅项目， 在客源上将会有较大的竞争。
机会
1、城北开发区开发进度将会是项目未来升值的最大机会点。 2、从民居转为公寓，从公寓转换到别墅，大丰高收入人群对顶天
D-10地块 距离市中心约7.5公里
香提水榭 距离市中心约6公里
金丰花园 距离市中心约5.5公里
上城1号 距离市中心约8.5公里
本项目
香堤水榭 金丰花园
上城1号
第二章、新丰房产现状及预测分析
一、周边项目分析
1、新丰镇楼盘目前均价2500元/㎡，均为品质不高的多层建筑，目 前新丰镇上没有可售楼盘。
5423.4
750.0 26230.2 11086.3
5916.4
818.1 26829.7 10486.8
6902.5 954.5 28028.8 9287.7
正常预测
开发周期：5.5年（养地期2年） 别墅售价：6500元/平方米 公寓售价：2800元/平方米 商铺：5000元/平方米 回购动迁房：1780元/平方米 容积率：1.1 土地成本：65万元/亩 预计项目总收益：5100万元
江苏大丰市新丰镇投资分析报告
第一章、新丰镇概况分析
新丰镇概况分析
1、新丰镇总人口约为14万，镇区人口约为4万，镇区为老式 乡镇，基础设施相对完善，不过因为是老镇，存在着脏、乱、 差现象。 2、新丰镇离大丰城区距离8公里，有一部公交线路，自驾车 时间在10分钟左右，路面交通相对便利。
城北开发区概况分析
说明：由于城北新区尚处于规划阶段，目前开发对项目升值不利，建议进行养地 ，等区域较为成熟以后，再行开发。
项目开发成本分析（土地成本按1.1平均分摊） (乐观预测)
D-10新丰镇大四河西侧地块测算，公寓、商铺、动迁房部分，总面 积41636.0 平方米
单价
总价
序号 类别
（元/平方米） （万元） 备注
65741平 方米 1-1.7
1000万 元 5万元
宗地坐落：
新丰镇大四河西侧 地块
建筑密度 (%)：
≤32
土地用途：
其他普通商品住房 用地
2010年12月30日12时00分
NO、2010-D-10地块出让条件
宗地编号： 2010-D-10 宗地面积： 65741平方米 宗地坐落： 新丰镇大四河西侧地块 出让年限： 商业40年，住宅70年 容积率： 1-1.7 建筑密度(%)： ≤32 绿化率(%)： ≥28 土地用途： 商业、住宅，商业≤25％ 保证金： 1000万元 起始价： 3580万元 加价幅度： 5万元 挂牌开始时间： 2010年12月20日08时30分 挂牌截止时间： 2010年12月30日16时00分 报名截止时间： 2010年12月28日18时00分
8 总销
5160.3 72315.1 37316.5
9 收益
1284.3 72315.1 9287.7
D-10投资分析(乐观预测)
序号 1 2 3 4
土地单价 （万元/亩）
50 55 60 70
土地总价 楼板价 总成本 赢利
（万元）（元/平方米）（万元） （万元）
4930.3
681.8 25630.7 11685.8
区域综析
1、新丰镇目前没有可售项目，以往 项目都在4-5幢左右，规模都比较小， 有点类同于集体建房。 2、目前大丰处于城市集约化状态， 处于对市区追棒，对郊区相对排斥 阶段，这对新丰镇项目开发会带来 一定的消极影响。 3、城北新城是大丰第3个开发区， 目前大丰有港区、新区、城东、城 北4个区域，总用地将近1000平方公 里，目前都处于规划建设阶段，外 加主城区扩容，大丰的土地供应比 较充足，未来有可能会出现供大于 求现象，城北新城的开发前景没有 想象中乐观。
立地的别墅项目还是有相当需求的，让引导大丰的高收入人群认 同本顶目将是我们的机会。 3、大丰别墅项目不多，这也给本顶目提供了机会。 4、明星效应会带来很大机会。
三、项目售价预测分析
•D-10新丰镇大四河西侧地块售价预测
本项目的价值将受市区房价走势和城北开发区的开发进度影 响，特别是城北开发区的开发进度和路网系统将会直接影响 本项目的价值，分析城北开发区的开发进度，估计本项目前 3年涨幅将会相对平稳，估计在3%左右，未来将会出现较大 的涨幅，不过涨幅不会超过市区，估计在5%—7%左右。
新丰镇项目开发周期(正常预测)
阶段 养地期
年度 季度
进度
设计期
准备期3个月 接盘准备
开工到封
建设期52个 顶
月
封顶到竣
工
销售推广周
期
2011
2012
2013
2014
2015 2016
一二三四一二三四一二三四一二三四一二三四一二
期限
24个
月
12个
月
3个月
33个
月
6个月
39个 月
周期66个月(2011年1月----2016 年6月)
说明：由于城北新区尚处于规划阶段，目前开发对项目升值不利，建议进行养地 ，等区域较为成熟以后，再行开发。
项目开发成本分析（土地成本按1.1平均分摊） (正常预测)
D-10新丰镇大四河西侧地块测算，公寓、商铺、动迁房部分，总面 积41636.0 平方米
序号 类别 1 土地成本 2 建安费用 3 前期费用 4 人防 不可预计 5 费用 6 财务费用 7 管理费 8 营销费用 9 营业税
段。
4、项目处于新丰镇中心区位，相对于周边2个项目，基础设施较完 善。
劣势
1、目前城北开发区尚处于规划阶段，道路处于平整，估计整体道 路网络建成需要2-3年时间，这对项目短期开发会造成影响。
2、目前大丰处于城市集约化阶段，周边人群对市区有极大的归属 感，对非城区项目有较大排斥。
3、1.5万㎡的动迁安置房对小区品质将来带来较大影响。
二、SWOT分析
优势
1、地块位于规划中城北开发区内，随着区域的开发力度加深， 地块将会出现快速升值。